Tagi:
aktualizacja opłaty rocznej analiza danych cechy rynkowe nieruchomości komercyjnych ceny transakcyjne drogi geokodowanie Gliwice grunty istotność Kraków kształt lokale użytkowe Lublin mapa cen mapa cenności mapa cenowa mapa wartości nieruchomości model wartości nieruchomości handlowe nieruchomości komercyjne nieruchomości lokalowe nieruchomości niezabudowane operat szacunkowy opłata adiacencka opłata adiacencka z tytułu podziału pałace i dwory podział nieruchomości Poznań Pruszcz Gdański region warszawski region śląski rozkład cen jednostkowych rzeczoznawca majątkowy stacje benzynowe Toruń trend trend zmiany cen użytkowanie wieczyste walory estetyczne Warszawa wizualizacja danych województwo śląskie Wrocław wycena gruntów wycena nieruchomościDestmulacyjna specyfika wielkości gruntu dla nieruchomości z segmentu oświaty, kultury i służby zdrowia
W 2008 r., w trakcie badań dotyczących rynku pałaców i dworów, które przeprowadzili dr Krzysztof Głębicki i Tomasz Kotrasiński, stwierdzona została pewna ciekawa anomalia – destymulacyjny charakter wielkości gruntu. Mówiąc krótko, dla tego rynku im większy grunt tym nisza cena.
Zjawisko to stwierdzone i potwierdzone zostało także w badaniach Mai Bogdani z Krakowa (BPJ Partners sp. z o.o.). W dyskusji stwierdzono, że zjawisko to spowodowane jest głównie faktem zmiany funkcji z pozakomercyjnej (tu: reprezentacyjnej) na komercyjną. Co kiedyś służyło ostentacyjnej konsumpcji właścicieli pałaców i dworów, zwłaszcza duży park – dziś nie jest niezbędne dla funkcji komercyjnej i stanowi tylko obciążenie dla tej funkcji.
Zjawisko zaobserwowane dla rynku pałaców i dworów znajduje swoją analogię w przeanalizowanym w realexperts.pl w ramach analizy rynku nieruchomości komercyjnych z segmentu oświaty, kultury i służby zdrowia. W segmencie tym mieszczą się nieruchomości szkół, przedszkoli, żłobków, domów kultury, kin, teatrów, szpitali, ośrodków zdrowia itp. czyli nieruchomości o charakterze użytkowym, który można określić jako około-komercyjny.
W ramach budowy pełnego modelu wartości nieruchomości komercyjnych została przeprowadzona m.in. także analiza tzw. interakcji między cechami, która pozwala na zróżnicowane potraktowanie wpływu cech na wartość w zależności od stanu innych cech. W tym wypadku idzie o zróżnicowanie wpływu cechy wielkość gruntu (tożsamej z udziałem wartości gruntu w wartości nieruchomości) ze względu na typ użytkowy zabudowy.
Wyniki okazały się być jednoznaczne. W przypadku nieruchomości zabudowanych z segmentu oświaty, kultury i służby zdrowia występuje ten sam destymulacyjny efekt wielkości gruntu jak w wypadku nieruchomości pałaców i dworów – im większy grunt tym wartość nieruchomości niższa.
Wyniki estymacji wpływu wielkości gruntu na wartość nieruchomości komercyjnych zabudowanych przedstawiają poniższa tabela i histogram.
Średni współczynnik dla wpływu wielkości gruntu na wartość nieruchomości zabudowanej wynosi ok. 0,237 z dominantą w przedziale między 0,2 a 0,3 ale w zależności od typu zabudowy jest zróżnicowany. W przypadku nieruchomości z segmentu oświaty, kultury i służby zdrowia jest ujemny, co oznacza, że wpływ wielkości gruntu jest destymulantą.