Okiem prawnika: Male nostro iure uti non debemus

Justyna Surowiecka

Odpowiedź na wnioski Zarządu PFSRM, które powstały po Konferencji Statystyka w wycenie – czy jest legalna?

Biorąc pod uwagę zakres i przedmiot Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE)575/2013, Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2013/36/UE, Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE, uznać należy co następuje:

1_instytucje kredytowe, kredytodawcy (banki) do monitorowania wartości nieruchomości i określania nieruchomości wymagających aktualizacji wyceny mogą wykorzystywać metody statystyczne,

2. instytucje kredytowe, kredytodawcy (banki) w okolicznościach, które wymagają dokonania wyceny nieruchomości (art. 208 ust.3 pkt b, art. 229 ust. 1 rozporządzenia 575/2013) są zobowiązane zapewnić, aby wycena taka była dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego,

3. rzeczoznawca majątkowy sporządzający opinię o wartości nieruchomości dla instytucji kredytowej, kredytodawcy (banku) ma być niezależny, niezależny od procesu decyzyjnego w sprawie udzielenia kredytu (art. 208 ust.3 pkt b, art. 229 ust. 1 rozporządzenia 575/2013, art. 19 ust 2 dyrektywy 2014/17/UE),

4. polscy rzeczoznawcy majątkowi dokonując wyceny nieruchomości dla instytucji kredytowej, kredytodawcy (banku) mają działać zgodnie z przepisami krajowymi (art. 19 dyrektywy 2014/17/UE). W tym miejscu należy wskazać, że z art. 19 dyrektywy 2014/17/UE wynika, iż w państwach członkowskich, gdzie działalność rzeczoznawców majątkowych jest regulowana (w Polsce tak jest) dokonując wyceny nieruchomości dla instytucji kredytowej, kredytodawcy (banku) mają działać zgodnie z przepisami krajowymi. W państwach członkowskich, gdzie działalność rzeczoznawców nie jest regulowana dokonując wyceny nieruchomości dla instytucji kredytowej, kredytodawcy (banku) rzeczoznawcy majątkowi mają działać zgodnie ze standardami wyceny o jakich mowa w motywie 26 dyrektywy 2014/17/UE,

5. rozporządzenie 575/2013, dyrektywy 2013/36/UE i 2014/17/UE nie zawierają uregulowań dotyczących podejść, metod, technik wyceny nieruchomości dla instytucji kredytowej, kredytodawcy (banku),

6. rozporządzenie 575/2013, dyrektywy 2013/36/UE i 2014/17/UE nie zawierają uregulowań, z których wynika zakaz stosowania przez rzeczoznawcę majątkowego metody analizy statystycznej rynku, która stanowi jedną z metod stosowanych w wycenie nieruchomości w podejściu porównawczym i nie należy jej utożsamiać z automatycznymi modelami wyceny (AVM) wykorzystywanymi przez banki. W tym miejscu należy nadmienić, że automatyczne modele wyceny nieruchomości, które wykorzystuje bank są narzędziami banku budowanymi zgodnie z przepisami obowiązującymi banki,

7. rozporządzenia 575/2013, dyrektyw 2013/36/UE i 2014/17/UE nie stosuje się do sporządzania opinii i ekspertyz o wartości nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych dla podmiotów nie będących instytucjami kredytowymi, kredytodawcami (bankami),

8. Europejskie Standardy Wyceny, nie stanowią źródła prawa i jako takie nie powodują zmian w przepisach prawa jakie obowiązuje w Polsce,

9. wytyczne i zalecenia Europejskiego Urzędu Nadzoru Bankowego (EBA) jak i ostrzeżenia oraz zalecenia Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego (ESRB) nie stanowią norm, które obowiązują rzeczoznawców majątkowych, mają na celu wzmocnienie spójności i skuteczności stosowanych praktyk nadzorczych, odnoszą się do kwestii ryzyka systemowego. Nie stanowią powszechnie obowiązujących przepisów prawa