Destmulacyjna specyfika wielkości gruntu dla nieruchomości z segmentu oświaty, kultury i służby zdrowia

W 2008 r., w trakcie badań dotyczących rynku pałaców i dworów, które przeprowadzili dr Krzysztof Głębicki i Tomasz Kotrasiński, stwierdzona została pewna ciekawa anomalia - destymulacyjny charakter wielkości gruntu. Mówiąc krótko, dla tego rynku im większy grunt tym nisza cena.

Zjawisko to stwierdzone i potwierdzone zostało także w badaniach Mai Bogdani z Krakowa (BPJ Partners sp. z o.o.). W dyskusji stwierdzono, że zjawisko to spowodowane jest głównie faktem zmiany funkcji z pozakomercyjnej (tu: reprezentacyjnej) na komercyjną. Co kiedyś służyło ostentacyjnej konsumpcji właścicieli pałaców i dworów, zwłaszcza duży park - dziś nie jest niezbędne dla funkcji komercyjnej i stanowi tylko obciążenie dla tej funkcji. 

Zjawisko zaobserwowane dla rynku pałaców i dworów znajduje swoją analogię w przeanalizowanym w realexperts.pl w ramach analizy rynku nieruchomości komercyjnych z segmentu oświaty, kultury i służby zdrowia. W segmencie tym mieszczą się nieruchomości szkół, przedszkoli, żłobków, domów kultury, kin, teatrów, szpitali, ośrodków zdrowia itp. czyli nieruchomości o charakterze użytkowym, który można określić jako około-komercyjny.

W ramach budowy pełnego modelu wartości nieruchomości komercyjnych została przeprowadzona m.in. także analiza tzw. interakcji między cechami, która pozwala na zróżnicowane potraktowanie wpływu cech na wartość w zależności od stanu innych cech. W tym wypadku idzie o zróżnicowanie wpływu cechy wielkość gruntu (tożsamej z udziałem wartości gruntu w wartości nieruchomości) ze względu na typ użytkowy zabudowy.

Wyniki okazały się być jednoznaczne. W przypadku nieruchomości zabudowanych z segmentu oświaty, kultury i służby zdrowia występuje ten sam destymulacyjny efekt wielkości gruntu jak w wypadku nieruchomości pałaców i dworów - im większy grunt tym wartość nieruchomości niższa.

Wyniki estymacji wpływu wielkości gruntu na wartość nieruchomości komercyjnych zabudowanych przedstawiają poniższa tabela i histogram.





Średni współczynnik dla wpływu wielkości gruntu na wartość nieruchomości zabudowanej wynosi ok. 0,237 z dominantą w przedziale między 0,2 a 0,3 ale w zależności od typu zabudowy jest zróżnicowany. W przypadku nieruchomości z segmentu oświaty, kultury i służby zdrowia jest ujemny, co oznacza, że wpływ wielkości gruntu jest destymulantą.

realexperts.pl