Po co komu mapy cenowe?

Rozmawiałem ostatnio ze znajomym śledzącym na bieżąco nasze publikacje. Wyjawił, że interesujące wydają mu się publikowane przez nas mapy cenowe ale nie do końca rozumie cel ich tworzenia. Opowiadałem mu o tym nieco a on zainspirował mnie do napisania tej krótkiej notatki na ten temat.

Mapa cenowa jako wygodna i czytelna ilustracja ogólnych tendencji cenowych odnotowywanych na lokalnym rynku nieruchomości

Znaną powszechnie właściwością nieruchomości stanowiących przedmiot obrotu rynkowego jest silny wpływ lokalizacji „nieruchomego rynkowego towaru” na ceny. Doskonałym sposobem ilustrowania takiego wpływu są właśnie mapy średnich cen. Mapa cenowa daje możliwość zdobycia informacji na temat rzędu wielkości cen odnotowanych dla danej lokalizacji a także możliwość zorientowania się czy z punktu widzenia rynku nieruchomości dana lokalizacja uchodzi za cenną czy też cenną nie jest.

Pożyteczną właściwością mapy cenowej może być dla jej użytkownika także to, że treść mapy nie jest wymyślana lecz powstaje na podstawie wszystkich dostępnych faktycznie odbytych transakcji. Mapy cenowa to konkret. Nie da się wytworzyć z pominięciem rzeczywistych danych rynkowych. Dzięki temu mapa stanowi odzwierciedlenie rzeczywistych tendencji cenowych.

Mapa cenowa jako skuteczny instrument wykorzystywany w wycenie nieruchomości

Prócz walorów czysto informacyjnych mapa cenowa może być także wykorzystywana bezpośrednio w procesie wyceny nieruchomości. Tę niezwykle przydatną funkcję mapy pozwolę sobie omówić na przykładzie wyceny nieruchomości sporządzonej przy wykorzystaniu Modelu Wartości Nieruchomości gruntowych niezabudowanych utworzonego na zamówienie miasta Racibórz.

W omawianym przypadku wycena wartości rynkowej nieruchomości dokonywana była dla jej dwóch stanów:

•  przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) (nieruchomość składa się z dwóch działek o przypadkowym kształcie),
• po uchwaleniu MPZP (nieruchomość po scaleniu i podziale składa się z 7 standardowych działek budowlanych).

Pierwotnie, przed uchwaleniem MPZP, nieruchomość składa się z dwóch działek stanowiących tylko w części (37%) teren pod budownictwo mieszkaniowe, jednorodzinne. Pozostały obszar (67%) stanowi teren rolny niebudowlany.

Po uchwaleniu MPZP nieruchomość zostaje podzielona na 7 działek budowanych i wskutek uchwalenia MPZP w całości stanowi teren przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, jednorodzinne.

Zadaniem wyceny jest określenie wartość nieruchomości dla tych dwóch różnych stanów.

Parametry wycenianej nieruchomości:
Działka nr A – 1400 m2 i Działka nr B – 5233 m2
Razem powierzchnia: 6633 m2
Obwód nieruchomości (całości): 663 m

Przeznaczenie MPZP aktualne:
Działka nr A – zabudowa jednorodzinna
Działka nr B – ok. 20% zabudowa jednorodzinna, 80% – poza planem – cele ogrodnicze

Przeznaczenie MPZP docelowe (po uchwaleniu planu w nowym brzmieniu):
Cała powierzchnia – 100% – zabudowa jednorodzinna

Sieci uzbrojenia: wszystkie w pobliżu
Dojazd: za pośrednictwem drogi wewnętrznej
Rodzaj prawa do nieruchomości: własność

Wykorzystanie mapy cenowej do kalkulacji wartości – stan PRZED uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego MPZP

W pierwszym kroku na podstawie współrzędnych geograficznych określana jest średnia cena nieruchomości wynikająca z mapy cenowej.
Po wprowadzeniu współrzędnych i naciśnięciu przycisku: 
określana jest średnia cena (wynikająca z mapy) dla danej lokalizacji.

W omawianym przykładzie jest to 92,07 zł/m2

W dalszej kolejności wprowadzane są pozostałe parametry wycenianej nieruchomości. Kalkulacja wartości następuje poprzez korektę ceny średniej wynikającej z mapy. Nieruchomościom o zbliżonej lokalizacji odpowiadają zbliżone ceny średnie. Ewentualne różnice pomiędzy wartościami takich nieruchomości powodowane są zróżnicowaniem stanów pozostałych cech tych nieruchomości.

W omawianym przykładzie szacowana jest ta sama nieruchomość w dwóch różnych stanach. Średnia cena tej nieruchomości jest w obu przypadkach jednakowa. Zróżnicowanie wartości rynkowych dla dwóch różnych stanów szacowanej nieruchomości powodowane jest wyłącznie zróżnicowaniem ich parametrów istotnych z punktu widzenia wartości.

Wykorzystanie mapy cenowej do kalkulacji wartości – stan PO uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego MPZP

W pierwszym kroku na podstawie współrzędnych geograficznych określana jest średnia cena nieruchomości wynikająca z mapy cenowej.
Po wprowadzeniu współrzędnych i naciśnięciu przycisku: 
określana jest średnia cena (wynikająca z mapy) dla danej lokalizacji.

W omawianym przykładzie jest to 92,07 zł/m2

PORÓWNANIE WYNIKÓW WYCENY DLA DWÓCH STANÓW NIERUCHOMOŚCI

 

PODSUMOWANIE

Omówienie przykładowej wyceny pozwoliło przedstawić niezwykle przydatną funkcję jaką mapa cenowa pełni w procesie wyceny. Jak przedstawiono to na przykładzie średnia cena nieruchomości wynikająca z mapy cenowej używana jest jako punkt wyjścia do kalkulacji wartości rynkowej nieruchomości. Wartość wynika z korekty wartości średniej pochodzącej z mapy cenowej. Nieruchomości o parametrach lepszych (z rynkowego punktu widzenia) uzyskują wartość wyższą niż cena średnia natomiast nieruchomości o parametrach gorszych uzyskują wartość niższą niż cena średnia właściwa dla danej lokalizacji. Wycena dokonywana jest więc na podstawie rzeczywistego korygowania ceny średniej możliwej do zidentyfikowania na mapie. Taki sposób wyceny okazuje się odpowiednio poglądowy i intuicyjnie zrozumiały dla typowego odbiorcy wyceny.

Mam nadzieje, że udało mi się wyjaśnić: po co komu mapy cenowe?
Jak wcześniej wspomniano mapy cenowe zaspokajają podstawową ciekawość faktycznych i potencjalnych uczestników rynku nieruchomości. Dowiadują się oni szybko i dogodnie o średnich poziomach cen w poszczególnych lokalizacjach. Poza tym mapy mogą być wykorzystywane jako istotny i bardzo poglądowy instrument w procesie wyceny. Pozwalają prowadzić proces wyceny w sposób niezwykle poglądowy, od ogółu do szczegółu. Mapy cenowe znajdą z pewnością zastosowanie przy inwestowaniu i gospodarowaniu nieruchomościami.
Ale to co zostało tu powiedziane o mapach cenowych rzecz jasna „to nie jest nasze ostatnie słowo”.