Servitut 1.0 – System określania wynagrodzeń za ustanowienie i wykonywanie służebności przesyłu

Czym jest Servitut 1.0?

Servitut 1.0 to nowoczesny system służący do szybkiego i wygodnego określania wiarygodnych i zobiektywizowanych wysokości wynagrodzeń za ustanowienie i wykonywanie służebności przesyłu. Servitut 1.0 pozwala w zobiektywizowany, ujednolicony i transparentny sposób określać wysokości wynagrodzeń dla wszelkich nieruchomości położonych na obszarze obsługiwanym przez ten system. Servitut 1.0 to doskonałe narzędzie do definiowania wysokości wynagrodzeń z tytułu służebności na potrzeby negocjacji polubownych a także do prognozowania i optymalizacji wartości wynagrodzeń jeszcze na etapie wstępnym, przy symulacjach i projektowaniu przebiegu sieci i usytuowania urządzeń przesyłowych. Servitut 1.0 może być także z powodzeniem stosowany do rozstrzygania sporów w postępowaniach sądowych.

Tu można pobrać folder przedstawiający system Servitut 1.0 stworzony na zamówienie miasta Raciborza: Folder Servitut 1.0

Dla kogo?

 Servitut 1.0 przewidziany jest przede wszystkim dla podmiotów obsługujących duże zasoby
nieruchomości: samorządów, przedsiębiorstw przesyłowych i innych podmiotów instytucjonalnych. Servitut 1.0 to komfortowe, profesjonalne i łatwe w obsłudze narzędzie wspomagające sprawną i szybką rozbudowę sieci przesyłowych w Polsce.

Jak działa? 

Servitut 1.0 określa wynagrodzenia za ustanowienie i wykonanie służebności przesytu dla wybranej nieruchomości wymaga pokonania 5 kroków obejmujących wprowadzenie do systemu obiektywnych i jednoznacznych parametrów nieruchomości a także parametrów fizycznych obszaru, na którym ustanawiana jest służebność oraz ewentualnie obszaru dodatkowego podlegającego wpływowi ustanawianej służebności.

Założenia i konstrukcja

Servitut 1.0 pozwala określać „wartość godziwą” wysokości wynagrodzenia, tj. taką którą skłonne byłyby ustalić w drodze swobodnych negocjacji strony, tj. przedsiębiorstwo przesyłowe i właściciel gruntu, uwzględniając wszystkie okoliczności związane z zyskami, kosztami i stratami, jakie ponoszą obie strony. Wartość godziwą, jako pewnego rodzaju uogólnienie wartości rynkowej można określić nawet wtedy, gdy same opłaty nie stanowią przedmiotu obrotu, w związku z czym nie jest możliwe określenie ich wartości rynkowej. Decydującym dla „godziwego” określenia wysokości wynagrodzenia jest to, aby uwzględnić słuszne interesy obu stron służebności przesyłu.

Czynniki wynagrodzenia

Servitut 1.0 uwzględnia zasadniczo 3 czynniki wynagrodzenia za służebność:

1. Ingerencję w sposób optymalnego wykorzystania obszaru, na którym jest ustanowiona/oddziałuje służebność w wymiarze spadku wartości do funkcji infrastrukturalnej, którą grunt pełnić będzie po ustanowieniu służebności.

Spadek ten może nastąpić lub nie, w zależności od typu gruntu na jakim jest ustanowiona służebność, występującej użyteczności resztkowej gruntu pozostałej po ustanowieniu służebności dla właściciela oraz ewentualnego wpływu służebności na użyteczność gruntów przylegających. Spadek użyteczności/wartości  jest tylko jednym z fakultatywnych składników wynagrodzenia za ustanowienie i wykonywanie służebności i w żadnym wypadku nie można go utożsamiać z wartością wynagrodzenia.

2. Koszty, które ponosi właściciel gruntu zamiast przedsiębiorcy przesyłowego. Dotyczy to podatku gruntowego i ewentualnie opłat za użytkowanie wieczyste. W przypadku rozliczeń z samorządami koszty te nie są uwzględniane, ponieważ nie występują, w przypadku właścicieli/użytkowników wieczystych prywatnych muszą być uwzględnione. Koszty przerzucone na właściciela są jednym z fakultatywnych składników wynagrodzenia za ustanowienie i wykonywanie służebności do tej pory zazwyczaj pomijanym.

3. Zysk z gospodarowania gruntem w funkcji infrastrukturalnej przypadający w 50% właścicielowi gruntu. Do kalkulacji wykorzystywana jest rentowność netto majątku ogółem (ROA) dla firm przesyłowych (aktualnie ROA = 5,97% p.a.) Do kapitalizacji zysków używana jest stopa zwrotu z kapitału własnego ROE (aktualnie ROE = 9,18% p.a.).

Zysk z gospodarowania gruntem w funkcji infrastrukturalnej przypadający właścicielowi gruntu jest obligatoryjnym składnikiem wynagrodzenia za ustanowienie i wykonywanie służebności i występuje zawsze, także wtedy, gdy nie występują inne (fakultatywne) składniki kalkulacji wynagrodzenia. Tzn. także wtedy gdy w efekcie ustanowienia i wykonywania służebności nie nastąpiło obniżenie użyteczności gruntu dla właściciela ani nie występują po jego stronie koszty, które ponosi za przedsiębiorce przesyłowego.

KROK 1 – Ustalenie poziomu cen gruntów dla lokalizacji służebności

Wprowadzenie współrzędnych geograficznych dla lokalizacji służebności pozwala określić cenę jednostkową na podstawie
mapy cenowej stanowiącej element składowy systemu Servitut 1.0.

 

KROK 2- Określenie powierzchni i typu gruntu, na którym ustanawiana jest służebność

Wprowadzenie numeryczne powierzchni oraz wybranie z menu SOW (Sposób Optymalnego Wykorzystania) gruntu, na którym ustanawiana jest służebność.

KROK 3 – Określenie powierzchni i typu gruntu użyteczności resztkowej (dla właściciela)

Określenie powierzchni tej części nieruchomości, którą będzie dysponował jej posiadacz po ustanowieniu służebności.
W przypadku występowania urządzeń naziemnych powierzchnia, na której usytuowana jest służebność pomniejszana jest o powierzchnię urządzenia naziemnego.

KROK 4 – Określenie powierzchni poza obszarem służebności, który doznaje obniżenia wartości

Servitut 1.0 pozwala opcjonalnie na uwzględnienie także powierzchni leżącej poza obszarem służebności doznającej obniżenia wartości. Dla tego celu niezbędne jest określenie takiej powierzchni, a także wskazanie typu gruntu powstającego po ustanowieniu służebności.

Uwaga: W przypadku braku takiej powierzchni składnik ten nie ma wpływu na wysokość wynagrodzenia.

KROK5 -Określenie typu prawa do nieruchomości oraz kosztów ponoszonych przez właściciela gruntu

Servitut 1.0 wymaga zdefiniowania typu prawa do nieruchomości na której ustanawiana jest służebność przesyłu…

… a także wymaga określenia rodzaju kosztów ponoszonych przez właściciela nieruchomości.

WYSOKOŚĆ WYNAGRODZENIA ZA USTANOWIENIE l WYKONYWANIE SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU

Zdefiniowanie i wprowadzenie do systemu Servitut 1.o opisanych wyżej parametrów nieruchomości i powierzchni obszarów jest warunkiem koniecznym i wystarczającym do określenia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie i wykonywanie służebności przesyłu.

ELEMENTY SKŁADOWE SYSTEMU Servitut 1.0

A. INTERFEJS SYSTEMU

Interfejs służy do wprowadzania cech nieruchomości istotnych z punktu widzenia określania wynagrodzenia za ustanowienie i wykonywanie służebności: poziomu cen lokalizacji oraz powierzchni i typów gruntów  pierwotnego, użyteczności resztkowej, infrastrukturalnego i gruntu przyległego, jeśli doznaje niekorzystnego wpływu ustanowienia/wykonywania służebności oraz typu prawa (co istotne jest z punktu widzenia kosztów obciążających właściciela gruntu):

Przykładowy interefejs systemu Sevitut 1.0 opracowanego na zamówienie miasta Racibórz

B. ARKUSZ WYNAGRODZENIA
Arkusz służy do określenia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie i wykonanie służebności przesyłu

Przykładowy arkusz systemu Sevitut 1.0 opracowanego na zamówienie miasta Racibórz

Budowa systemu Servitut 1.0

System Servitut 1.0 budowany jest na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych opracowanej na podstawie bazy danych o transakcjach rynkowych nieruchomości gruntowych odnotowanych na obsługiwanym obszarze na przestrzeni co najmniej ostatnich 5 lat. Na potrzeby analizy transakcje nieruchomości opisywane są pod względem kilkudziesięciu różnych aspektów. Na bazie informacji o transakcjach opracowana jest mapa cenowa dla badanego rynku oraz analiza wpływu poszczególnych cech nieruchomości na wartość, czyli budowany jest model wartości wykorzystany przy opracowywaniu Servitut 1.0. Wielkości liczbowe dostępne w Arkuszu określenia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie i wykonywanie służebności przesyłu wynikają z parametrów (cech) nieruchomości  prowadzonych za pośrednictwem Interfejsu.

Autorzy narzędzia

Servitut 1.0 utworzony został przez zespół doświadczonych ekspertów i biegłych sądowych z zakresu wyceny nieruchomości działających w ramach spółki realexperts.pl specjalizujących się w prowadzeniu prac badawczo-rozwojowych oraz wdrażaniu do praktycznego zastosowania innowacyjnych i nowoczesnych rozwiązań systemowych służących do określania wartości nieruchomości i wartości pokrewnych.

Tu można pobrać folder przedstawiający system Servitut 1.0 stworzony na zamówienie miasta Raciborza: Folder Servitut 1.0

adres firmy: 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

sekretariat: tel.: 22 41 20 323; sekretariat@realexperts.pl

Więcej…