Tagi:
aktualizacja opłaty rocznej analiza danych cechy rynkowe nieruchomości komercyjnych ceny transakcyjne drogi geokodowanie Gliwice grunty istotność Kraków kształt lokale użytkowe Lublin mapa cen mapa cenności mapa cenowa mapa wartości nieruchomości model wartości nieruchomości handlowe nieruchomości komercyjne nieruchomości lokalowe nieruchomości niezabudowane operat szacunkowy opłata adiacencka opłata adiacencka z tytułu podziału pałace i dwory podział nieruchomości Poznań Pruszcz Gdański region warszawski region śląski rozkład cen jednostkowych rzeczoznawca majątkowy stacje benzynowe Toruń trend trend zmiany cen użytkowanie wieczyste walory estetyczne Warszawa wizualizacja danych województwo śląskie Wrocław wycena gruntów wycena nieruchomościWalory estetyczne architektury a wartość nieruchomości
Dość często można usłyszeć opinię, że istnieją dziedziny i obszary nie poddające się badaniu, analizie i ujęciu liczbowemu. Obszary, gdzie decyduje „czucie i wiara”, których nie ima się „mędrca szkiełko i oko”.
Zapewne tak, ale mimo 20 lat doświadczenia w zawodzie rzeczoznawcy majątkowego nie udało się nam znaleźć takich obszarów w dziedzinie wyceny nieruchomości. Za każdym razem gdy tylko podejrzewaliśmy, że oto właśnie trafiliśmy na ta taki „niewyjaśnialny” obszar i próbowaliśmy udowodnić, że jest on właśnie takim, okazywało się, że jeśli tylko dokonaliśmy, czasem trudnego i żmudnego, opisu danych a następnie te dane zostały przeanalizowane, każda z „tajemnic” przestawała być tajemnicą. Za każdym razem okazywało się nie nie ma „niebadalnych” obszarów w dziedzinie wartości nieruchomości są tylko „niebadane”.
Dziś prosty przykład z dziedziny tego, co ponoć „nie do zbadania”. Wpływ jakości estetycznej architektury na wartość nieruchomości.
Przy okazji budowy systemu ekspertowego wspomagającego pracę rzeczoznawców majątkowych w zakresie wyceny dla nieruchomości zabudowanych komercyjnych (niemieszkalnych) w Warszawie i regionie warszawskim objechano i szczegółowo opisano łącznie 2404 nieruchomości będące przedmiotem obrotu w latach 2006-2013.
Ze przyjętym standardem opisu nieruchomości można się zapoznać pod poniższymi linkami
Ustalone zostały cechy opisu gruntów niezabudowanych dla Warszawy
Trwają objazdy inspekcyjne nieruchomości komercyjnych w rejonie warszawskim
Pomijając wszystkie inne kwestie dotyczące poszczególnych uwzględnianych w opisie i analizie cech, które uwzględnione zostały w budowanym systemie ekspertowym jedną z cech uwzględnianą przy opisie zabudowań nieruchomości były walory estetyczne (jakość) architektury.
Przyjęto 6-stopniową skalę wartościowania od „0-gargamel” do „5-wybitne walory”. Dla zabudowy określano ważony stopień z uwzględnieniem poszczególnych budynków.
Stopniowanie i kryteria klasyfikacyjne opracowane zostały dla potrzeb objeżdżających i opisujących poszczególne nieruchomości inspektorów w Dziale Analiz realexperts.pl, których nadzorowała m.in. pani Karolina Mielko, rzeczoznawczyni majątkowa, z wykształcenia będąca historykiem sztuki (Uniwersytet Warszawski), która dokonywała także bieżącej (często w bezpośredniej interakcji z inspektorami terenowymi, ponieważ zdjęcia i opisy z wizji w czasie realnym trafiały na serwer) weryfikacji oceny wartości estetycznej obiektów. Wydaje się, że trudno o lepszy i bardziej wiarygodny materiał badawczy, który pozwoliłby na przebadanie zagadnienia wpływu estetyki zabudowań na jej wartość.
Okazało się, że walory estetyczne architektury zabudowań mają jak najbardziej wpływ na wartość, oczywiście pozytywną. I że można ten wpływ przebadać i ująć w liczbach. Dziś przedstawiamy jedynie wykres obrazujący tę zależność – w postaci logarytmicznej zgodnej z modelem użytym w systemie ekspertowym. Jak widać walory estetyczne nieruchomości oddziałują w sposób stymulujący i istotny na wartość rynkową nieruchomości komercyjnych, co widać na wykresie.
Oczywiście, wpływ czysty caeteris paribus ze względu na skorelowanie tej cechy nieruchomości z innymi jej cechami musi być analizowany w drodze badań regresji wielorakiej, z uwzględnieniem wzajemnego wpływu wszystkich zmiennych na siebie. Widać to w wynikach macierzy korelacji ukazującej wzajemnie istotne skorelowanie pomiędzy zmiennymi objaśniającymi (tu: stan techniczny, standard, nowoczesność, konstrukcja, technologia i jakość architektury) oraz zmiennej objaśnianej – ceny jednostkowej w LN(zł/m2 p.c.)
Tylko mimochodem zauważę, że przy budowie modelu wartości użyto techniki Analizy Składowych Głównych (PCA), których zadaniem było zastąpienie w analizie surowych skorelowanych zmiennych objaśnianych tzw. składowymi głównymi, będącymi ich kombinacjami liniowymi skonstruowanymi w taki sposób aby były one wzajemnie nieskorelowane.
Jak widać nie ma żadnych przeszkód jeśli idzie o analizowanie zjawisk, które ponoć są „nieanalizowalne”. Trzeba jedynie:
– w sposób jasny i obiektywny określić zagadnienie badane;
– opracować zobiektywizowane kryteria opisu;
– zgromadzić materiał badawczy zgodny z tym opisem;
– dokonać analizy badanego zjawiska i uzyskać wyniki.
I okaże się, że „mędrca szkiełko i oko” zapanują tam, gdzie do tej pory panowały „czucie i wiara”. I to nie tylko w dziedzinie wyceny nieruchomości. Bo zazwyczaj nawet dość proste modele oparte na rzeczywistej analizie danych są lepsze niż opinie ekspertów oparte jedynie na intuicji i doświadczeniu. A modele zaawansowane są praktycznie zawsze lepsze.