Tagi:
aktualizacja opłaty rocznej analiza danych cechy rynkowe nieruchomości komercyjnych ceny transakcyjne drogi geokodowanie Gliwice grunty istotność Kraków kształt lokale użytkowe Lublin mapa cen mapa cenności mapa cenowa mapa wartości nieruchomości model wartości nieruchomości handlowe nieruchomości komercyjne nieruchomości lokalowe nieruchomości niezabudowane operat szacunkowy opłata adiacencka opłata adiacencka z tytułu podziału pałace i dwory podział nieruchomości Poznań Pruszcz Gdański region warszawski region śląski rozkład cen jednostkowych rzeczoznawca majątkowy stacje benzynowe Toruń trend trend zmiany cen użytkowanie wieczyste walory estetyczne Warszawa wizualizacja danych województwo śląskie Wrocław wycena gruntów wycena nieruchomości
Kategoria:
Badania rynku nieruchomości
Ogólnopolski model wartości stacji benzynowych/paliw
W Dziale Danych realexperts.pl została zgromadzona, i bardzo szczegółowo opisana co do cech rynkowych, baza danych dotycząca transakcji kupna sprzedaży stacji benzynowych/paliw na rynku ogólnopolskim w latach 2005-2014, licząca aktualnie 265 transakcji z 16 województw i 140 powiatów (o zebraniu bazy transakcyjnej donosiliśmy w poście z 17 lipca).
Opis cech rynkowych jest dość szczegółowy i dogłębny - idzie o to aby móc uchwycić wpływ istotnych cech na kształtowanie się stacji benzynowej.
W przypadku lokalizacji uwzględniono m.in.: geolokalizację, lokalizację względem ośrodków osadnictwa, kategorię drogi, typ dostępu z drogi, odległość od drogi, liczbę dostępów do stacji/narożność, charakter otoczenia stacji, kierunek względem wjazdu/wyjazdu z miasta, pomiar intensywności ruchu GPR.
Geolokalizacja pozwoli także uwzględnić różne czynniki marketingowe, jak np. liczba stacji na 100 km2/10.000 mieszk./1000 pojazdów, cenę paliw w okolicy lub odległość od granicy.
W przypadku funkcjonalności stacji uwzględniono m.in.: liczbę dystrybutorów jedno/dwustronnych paliwa, LPG i CNG, sklep, restaurację, myjnię, hotel/motel, liczbę i powierzchnię budynków, powierzchnię gruntu,powierzchnię parkingu TIR, stan techniczno-funkcjonalny, sieć stacji przed i po sprzedaży.
Tryb postępowania będzie identyczny jak w wypadku budowy ogólnopolskiego modelu nieruchomości handlowych. Najpierw zostanie zbudowany model V1, obejmujący mniejszą liczbę cech a następnie po dodaniu nowych danych, na bazie zdobytych doświadczeń model V2, już obejmujący pełne spektrum cech (model V2 dla nieruchomości handlowych mieliśmy okazję pokazywać na szkoleniu, które organizowali Maria Jaworska i Lech Tarnawski w Szczawnie-Zdroju).
Pierwsze, najprostsze analizy potwierdzają, że zarówno rozkłady cen transakcyjnych (całkowitych i jednostkowych dla różnych wybranych jednostek, bo tu nie ma żadnej oczywistej jednostki porównawczej) jak i zależności pomiędzy cechami będą dobrze wyjaśniały kształtowanie cię cen transakcyjnych. Ale już pierwsze, najprostsze analizy pokazują zależność od wielkości, wpływ lokalizacji przy różnych typach dróg lub liczby wjazdów/narożności.
Tomasz Kotrasiński,MPAI Dział Analiz realexperts.pl