• Menu
  • Odbiorcy wycen
      • Specjalna Oferta dla Samorządów
      • Syndycy i likwidatorzy
      • Biegli rewidenci, firmy audytorskie i firmy notowane na giełdzie
      • Komornicy
      • Przedsiębiorstwa przesyłowe
      • Prawnicy
      • Przedsiębiorcy
      • Banki uniwersalne
      • Firmy ubezpieczeniowe
      • Windykatorzy
      • Dla pośredników kredytowych
  • Zagadnienia wyceny
      • Renta planistyczna
      • Antyrenta planistyczna
      • Opłata adiacencka
      • Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
      • Wywłaszczenia i zamiany
      • Drogi publiczne
      • Wycena dla celów hipotecznych
      • Służebność przesyłu i inne służebności
  • Nowoczesna wycena nieruchomości |Analizy i Badania Rynku |Rzeczoznawca Majątkowy

    Wypełnij formularz a my skontaktujemy się z Tobą lub zadzwoń na infolinię 667-050-050

    Zamów wycenę


    • Menu
      • O nas
      • Nasze doświadczenie
      • Sposób wyceny
      • Badania rynku nieruchomości
      • Wydarzenia
      • Cennik wyceny nieruchomości
      • Kontakt

    Tagi:

    aktualizacja opłaty rocznej analiza danych cechy rynkowe nieruchomości komercyjnych ceny transakcyjne drogi geokodowanie Gliwice grunty istotność Kraków kształt lokale użytkowe Lublin mapa cen mapa cenności mapa cenowa mapa wartości nieruchomości model wartości nieruchomości handlowe nieruchomości komercyjne nieruchomości lokalowe nieruchomości niezabudowane operat szacunkowy opłata adiacencka opłata adiacencka z tytułu podziału pałace i dwory podział nieruchomości Poznań Pruszcz Gdański region warszawski region śląski rozkład cen jednostkowych rzeczoznawca majątkowy stacje benzynowe Toruń trend trend zmiany cen użytkowanie wieczyste walory estetyczne Warszawa wizualizacja danych województwo śląskie Wrocław wycena gruntów wycena nieruchomości

    Ostatnie wpisy

    • Oznaczenia na mapie ewidencyjnej – co oznaczają?

    • Wycena nieruchomości stanowiących całość gospodarczą w postępowaniu egzekucyjnym

    • Tajniki ekosystemu wycena.com.pl

    • Analiza wartości nieruchomości publicznej na potrzeby optymalizacji przychodu ze sprzedaży

    • Manuale do arkuszy specjalistycznych REX

    Wyceny dla

    • Specjalna Oferta dla Samorządów
    • Syndycy i likwidatorzy
    • Biegli rewidenci, firmy audytorskie i firmy notowane na giełdzie
    • Komornicy
    • Przedsiębiorstwa przesyłowe
    • Prawnicy
    • Przedsiębiorcy
    • Banki uniwersalne
    • Firmy ubezpieczeniowe
    • Windykatorzy
    • Dla pośredników kredytowych

    Zagadnienia wyceny

    • Renta planistyczna
    • Antyrenta planistyczna
    • Opłata adiacencka
    • Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
    • Wywłaszczenia i zamiany
    • Drogi publiczne
    • Wycena dla celów hipotecznych
    • Służebność przesyłu i inne służebności
    Kategoria: Badania rynku nieruchomości

    Co mówi charakterystyka rozkładu czasu trwania ofert na rynku o strategiach pośredników w handlu nieruchomości?

    Tomasz Kotrasiński
    Tomasz Kotrasiński / 28 marca 2014
    Tweet

    W nawiązaniu do interpretacji wyników badania rozkładu przeterminowania należności, takie same badania można wykonać dla czasu trwania ofert nieruchomości na rynku.
    Badania rozkładu wykonano dla ofert lokali mieszkalnych w Warszawie, w Krakowie i we Wrocławiu.
    Poniżej przedstawiono histogram i dystrybuantę czasu trwania ofert dla Krakowa. 

    Histogram rozkładu czasu trwania ofert lokali mieszkalnych

    Dystrybuanta rozkładu czasu trwania ofert lokali mieszkalnych Kraków
    Jak widać rozkład czasu trwania ofert podlega rozkładowi Weibulla, co nie jest już teraz zaskoczeniem. Ale najciekawsza jest analiza parametrów rozkładu.

    Jakie są parametry rozkładu Weibulla jeśli idzie o parametr k?

    Otóż dla wszystkich tych rynków parametr k jest prawie identyczny oraz stanowczo i istotnie niższy od 1(!)

    Warszawa: k = 0,865 z błędem standardowym 0,002
    Kraków: k = 0,842 z błędem standardowym 0,003
    Wrocław: k = 0,874 z błędem standardowym 0,005

    Mamy więc ciekawą sytuację. Rozkład trwania transakcji wskazuje, że prawdopodobieństwo sprzedaży nieruchomości maleje z czasem trwania oferty na rynku. Nie może to być zjawisko przypadkowe, bo parametry k rozkładów są wysoce istotne.

    Czy świadczy to o pośrednikach na rynku? Czy może o samych ofertach? Może o jednych i drugich? Postarajmy się przeanalizować, co mówią rozkłady.

    Wartość współczynnika k<1 sugeruje model, który w analizie przeżycia czy teorii kontroli jakości lub awaryjności określany jest jako model „wad fabrycznych”, czyli zróżnicowania co do cech w ramach partii, czyli oferty rynkowej.

    Uwzględniając fakt, że w naszym przypadku mamy odwrócone znaki i „przeżycie” oferty jest porażką pośrednika, zaś jej „śmierć” sukcesem można stwierdzić, że mamy wyraźny sygnał, że czas sprzedaży związany jest z atrakcyjnością (anty-wadami) nieruchomości. W miarę czasu „przeżywają” w ofercie nieruchomości najmniej atrakcyjne a spodziewany czas ich sprzedaży wydłuża się w miarę upływu czasu.

    Jaki stąd wniosek dla sprzedających/pośredników?
    Takie, że efektywniejszym sposobem „uśmiercenia” oferty jest raczej jej „uatrakcyjnienie” niż przedłużanie czasu ekspozycji na rynku.
    Odbywać się to może, oczywiście, jedynie na dwa sposoby: 1. obniżenie ceny, 2. „home staging” (możliwości dość ograniczone).

    Jaki natomiast z tego wniosek co do roli pośredników na rynku?

    Jeśli atrakcyjność oferty stanowi element zasadniczo niezależny od pośredników a czas trwania oferty jest polem ich działania, w którym dokonują marketingu, to wnioski z badania rozkładów są niewesołe.
    Fakt spadającego prawdopodobieństwa sprzedaży nieruchomości w miarę zwiększania czasu ekspozycji świadczy, że wpływ pośredników na oferty „stare” i mniej atrakcyjne jest negatywny. Prawdopodobnie intensywność działań marketingowych pośredników spada w miarę czasu i poświęcają im oni mniej działań marketingowych ofertom starszym niż ofertom nowszym i atrakcyjniejszym.

    Inaczej mówiąc analiza parametrów rozkładu czasu życia ofert nie wskazuje wcale na to, że pośrednicy starają się wykorzystać czas na uzyskanie dla klienta (sprzedającego) jak najlepszej ceny. Raczej koncentrują się na sprzedaży tego, co i tak się łatwo sprzedaje, unikając inwestowania w marketing ofert trudniejszych do sprzedaży.

    Tweet

    Zamów wycenę przez telefon: 667-050-050

    lub wypełnij formularz

    Informacje o firmie:
    • O nas
    • Nasze doświadczenie
    • Sposób wyceny
    • Badania rynku nieruchomości
    • Wydarzenia
    • Cennik wyceny nieruchomości
    • Kontakt
    Realizujemy wyceny dla:
    • Specjalna Oferta dla Samorządów
    • Syndycy i likwidatorzy
    • Biegli rewidenci, firmy audytorskie i firmy notowane na giełdzie
    • Komornicy
    • Przedsiębiorstwa przesyłowe
    • Prawnicy
    • Przedsiębiorcy
    • Banki uniwersalne
    • Firmy ubezpieczeniowe
    • Windykatorzy
    • Dla pośredników kredytowych
    Zagadnienia wyceny:
    • Renta planistyczna
    • Antyrenta planistyczna
    • Opłata adiacencka
    • Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
    • Wywłaszczenia i zamiany
    • Drogi publiczne
    • Wycena dla celów hipotecznych
    • Służebność przesyłu i inne służebności
    Kontakt
    Google+