Renta planistyczna – decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z 2016-07-18

2016-07-18

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K.

[…]

DECYZJA

Na podstawie art. 98a ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774), art. 1, art. 2, art. 17 i art. 18 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 1659 oraz art. 138 p 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.;tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r. poz. 23)

po rozpoznaniu odwołania spółki „A”, od decyzji Prezydenta Miasta G., z dnia […] Nr […] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (w wysokości 28.037,60 zł; słownie: dwadzieścia osiem tysięcy trzydzieści siedem złotych i 60/100), który nastąpił w wyniku podziału działki nr […] na pięć działek, zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta G., z dnia […] Nr […] w sprawie zatwierdzenia projektu podziału działki nr […], o powierzchni […]m2, położonej w G.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., w następującym składzie:

Przewodniczący Składu Orzekającego i sprawozdawca: […]

Członek: […]

Członek: […]

na posiedzeniu niejawnym, odbytym w dniu […] orzekło utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję. Decyzja niniejsza jest ostateczna.

 

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją, działający z upoważnienia Prezydenta Miasta G., Kierownik Referatu d.s. Podziałów i Rozgraniczeń, Urzędu Miejskiego w G. ustaliła opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił na skutek podziału działki […]. Działka została podzielona na podstawie decyzji Prezydenta Miasta G., z dnia […] Nr […], zatwierdzającej projekt podziału.

Odwołanie od tej decyzji zostało wniesione do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. przez spółkę „A” zobowiązaną do zapłaty przedmiotowej opłaty. Autor odwołania domaga się uchylenia zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu swojego stanowiska zarzucił organowi l instancji naruszenie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędne zastosowanie polegające na uznaniu, iż w przedmiotowej sprawie zachodzi związek przyczynowo–skutkowy między podziałem nieruchomości a wzrostem wartości nieruchomości. Zarzucił także, naruszenie art. 153 ust. 1 tejże ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 3 ust. 2 i § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich błędne zastosowanie, a polegające na uznaniu, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego, co do formy, treści i metod wyceny. Kolejne zarzuty dotyczą naruszenia przepisów postępowania administracyjnego mających istotny wpływ na podjętą decyzję, to jest art. 77 p 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez złamanie zasady prawdy materialnej i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, co doprowadziło do niewłaściwej subsumcji wymienionych wyżej przepisów prawa materialnego. Kolejny zarzut dotyczy naruszenia art. 80 i art. 107 § 1 tegoż Kodeksu poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, oraz nie ustosunkowanie się w uzasadnieniu decyzji do dowodów i faktów, które były podstawą wydanego rozstrzygnięcia, oraz niewyjaśnienie okoliczności, które wskazał organ odwoławczy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po zapoznaniu się z treścią odwołania i aktami sprawy, ustaliło i zważyło, co następuje.

Zgodnie z art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity; Dz. U. z 2015 r. poz. 1774) jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat cd dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ust. 1a tegoż art. 98a stanowi, iż ustalenie opiaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczną, albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

W rozpoznawanej sprawie decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości została wydana w dniu […] i wtedy obowiązywała uchwała Rady Miasta G. z dnia […] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości obszaru Miasta G., które są objęte podziałem (Dz. Urzędowy Woj. Śląskiego Nr […]), określająca wysokość stawki na 20% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed i po podziale.

Pismem z dnia […] organ l instancji zawiadomił zobowiązaną do zapłaty przedmiotowej opłaty o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Pismem z dnia […] organ I instancji poinformował zobowiązaną do zapłaty opłaty adiacenckiej spółkę o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym, możliwości wniesienia o rozłożenie opłaty na raty i o treści art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który określa możliwość weryfikacji operatu szacunkowego przez organizacje zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

W dniu […] Pan […] zapoznał się z treścią operatu, poprosił sporządzenie kopii tego operatu i potwierdził otrzymanie takiej kopii; oświadczając, że do dnia […] wniesie uwagi do operatu. Pismem z dnia […] takie uwagi zostały wniesione (w aktach sprawy – dokument […]). Ze względu na nieprecyzyjne zarzuty wobec operatu organ l instancji wezwał o sprecyzowanie zarzutów- pismem z dnia […]. Na pismo to organ l instancji nie otrzymał odpowiedzi. Kolejnym pismem, z dnia […] organ l instancji poinformował o zebraniu materiału dowodowego i możliwości zapoznania się z tym materiałem, szczegółowo informując o przepisach regulujących ustalanie opłaty adiacenckiej i o dokonanych ustaleniach. Odwołujący się nie skorzystali z tego prawa. W dniu […] została wydana decyzja Nr […] o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Od decyzji tej zostało wniesione odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., które to Kolegium decyzją z dnia […] znak; SKO­ UL/426/549/16498/2015/KWW uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi l instancji do ponownego rozpoznania.

W dniu […] został sporządzony nowy operat szacunkowy, stanowiący aktualizację operatu z dnia […], zawierający dodatkowe wyjaśnienia i uzasadnienie dokonanej wyceny. O sporządzeniu nowej wersji operatu i możliwości zapoznania się tym operatem organ l instancji powiadomił odwołującą się spółkę „A” pismem z dnia […]. Po otrzymaniu tego wykonanie kopii operatu szacunkowego i zgodę na ustalenie terminu do przedstawienia uwag do operatu do dnia […]. Pismem z dnia […]. {pięć dni po terminie, o który soma Spółka wnosiła) zostały przedstawione uwagi do operatu szacunkowego.

Zaskarżoną decyzją z dnia […] organ l instancji ustalił opłatę adiacencką dla odwołującej się spółki.

W ocenie Składu Orzekającego Kolegium zaskarżona decyzja jest zgodna z obowiązującymi przepisami, a prowadzone w tej sprawie postępowanie przebiegało zgodnie z normami prawa procesowego. W tej sytuacji Kolegium nie znajduje podstawy do uwzględnienia odwołania.

Odnosząc się do treści odwołania Kolegium wyjaśnia, że jedynym dopuszczonym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego {por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, z dnia 2 października 2007 r. sygn. akt 11 SA/Łd 531/07; LEX nr 384149). Kolegium zauważa ponadto, że odwołujący się nie przedstawił własnej wyceny spornych gruntów (kontroperatu). Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości do porównania. Jeżeli strona ma zastrzeżenia do operatu szacunkowego do jego rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzonego operatu -do czego jest uprawniona na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 r. sygn. akt l OSK 1894/12; LEX nr 149707). Odwołująca się spółka, pouczona o takiej możliwości nie skorzystała z przysługującego jej w tym zakresie prawa.

Podział nieruchomości o powierzchni […]m2 na pięć działek, dokonany na wniosek właściciela, sam w sobie powoduje wzrost wartości nieruchomości, co zostało udowodnione w operacie szacunkowym. W operacie szacunkowym strona szósta – rzeczoznawca majątkowy podał wielkość działki nr […] przed podziałem i wielkości poszczególnych, wydzielonych w wyniku podziału działek. Podział działki nr […] nie zmniejszył jej powierzchni, natomiast szacowana wartość działki przed podziałem i szacowana wartość poszczególnych wydzielonych działek wydzielonych przez podział stanowią różnicę wartości, od której naliczona została opłata adiacencka. Oczywistym jest, że właściciel nieruchomości nie dokonuje podziału tej nieruchomości, aby zmniejszyć jej wartość.

Organ administracji oceniając operat szacunkowy jako dowód w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lipca 2015 r. sygn. akt l OSK 2546/13; LEX nr 1794862). Zaskarżona decyzja zawiera – strona 7 decyzji, akapit przedostatni- ocenę operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do wydania przedmiotowej decyzji w zakresie, jaki wynika z kompetencji organu administracji i zakres tej oceny pozostaje w zgodzie ze stanowiskiem Sądu, zawartym w przywołanym wyżej wyroku.

Zarzut dotyczący pominięcia przez rzeczoznawcę analizy rynku Kolegium uważa za całkowicie chybiony. Operat szacunkowy zawiera analizę rynku -strona 13 do 17 -wraz z zestawieniem nieruchomości przyjętych do porównania, a także określenie i zakres współczynników korygujących.

Także zarzut dotyczący wadliwości operatu szacunkowego poprzez brak zastosowania klauzuli potwierdzającej jego aktualność jest- w ocenie Kolegium- nieuzasadniony. Operat szacunkowy z dni […], zatytułowany „Operat szacunkowy. Aktualizacja” jest kompletnym operatem szacunkowym sporządzonym z uwzględnieniem uwag organu drugiej, po uchyleniu wcześniejszej decyzji wydanej w tej sprawie.

Mają na uwadze opisany wyżej stan faktyczny i prawny sprawy, należało orzec jak w sentencji.
Stosownie do postanowienia art. 50- 54 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r. poz. 718) decyzja niniejsza może być zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach za pośrednictwem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. w terminie 30 dni od dnia doręczenia. Wymogi formalne skargi określają art 46, art. 47 i art. 57 ust. wymienionej wyżej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.