• Menu
  • Odbiorcy wycen
      • Specjalna Oferta dla Samorządów
      • Syndycy i likwidatorzy
      • Biegli rewidenci, firmy audytorskie i firmy notowane na giełdzie
      • Komornicy
      • Przedsiębiorstwa przesyłowe
      • Prawnicy
      • Przedsiębiorcy
      • Banki uniwersalne
      • Firmy ubezpieczeniowe
      • Windykatorzy
      • Holdingi nieruchomościowe
      • Dla pośredników kredytowych
  • Zagadnienia wyceny
      • Renta planistyczna
      • Antyrenta planistyczna
      • Opłata adiacencka
      • Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
      • Wywłaszczenia i zamiany
      • Drogi publiczne
      • Wycena dla celów hipotecznych
      • Służebność przesyłu i inne służebności
  • Nowoczesna wycena nieruchomości |Analizy i Badania Rynku |Rzeczoznawca Majątkowy

Wypełnij formularz a my skontaktujemy się z Tobą lub zadzwoń na infolinię 667-050-050

Zamów wycenę


  • Menu
    • O nas
    • Nasze doświadczenie
    • Sposób wyceny
    • Badania rynku nieruchomości
    • Wydarzenia
    • Cennik wyceny nieruchomości
    • Kontakt

Tagi:

aktualizacja opłaty rocznej analiza danych cechy rynkowe nieruchomości komercyjnych ceny transakcyjne drogi geokodowanie Gliwice grunty istotność Kraków kształt lokale użytkowe Lublin mapa cen mapa cenności mapa cenowa mapa wartości nieruchomości model wartości nieruchomości handlowe nieruchomości komercyjne nieruchomości lokalowe nieruchomości niezabudowane operat szacunkowy opłata adiacencka opłata adiacencka z tytułu podziału pałace i dwory podział nieruchomości Poznań Pruszcz Gdański region warszawski region śląski rozkład cen jednostkowych rzeczoznawca majątkowy stacje benzynowe Toruń trend trend zmiany cen użytkowanie wieczyste walory estetyczne Warszawa wizualizacja danych województwo śląskie Wrocław wycena gruntów wycena nieruchomości

Ostatnie wpisy

  • Manuale do arkuszy specjalistycznych REX

  • Fotografowanie aktów notarialnych przez rzeczoznawców majątkowych na potrzeby sporządzania operatów szacunkowych

  • Nie tędy droga – komentarz do projektu standardu drogowego

  • Polski Instytut Wyceny – Rynek nieruchomości komercyjnych na obszarze rynku regionalnego Śląska – prognoza na 2017 r. i trochę dalej

  • Polski Instytut Wyceny – Trend cen nieruchomości komercyjnych na obszarze rynku regionalnego Śląska i cykliczność trendu cenowego

Wyceny dla

  • Specjalna Oferta dla Samorządów
  • Syndycy i likwidatorzy
  • Biegli rewidenci, firmy audytorskie i firmy notowane na giełdzie
  • Komornicy
  • Przedsiębiorstwa przesyłowe
  • Prawnicy
  • Przedsiębiorcy
  • Banki uniwersalne
  • Firmy ubezpieczeniowe
  • Windykatorzy
  • Holdingi nieruchomościowe
  • Dla pośredników kredytowych

Zagadnienia wyceny

  • Renta planistyczna
  • Antyrenta planistyczna
  • Opłata adiacencka
  • Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
  • Wywłaszczenia i zamiany
  • Drogi publiczne
  • Wycena dla celów hipotecznych
  • Służebność przesyłu i inne służebności
Kategoria: Badania rynku nieruchomości

Walory estetyczne architektury a wartość nieruchomości

Tomasz Kotrasiński
Tomasz Kotrasiński / 6 stycznia 2014
Tweet

Dość często można usłyszeć opinię, że istnieją dziedziny i obszary nie poddające się badaniu, analizie i ujęciu liczbowemu. Obszary, gdzie decyduje „czucie i wiara”, których nie ima się „mędrca szkiełko i oko”.

Zapewne tak, ale mimo 20 lat doświadczenia w zawodzie rzeczoznawcy majątkowego nie udało się nam znaleźć takich obszarów w dziedzinie wyceny nieruchomości. Za każdym razem gdy tylko podejrzewaliśmy, że oto właśnie trafiliśmy na ta taki „niewyjaśnialny” obszar i próbowaliśmy udowodnić, że jest on właśnie takim, okazywało się, że jeśli tylko dokonaliśmy, czasem trudnego i żmudnego, opisu danych a następnie te dane zostały przeanalizowane, każda z „tajemnic” przestawała być tajemnicą. Za każdym razem okazywało się nie nie ma „niebadalnych” obszarów w dziedzinie wartości nieruchomości są tylko „niebadane”.

Dziś prosty przykład z dziedziny tego, co ponoć „nie do zbadania”. Wpływ jakości estetycznej architektury na wartość nieruchomości.

Przy okazji budowy systemu ekspertowego wspomagającego pracę rzeczoznawców majątkowych w zakresie wyceny dla nieruchomości zabudowanych komercyjnych (niemieszkalnych) w Warszawie i regionie warszawskim objechano i szczegółowo opisano łącznie 2404 nieruchomości będące przedmiotem obrotu w latach 2006-2013.

Ze przyjętym standardem opisu nieruchomości można się zapoznać pod poniższymi linkami
Ustalone zostały cechy opisu gruntów niezabudowanych dla Warszawy

Trwają objazdy inspekcyjne nieruchomości komercyjnych w rejonie warszawskim

Pomijając wszystkie inne kwestie dotyczące poszczególnych uwzględnianych w opisie i analizie cech, które uwzględnione zostały w budowanym systemie ekspertowym jedną z cech uwzględnianą przy opisie zabudowań nieruchomości były walory estetyczne (jakość) architektury.
Przyjęto 6-stopniową skalę wartościowania od „0-gargamel” do „5-wybitne walory”. Dla zabudowy określano ważony stopień z uwzględnieniem poszczególnych budynków.

Stopniowanie i kryteria klasyfikacyjne opracowane zostały dla potrzeb objeżdżających i opisujących poszczególne nieruchomości inspektorów w Dziale Analiz realexperts.pl, których nadzorowała m.in. pani Karolina Mielko, rzeczoznawczyni majątkowa, z wykształcenia będąca historykiem sztuki (Uniwersytet Warszawski), która dokonywała także bieżącej (często w bezpośredniej interakcji z inspektorami terenowymi, ponieważ zdjęcia i opisy z wizji w czasie realnym trafiały na serwer) weryfikacji oceny wartości estetycznej obiektów. Wydaje się, że trudno o lepszy i bardziej wiarygodny materiał badawczy, który pozwoliłby na przebadanie zagadnienia wpływu estetyki zabudowań na jej wartość.

Okazało się, że walory estetyczne architektury zabudowań mają jak najbardziej wpływ na wartość, oczywiście pozytywną. I że można ten wpływ przebadać i ująć w liczbach. Dziś przedstawiamy jedynie wykres obrazujący tę zależność – w postaci logarytmicznej zgodnej z modelem użytym w systemie ekspertowym. Jak widać walory estetyczne nieruchomości oddziałują w sposób stymulujący i istotny na wartość rynkową nieruchomości komercyjnych, co widać na wykresie.

Oczywiście, wpływ czysty caeteris paribus ze względu na skorelowanie tej cechy nieruchomości z innymi jej cechami musi być analizowany w drodze badań regresji wielorakiej, z uwzględnieniem wzajemnego wpływu wszystkich zmiennych na siebie. Widać to w wynikach macierzy korelacji ukazującej wzajemnie istotne skorelowanie pomiędzy zmiennymi objaśniającymi (tu: stan techniczny, standard, nowoczesność, konstrukcja, technologia i jakość architektury) oraz zmiennej objaśnianej – ceny jednostkowej w LN(zł/m2 p.c.)

Tylko mimochodem zauważę, że przy budowie modelu wartości użyto techniki Analizy Składowych Głównych (PCA), których zadaniem było zastąpienie w analizie surowych skorelowanych zmiennych objaśnianych tzw. składowymi głównymi, będącymi ich kombinacjami liniowymi skonstruowanymi w taki sposób aby były one wzajemnie nieskorelowane.

Jak widać nie ma żadnych przeszkód jeśli idzie o analizowanie zjawisk, które ponoć są „nieanalizowalne”. Trzeba jedynie:

– w sposób jasny i obiektywny określić zagadnienie badane;
– opracować zobiektywizowane kryteria opisu;
– zgromadzić materiał badawczy zgodny z tym opisem;
– dokonać analizy badanego zjawiska i uzyskać wyniki.

I okaże się, że „mędrca szkiełko i oko” zapanują tam, gdzie do tej pory panowały „czucie i wiara”. I to nie tylko w dziedzinie wyceny nieruchomości. Bo zazwyczaj nawet dość proste modele oparte na rzeczywistej analizie danych są lepsze niż opinie ekspertów oparte jedynie na intuicji i doświadczeniu. A modele zaawansowane są praktycznie zawsze lepsze.

Zależność pomiędzy walorami estetycznymi architektury (skala 0-5) a logarytmem z ceny jednostkowej (zł/m2 p.c.) dla nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych) Warszawa i region warszawski Macierz korelacji (Pearson) Zmienne (osie F1 oraz F2: 68,89 %) F1 - pierwsza składowa główna/Współczynniki standaryzowane (85%przedział ufności)

realexperts.pl

Tweet

Zamów wycenę przez telefon: 667-050-050

lub wypełnij formularz

Informacje o firmie:
  • O nas
  • Nasze doświadczenie
  • Sposób wyceny
  • Badania rynku nieruchomości
  • Wydarzenia
  • Cennik wyceny nieruchomości
  • Kontakt
Realizujemy wyceny dla:
  • Specjalna Oferta dla Samorządów
  • Syndycy i likwidatorzy
  • Biegli rewidenci, firmy audytorskie i firmy notowane na giełdzie
  • Komornicy
  • Przedsiębiorstwa przesyłowe
  • Prawnicy
  • Przedsiębiorcy
  • Banki uniwersalne
  • Firmy ubezpieczeniowe
  • Windykatorzy
  • Holdingi nieruchomościowe
  • Dla pośredników kredytowych
Zagadnienia wyceny:
  • Renta planistyczna
  • Antyrenta planistyczna
  • Opłata adiacencka
  • Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
  • Wywłaszczenia i zamiany
  • Drogi publiczne
  • Wycena dla celów hipotecznych
  • Służebność przesyłu i inne służebności
Kontakt
Google+