Tagi:
aktualizacja opłaty rocznej analiza danych cechy rynkowe nieruchomości komercyjnych ceny transakcyjne drogi geokodowanie Gliwice grunty istotność Kraków kształt lokale użytkowe Lublin mapa cen mapa cenności mapa cenowa mapa wartości nieruchomości model wartości nieruchomości handlowe nieruchomości komercyjne nieruchomości lokalowe nieruchomości niezabudowane operat szacunkowy opłata adiacencka opłata adiacencka z tytułu podziału pałace i dwory podział nieruchomości Poznań Pruszcz Gdański region warszawski region śląski rozkład cen jednostkowych rzeczoznawca majątkowy stacje benzynowe Toruń trend trend zmiany cen użytkowanie wieczyste walory estetyczne Warszawa wizualizacja danych województwo śląskie Wrocław wycena gruntów wycena nieruchomościUK/US/Fr 2004 i Polska 2014. Wielkość sklepu a wyniki i wartość
W trakcie badań towarzyszących budowie w realexperts.pl ogólnopolskiego modelu V2 wartości nieruchomości handlowych przeanalizowano m.in. pozycję z 2004 r. p.t. „Assessing the Productivity of the UK Retail Sector” (pl: „Ocena wydajności sektora detalicznego w Wielkiej Brytanii„) wydaną przez Oxford Institute of Retail Management, Templeton College, University of Oxford.
W pracy obok różnych parametrów wydajności sklepów w porównaniu dla Wielkiej Brytanii, USA i Francji zamieszczone były m.in. dane dotyczące „sales density” czyli tego, co, jak wzmiankowaliśmy we wcześniejszym wpisie, w polskiej literaturze określane jest (było?) mianem „wydajności powierzchni sprzedażowej”, czyli poziomem sprzedaży na 1 m2 (lub stopę kwadratową) powierzchni sklepu.
Zamieszczony w ww. pracy graf wskazywał na istotne różnice pomiędzy wydajnością powierzchni sprzedażowej dla powierzchni handlowych (sklepów), dla lat 1999-2003, w poszczególnych krajach:
– w Wielkiej Brytanii – średnio ok. 665 USD/sqf,
– we Francji – średnio ok. 580 USD/sqf,
– w USA – średnio ok. 448 USD/sqf.
Jednocześnie zgodnie z danymi zamieszczonymi w tabeli zarówno dla supermarketów, jak i hipermarketów występują bardzo wyraźne różnice w powierzchni, np. dla hipermarketów:
– w Wielkiej Brytanii – średnio ok. 5.510 m2,
– we Francji – średnio ok. 8.610 m2,
– w USA – średnio ok. 15.380 m2.
Widać destymulacyjną zależność między powierzchnią a wydajnością powierzchni sprzedażowej, wcześniej już wzmiankowaną w pracach A. Olearczyka z lat 50/60.
Posiadając te dane dla Wielkiej Brytanii, Francji i USA można pokusić się o bardzo prostą analizę określającą jaka występuje liczbowa zależność pomiędzy średnią wydajnością powierzchni sprzedażowej a średnią powierzchnią sklepu. Oczywiście, w postaci elastyczności (zależności logarytmiczno-logarytmiczej = potęgowej) dającej się porównać z innymi wynikami badań, zwłaszcza z uzyskanymi w ogólnopolskim modelu V2 wartości nieruchomości handlowych realexperts.pl i badaniami A Olearczyka.
W związku z tym dokonano estymacji zależności w postaci elastyczności pomiędzy średnią wydajnością powierzchni sprzedażowej w USD/sqf a średnią powierzchnią sklepu w m2. (Dla obliczenia elastyczności nie ma znaczenia fakt, że powierzchnia jest w m2 a wydajność sprzedażowa w USD/sqf, co pokazuje, że wszelkie różnice jednostek i skali przy analizie elastyczności zostają wyeliminowane).
Dla hipermarketów zależność tę obrazuje poniższy graf.
Dla supermarketów i hipermarketów uzyskano wyniki estymacji elastyczności, przedstawione w poniższej tabeli, odpowiednio:
– dla supermarketów: -0,32% przy wzroście powierzchni o 1% (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od -0,43% do -0,22%);
– dla hipermarketów: -0,38% przy wzroście powierzchni o 1% (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od -0,45% do -0,31%);
Wyniki te można teraz porównać z określoną w ogólnopolskim modelu V1 wartości nieruchomości marketów z 2014 r. (dane z lat 2006-2014) elastycznością wartości rynkowej sklepów względem jej powierzchni:
– dla wszystkich typów marketów: -0,28% przy wzroście powierzchni o 1% (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od -0,42% do -0,14%);
– dla branży spożywczej: -0,39% przy wzroście powierzchni o 1%, (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od -0,56% do -0,21%).
oraz z wynikami na podstawie danych A. Olearczyka z roku 1957:
– dla małych sklepów spożywczych: spadek -0,44% przy wzroście powierzchni o 1% (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od -0,56% do -0,28%).
Jak widać wyniki zależności pomiędzy średnią wydajnością powierzchni sprzedażowej a średnią powierzchnią sklepu oraz elastyczności wartości rynkowej marketów względem powierzchni sklepu, zwłaszcza z uwzględnieniem przedziałów ufności dla uzyskanych wyników są zbliżone na podstawie brytyjsko-francusko-amerykańskich danych z lat 1999-2003, badaniach A.Olearczyka (oczywiście, gdyby na podstawie tych danych elastyczność ta były estymowane) i polskich badaniach firmy realexperts.pl wg danych z lat 2006-2014.
Jak widać znów potwierdza się, że jeśli tylko się je rzeczywiście bada, pewne zależności mają charakter raczej uniwersalny i zależą od istoty zagadnienia.
Tomasz Kotrasiński, MPAI
szef Działu Analiz realexperts.pl