Tagi:
aktualizacja opłaty rocznej analiza danych cechy rynkowe nieruchomości komercyjnych ceny transakcyjne drogi geokodowanie Gliwice grunty istotność Kraków kształt lokale użytkowe Lublin mapa cen mapa cenności mapa cenowa mapa wartości nieruchomości model wartości nieruchomości handlowe nieruchomości komercyjne nieruchomości lokalowe nieruchomości niezabudowane operat szacunkowy opłata adiacencka opłata adiacencka z tytułu podziału pałace i dwory podział nieruchomości Poznań Pruszcz Gdański region warszawski region śląski rozkład cen jednostkowych rzeczoznawca majątkowy stacje benzynowe Toruń trend trend zmiany cen użytkowanie wieczyste walory estetyczne Warszawa wizualizacja danych województwo śląskie Wrocław wycena gruntów wycena nieruchomościNawet proste modele są zazwyczaj lepsze niż opinie ekspertów
Nawet stosunkowo proste modele oparte o analizę rzeczywistych danych są zazwyczaj lepsze niż subiektywne opinie ekspertów. Postaram się to pokazać na ponoć nieanalizowalnym i niedającym się przewidzieć rynku dzieł sztuki.
Znany hollywoodzki aktor Steve Martin sprzedał na aukcji 29.11.2006 r. posiadany przez siebie obraz jednego z najwybitniejszych amerykańskich malarzy Edwarda Hoppera (1882-1967) pt. „Hotel Window”. Wylicytowana cena wyniosła 26.896.000 USD, co było bardzo znacznym zaskoczeniem dla… ekspertów rynku dzieł sztuki, którzy oszacowali jego wartość na 10-15 mln USD.
Cytuję za New York Times z 06.10.2006 r.: “Experts consider “Hotel Window”, one of Hopper’s late paintings, to be a prime example of his vision of solitude and human resilience. It is expected to sell for $10 million to $15 million.”
„Eksperci uważają, „Hotel Window”, jeden z obrazów późnych Hoppera, za jeden z najlepszych przykładów jego wizji samotności i odporności ludzi. Oczekuje się , że obraz sprzeda się za od 10 milionów do 15 milionów dolarów.”
Mamy więc następującą sytuację: eksperci twierdzą że obraz warto jest 10-15 mln USD a obraz się sprzedaje za 26,9 mln USD.
Co na to analiza danych?
Aby się o tym przekonać postanowiliśmy skonstruować bardzo prosty model wartości prac Edwarda Hoppera. Na szczęście istnieje dość spory rynek obrotu aukcyjnego jego dzieł, więc istnieją dane umożliwiające analizę. Ściągnięto z Internetu dane o 116 cenach transakcyjnych sprzedaży dzieł Hoppera z lat 2002-2013 i na tej podstawie zbudowano model wartości aukcyjnej pracy artysty.
W modelu uwzględniono jedynie: czas transakcji, powierzchnię pracy w calach kwadratowych i technikę dzieła: olej, akwarela, akwaforta, węgiel, tusz, ołówek, inna.
Przeprowadzono analizę danych
Przede wszystkim stwierdzono stosunkowo prostą zależność ceny całkowitej oraz ceny jednostkowej sprzedanej pracy Edwarda Hoppera od jej… powierzchni.
Zależność jest w obu przypadkach nieliniowa o charakterystyce potęgowej, czyli stanowi elastyczność wpływu powierzchni na cenę.
W przypadku ceny całkowitej wzrost powierzchni pracy o 1% powoduje wzrost ceny o 1,626%
W przypadku ceny jednostkowej wzrost powierzchni pracy o 1% powoduje wzrost ceny o… 0,626%.
Jak widać ceny dzieł rosną 1,626 razy szybciej niż powierzchnia.
Stwierdzono także, że w okresie lat 2002-2013 można zaobserwować występowanie trendu zmiany cen jednostkowych, co oznacza, że zmienną czasową należy włączyć do analizy.
Rozkład cen jednostkowych ma charakter wyraźnie log-normalny.
Technika dzieła ma także bardzo wyraźny wpływ na wartość.
Uwzględniając wszystkie powyższe ustalenia zbudowano model ceny aukcyjnej dzieła Edwarda Hoppera o charakterystyce multiplikatywnej, w której zmienną objaśnianą jest logarytm z ceny a zmiennymi objaśniającymi: data transakcji, logarytm z powierzchni i technika dzieła. Model skonstruowano z uwzględnieniem interakcji zmiennych typ/powierzchnia.
Uzyskano model wartości dzieła E. Hoppera, który pozwoliłby dokonać wyceny sprzedanego przez Steve Martina obrazu „Hotel Window”.
Przyjęte do wyceny cechy:
data sprzedaży: 2006-11-29
powierzchnia obrazu: 40 x 55 inch = 2.200 cali^2
technika: olej
W efekcie uzyskano wartość zgodnie z poniższą tabelą:
LN(Wartości) = 17,1106
Wartość = EXP (17,1106) = 26.979.820 USD.
Oznacza to, że wartość obrazu olejnego Edwarda Hoppera w listopadzie 2006 r. p powierzchni 2200 cali^2 wynieść powinna… 26,98 mln USD.
Obraz został sprzedany za 26,89 mln USD, wycena wg prostego modelu: 26,98 mln USD a wycena tzw. „ekspertów” 10-15 mln USD.
Jak widać, nawet stosunkowo proste modele ale oparte o analizę rzeczywistych danych są zazwyczaj lepsze niż subiektywne opinie ekspertów.
Uwzględnienie dodatkowych zmiennych: okresu twórczości artysty, domu aukcyjnego gdzie odbyła się sprzedaż, stanu dzieła i ewentualnie „udaności” dzieła powinny dać jeszcze znacznie lepsze wyniki.
Tomasz Kotrasiński