• Menu
  • Odbiorcy wycen
      • Specjalna Oferta dla Samorządów
      • Syndycy i likwidatorzy
      • Biegli rewidenci, firmy audytorskie i firmy notowane na giełdzie
      • Komornicy
      • Przedsiębiorstwa przesyłowe
      • Prawnicy
      • Przedsiębiorcy
      • Banki uniwersalne
      • Firmy ubezpieczeniowe
      • Windykatorzy
      • Dla pośredników kredytowych
  • Zagadnienia wyceny
      • Renta planistyczna
      • Antyrenta planistyczna
      • Opłata adiacencka
      • Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
      • Wywłaszczenia i zamiany
      • Drogi publiczne
      • Wycena dla celów hipotecznych
      • Służebność przesyłu i inne służebności
  • Nowoczesna wycena nieruchomości |Analizy i Badania Rynku |Rzeczoznawca Majątkowy

    Wypełnij formularz a my skontaktujemy się z Tobą lub zadzwoń na infolinię 667-050-050

    Zamów wycenę


    • Menu
      • O nas
      • Nasze doświadczenie
      • Sposób wyceny
      • Badania rynku nieruchomości
      • Wydarzenia
      • Cennik wyceny nieruchomości
      • Kontakt

    Tagi:

    aktualizacja opłaty rocznej analiza danych cechy rynkowe nieruchomości komercyjnych ceny transakcyjne drogi geokodowanie Gliwice grunty istotność Kraków kształt lokale użytkowe Lublin mapa cen mapa cenności mapa cenowa mapa wartości nieruchomości model wartości nieruchomości handlowe nieruchomości komercyjne nieruchomości lokalowe nieruchomości niezabudowane operat szacunkowy opłata adiacencka opłata adiacencka z tytułu podziału pałace i dwory podział nieruchomości Poznań Pruszcz Gdański region warszawski region śląski rozkład cen jednostkowych rzeczoznawca majątkowy stacje benzynowe Toruń trend trend zmiany cen użytkowanie wieczyste walory estetyczne Warszawa wizualizacja danych województwo śląskie Wrocław wycena gruntów wycena nieruchomości

    Ostatnie wpisy

    • Oznaczenia na mapie ewidencyjnej – co oznaczają?

    • Wycena nieruchomości stanowiących całość gospodarczą w postępowaniu egzekucyjnym

    • Tajniki ekosystemu wycena.com.pl

    • Analiza wartości nieruchomości publicznej na potrzeby optymalizacji przychodu ze sprzedaży

    • Manuale do arkuszy specjalistycznych REX

    Wyceny dla

    • Specjalna Oferta dla Samorządów
    • Syndycy i likwidatorzy
    • Biegli rewidenci, firmy audytorskie i firmy notowane na giełdzie
    • Komornicy
    • Przedsiębiorstwa przesyłowe
    • Prawnicy
    • Przedsiębiorcy
    • Banki uniwersalne
    • Firmy ubezpieczeniowe
    • Windykatorzy
    • Dla pośredników kredytowych

    Zagadnienia wyceny

    • Renta planistyczna
    • Antyrenta planistyczna
    • Opłata adiacencka
    • Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
    • Wywłaszczenia i zamiany
    • Drogi publiczne
    • Wycena dla celów hipotecznych
    • Służebność przesyłu i inne służebności
    Kategoria: Badania rynku nieruchomości

    Różne zastosowania regresji nieparametrycznej

    Tomasz Kotrasiński
    Tomasz Kotrasiński / 25 stycznia 2014
    Tweet

    Regresja nieparametryczna to bardzo ciekawe i przede wszystkim bardzo elastyczne i efektywne narzędzie. Znajduje zastosowanie zwłaszcza tam, gdzie nie interesuje nas znajomość parametrów zależności funkcyjnej – co jest cechą regresji parametrycznej,  która polega o estymacji parametrów – a wystarczy nam sama znajomość przebiegu zależności.

    Dlatego regresja nieparametryczna bardzo dobrze spisuje się np. przy analizie trendów czasowych.
    Można wykonywać analizy z „okienkiem czasowym„, bardziej lub mniej wygładzone, używając mediany, średniej geometrycznej, metod odpornych (robust), regresji lokalnej (LOWESS), przybliżeń wieloma wielomianami (polynomial) i kombinacji tych elementów czyli np. robust + LOWESS + polynomial.

    W ogólności, np. w porównaniu z możliwością detekcji i opisu trendu za pomocą regresji liniowej addytywnej i multiplikatywnej, wielomianu wysokiego stopnia albo średniej centrowanej (lub grup średnich) można stwierdzić, że użycie regresji nieparametrycznej stanowi prawdziwy skok jakościowy możliwości analityczych.

    Należy zauważyć rzecz stale charakterystyczną dla badania rynków nieruchomości dla których, co potwierdza każdy rynek, występują silnie niesymetryczne, prawoskośne rozkłady cen – znacnie właściwszymi niż średnia arytmetyczna miarami poziomu cen są mediana i średnia geometryczna (będąca odwróconą średnią arytmetyczną z logarytmów).

    Tu przedstawiamy jedynie niewielki wycinek – oszacowany za pomocą regresji nieparametrycznej trend cen gruntów niezabudowanych w Warszawie, w latach 2002-2013. Oszacowano przebieg mediany, średniej geometrycznej i średniej arytmetycznej odpornej (robust + LOWESS + polynomial).

    Oszacowanie trendu zmiany cen dla gruntów niezabudowanych w Warszawie w latach 2002-2013 dla mediany metodą regresji nieparametrycznej Oszacowanie trendu zmiany cen dla gruntów niezabudowanych w Warszawie w latach 2002-2013 dla średniej arytmetycznej, mediany, średniej geometrycznej i średniej odpornej (robust) metodą regresji nieparametrycznej Histogram rozkładu zaktualizowanych cen jednostkowych gruntów niezabudowanych (wszystkie SOW) na obszarze m.st. Warszawy

    Regresja nieparametryczna pozwala nie tylko na niezwykle efektywne, czułe i elastyczne badanie trendu. Niezwykle ciekawe wyniki uzyskać można także dla innych parametrów.

    Poniżej graf oszacowania wpływu współczynnika kształtu nieruchomości (Wk) na wartość nieruchomości. Analiza w cenach wprost (średnia arytmetyczna) i w postaci logarytmicznej (średnia geometryczna).

    Oszacowanie zależności pomiędzy współczynnikiem kształtu nieruchomości (Wk) a ceną jednostkową (zł/m2) metodą regresji nieparametrycznej - odpornej wielomianowej regresji lokalnej (Robust LOWESS Poly-4)

     

    Oszacowanie zależności wpływu współczynnika kształtu nieruchomości (Wk) na wartość nieruchomości metodą regresji nieparametrycznej odporna (robust) wielomianowa stopnia 4 (poly-4) regresja lokalna (LOWESS) dla zupełnie innego rynku.

    Oszacowanie zależności pomiędzy współczynnikiem kształtu nieruchomości (Wk) a ceną jednostkową (zł/m2) metodą regresji nieparametrycznej - odpornej wielomianowej (Robust LOWESS Poly-4)

     

    Analiza dla różnych lokalizacyjnie rynków wykonana metodą regresji nieparametrycznej wykazuje, że „szczyt kształtu” być może naprawdę istnieje. Dla następnego rynku daje się zauważyć taki szczyt wpływu wartości współczynnika kształtu (Wk).
    W stosunku do poprzednio badanych (6,5-7, co odpowiada dla prostokątów stosunkowi ok. 2,4-2,0:1) występuje na lekko wyższym poziomie 7,25-7,75, co dla prostokątów odpowiada stosunkowi ok. 1,8-1,4:1.

    Oszacowanie zależności pomiędzy współczynnikiem kształtu nieruchomości (Wk) a ceną jednostkową (zł/m2) metodą regresji nieparametrycznej - odpornej wielomianowej regresji lokalnej (Robust LOWESS Poly-4)

     

    Analiza metodą regresji nieparametrycznej w zakresie przebiegu wpływu współczynnik kształtu na wartość nieruchomości zabudowanych wykonana dla kolejnych rynków zaczyna upewniać, że rzeczywiście istnieje optimum rynkowego postrzegania kształtu (proporcji) działki.

    Wykres dla 4 rynku, pokazuje „szczyt” wartości ok. 7,25-7,75.

    Oszacowanie zależności pomiędzy współczynnikiem kształtu nieruchomości (Wk) a ceną jednostkową (zł/m2) metodą regresji nieparametrycznej -  odpornej wielomianowej regresji lokalnej (Robust LOWESS Poly-4)

     

    Jednocześnie, można porównać uzyskany przebieg z wynikami regresji parametrycznej. W modelu parametrycznym regresji wielorakiej multiplikatywnym (logarytmicznym) ozyskano parametr wpływu współczynnika kształtu na poziomie 0,01044 z 85% przedziałem ufności w granicach 0,0645-0,1443.

    Współczynnik kierunkowy linii regresji zależności w logarytmach z cen uzyskanej w drodze regresji nieparametrycznej odpowiada współczynnikowi modelu regresji parametrycznej i wynosi 0,1444.
    W tym przypadku jednowymiarowa regresja nieparametryczna i wielowymiarowa regresja nieparametryczna dały wynik zbliżony.

    Regresja nieparametryczna powinna zwłaszcza sprawdzić się tam, gdzie chcemy przebadać przebieg i charakter zmienności zmiennej, tak aby móc ulepszyć model dla przebiegów nie poddających się łatwo linearyzacji.

    Oszacowanie zależności pomiędzy współczynnikiem kształtu nieruchomości (Wk) a ceną jednostkową (zł/m2) metodą regresji nieparametrycznej - odpornej wielomianowej regresji lokalnej (Robust LOWESS Poly-4) oraz linia regresji dla modelu parametrycznego

     

    Należy stwierdzić, że możliwości analityczne badania zależności na rynku nieruchomości za pomocą regresji nieparametrycznej otwierają wręcz oszałamiające perspektywy. Bardzo wiele rzeczy, które do tej pory bądź były „niebadalne” bądź poddające się badaniu trudno, ze względu na mało efektywne narzędzia określania przebiegu zależności, dzięki regresji parametrycznej stają się możliwe a nawet łatwe. To bardzo potężne narzędzie!

    Na rynku nieruchomości, najciekawsze są możliwości porównywania charakterystyki wpływu cech na wartość i odkrywania na zupełnie różnych rynkach prawidłowości uniwersalnych.
    Jedną już odkryliśmy – istnieje rynkowo postrzegane optimum kształtu określonego współczynnikiem Wk. NA 4 różnych rynkach nieruchomości niezabudowanych zaobserwowaliśmy analogiczne zjawisko.

    A teraz rzecz inna – wpływ powierzchni na wartość.
    Poniżej analizy wykonane metodą regresji nieparametrycznej dla dwóch różnych rynków nieruchomości niezabudowanych pokazujące przebieg zależności pomiędzy wielkością powierzchni gruntu a wartością nieruchomości.

    Zależność pomiędzy powierzchnią gruntu a ceną jednostkową uzyskana metodą regresji nieparametrycznej (Robust LOWESS Poly-4) Zależność pomiędzy powierzchnią gruntu a ceną jednostkową uzyskana metodą regresji nieparametrycznej (Robust LOWESS Poly-4)

    Po pierwsze: nareszcie można ująć tę zależność znacznie bardziej precyzyjnie niż do tej pory;
    Po drugie: zastanawiające jest znów powtarzanie pewnych dość uniwersalnych schematów zależność pomiędzy cechami rynkowymi i cenami nieruchomości.

    Poniżej kolejny przykład zależności pomiędzy wielkością powierzchni gruntu a ceną. Jakiś schemat na rynku się powtarza.

    Zależność pomiędzy powierzchnią gruntu a ceną jednostkową uzyskana metodą regresji nieparametrycznej (Robust LOWESS Poly-4)

     

     

    realexperts.pl

    Tweet

    Zamów wycenę przez telefon: 667-050-050

    lub wypełnij formularz

    Informacje o firmie:
    • O nas
    • Nasze doświadczenie
    • Sposób wyceny
    • Badania rynku nieruchomości
    • Wydarzenia
    • Cennik wyceny nieruchomości
    • Kontakt
    Realizujemy wyceny dla:
    • Specjalna Oferta dla Samorządów
    • Syndycy i likwidatorzy
    • Biegli rewidenci, firmy audytorskie i firmy notowane na giełdzie
    • Komornicy
    • Przedsiębiorstwa przesyłowe
    • Prawnicy
    • Przedsiębiorcy
    • Banki uniwersalne
    • Firmy ubezpieczeniowe
    • Windykatorzy
    • Dla pośredników kredytowych
    Zagadnienia wyceny:
    • Renta planistyczna
    • Antyrenta planistyczna
    • Opłata adiacencka
    • Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
    • Wywłaszczenia i zamiany
    • Drogi publiczne
    • Wycena dla celów hipotecznych
    • Służebność przesyłu i inne służebności
    Kontakt
    Google+