Tagi:
aktualizacja opłaty rocznej analiza danych cechy rynkowe nieruchomości komercyjnych ceny transakcyjne drogi geokodowanie Gliwice grunty istotność Kraków kształt lokale użytkowe Lublin mapa cen mapa cenności mapa cenowa mapa wartości nieruchomości model wartości nieruchomości handlowe nieruchomości komercyjne nieruchomości lokalowe nieruchomości niezabudowane operat szacunkowy opłata adiacencka opłata adiacencka z tytułu podziału pałace i dwory podział nieruchomości Poznań Pruszcz Gdański region warszawski region śląski rozkład cen jednostkowych rzeczoznawca majątkowy stacje benzynowe Toruń trend trend zmiany cen użytkowanie wieczyste walory estetyczne Warszawa wizualizacja danych województwo śląskie Wrocław wycena gruntów wycena nieruchomościRóżnica między określeniem siły związku dwóch zmiennych za pomocą współczynnika determinacji (R2) a określeniem istotności związku między tymi zmiennymi (p-value)
Na tym przykładzie można zrozumieć jaka jest różnica między określeniem siły związku dwóch zmiennych za pomocą współczynnika determinacji (R2) a określeniem istotności związku między tymi zmiennymi (p-value). Jeśli ma się wystarczająco dużo opisanych ze względu na cechy danych można udowodnić istotność związku nawet zmiennych o dość słabym (ale istotnym) powiązaniu między nimi.
Sam kształt działki nieruchomości zabudowanej jest niewątpliwie wpływem dość subtelnym. Jasno uchwytnym i zrozumiałym co do zasady ale trudnym do udowodnienia na bazie liczb co co samego faktu i wymiaru liczbowego wpływu.
Wpływ kształtu gruntu jest, oczywiście, dość słaby, co nie dziwi. Znacznie silniej wpływają przecież lokalizacja, typ budynku, stan techniczny, nowoczesność, okres budowy, jakość architektury, wielkość zabudowy i powierzchnia gruntu, liczba pięter, podpiwniczenie, różne ograniczenia i utrudnienia planistyczne, strefowe i inne, lokalizacja względem układu drogowego, klasa i stan drogi i dostęp z niej itd. itp. Współczynnik determinacji R2 pokazuje, że kształt działki odpowiada zaledwie za ok. 0,2% całej zmienności cen na rynku.
W żadnym przypadku nie należy jednak utożsamiać faktu niskiego R2 między zmiennymi z brakiem powiązania między nimi. Zależność odwrotna istnieje: zmienne o wysokim R2 są istotnie powiązane ale zależność odwrotna nie zachodzi. Wysoki R2 nie jest warunkiem koniecznym istotności wpływu między zmiennymi a zmienne mogą, jak najbardziej, istotnie powiązane mimo bardzo niskiego R2.
Do stwierdzenia istotności powiązania służy statystyka t-Studenta określająca prawdopodobieństwo (p-value) przypadkowego układu danych, sprawiającego, że przy braku związku przyjmie się jego istnienie. Pozom tego prawdopodobieństwa, tzw. błędu I. rodzaju, nazywa się poziomem istotności.
Obliczone p-value dla związku między wartością nieruchomości zabudowanej niemieszkalnej a wynosi 0,0498, co oznacza, że nawet prosta zależność jest potwierdzona na poziomie istotności 5%.
Siła wpływu kształtu gruntu na nieruchomość wynosi ok. 3,4%/stopień współczynnika kształtu (unormowanego w zakresie od 0 do 10).
Poniżej graf przedstawiający zależność pomiędzy ceną nieruchomości komercyjnych zabudowanych w regionie warszawskim a kształtem działki nieruchomości.
