Tagi:
aktualizacja opłaty rocznej analiza danych cechy rynkowe nieruchomości komercyjnych ceny transakcyjne drogi geokodowanie Gliwice grunty istotność Kraków kształt lokale użytkowe Lublin mapa cen mapa cenności mapa cenowa mapa wartości nieruchomości model wartości nieruchomości handlowe nieruchomości komercyjne nieruchomości lokalowe nieruchomości niezabudowane operat szacunkowy opłata adiacencka opłata adiacencka z tytułu podziału pałace i dwory podział nieruchomości Poznań Pruszcz Gdański region warszawski region śląski rozkład cen jednostkowych rzeczoznawca majątkowy stacje benzynowe Toruń trend trend zmiany cen użytkowanie wieczyste walory estetyczne Warszawa wizualizacja danych województwo śląskie Wrocław wycena gruntów wycena nieruchomości
Kategoria:
Badania rynku nieruchomości
Trend i rozkład cen jednostkowych gruntów w Pruszczu Gdańskim
Rys. 1. W Pruszczu Gdańskim, tak jak i na innych analogicznych rynkach, można zaobserwować po spadkach lat 2008-2009, odbicie od roku 2010, zatrzymanie wzrostu cen w 2012 i spadek w latach 2012 i 2013 r.
Rys. 2. Dzięki analizie trendu nieliniowego można w pełni wyeliminować zależność cen od czasu i dokonać aktualizacji cen na aktualny moment.
Rys. 3. Rozkład cen jednostkowych gruntów nierolnych w Pruszczu Gdańskim ma charakter log-normalny taki silnie lewoskośny rozkład cen jest typowy i powtarzalny na wszystkich takich rynkach. Średnia arytmetyczna cen zaktualizowanych, wynosząca 260 zł/m2, nie jest w takich przypadkach dobrym miernikiem rynku - nie odpowiada żadnej wartości, wokół której można by zauważyć grupowanie się cen.
Rys. 4. Dystrybuanta rozkładu zaktualizowanych cen jednostkowych bardzo dobrze pokrywa się z teoretyczną dystrybuantą rozkładu log-normalnego, co potwierdza charakter rozkładu.
Rys. 5. Standardowa właściwość log-normalnego rozkładu cen: logarytmy cen mają symetryczny rozkład normalny. Średnia rozkładu logarytmów wynosi 5,2675, co oznacza, że w tym miejscu znajduje się typowa dla rynku Pruszcza Gdańskiego cena gruntu. To ona stanowi punkt, wokół którego grupują się ceny. Wynosi ona: exp(5,2675) = 194 zł/m2. Wartość ta stanowi średnią geometryczną cen.
Rys. 6. Właściwość rozkładu log-normalnego, w którym, rozkład logarytmów ma rozkład normalny, gdzie średnia arytmetyczna, mediana i dominanta logarytmów się pokrywają, pozwala przypuszczać, że średnia geometryczna cen, mediana cen oraz dominanta cen będą sobie bliskie natomiast średnia arytmetyczna cen będzie od tamtych odległa.
Rys. 7. Log-normalny rozkład cen i normalny rozkład logarytmów z cen (a także taki rozkład powierzchni i cen całkowitych) jest uzasadnieniem wykorzystania, jako oddającego naturę analizowanego rynku, modelu multiplikatywnego wyceny z poprawkami procentowymi czyli współczynnikami mnożącymi (mnożnikami) oraz przyjęcia jako podstawy szacowania średniej geometrycznej.
realexperts.pl