Wpływ strefy OOU wokół lotniska Okęcie na wartość lokali mieszkalnych w dzielnicy Ursus

realexperts.pl oraz (będący aktualnie w trakcie organizacji) Polski Instytut Wyceny, prowadzą prace badawcze dotyczące określenia wpływu obszarów ograniczonego użytkowania (OOU) oraz hałasu lotniczego na wartość nieruchomości. 

Badaniem objęte będą wszystkie typy nieruchomości: grunty niezabudowane, nieruchomości zabudowane komercyjne i mieszkalne (domy jednorodzinne) oraz lokale mieszkalne. Badania różnych typów nieruchomości znajdują się na różnym etapie. Grunty i komercyjne na końcowym, domy jednorodzinne w zaawansowanym trakcie opisywania szczegółowego, lokale mieszkalne w fazie wstępnej.

Dziś małe sprawozdanie dotyczące badań, które wykonali rzeczoznawcy majątkowi Tomasz Kotrasiński i Karolina Mielko, dla potrzeb pewnej stosunkowo prostej opinii sądowej dla określenia wpływu ustanowienia OOU na wartość lokalu mieszkalnego na obszarze warszawskiego Ursusa.

Uwzględniając analizę samych postanowień Uchwały należy spodziewać się, że ustanowienie OOU nie powinno mieć wpływu na wartość istniejących lokali mieszkalnych. Ale aby stwierdzić czy sprawy mają się w rzeczywistości tak, jak można się spodziewać na podstawie zapisów uchwały wprowadzającej OOU należy, oczywiście, przeprowadzić badania rynku (analizę), która zbada to z uwzględnieniem cen uzyskiwanych za lokale, upływu czasu i cech rynkowych mających wpływ na uzyskiwane ceny, w szczególności lokalizacji lokali mieszkalnych w strefie OOU.

Badania takie zostały wykonane na bazie 190 transakcji (od początku 2011 r. do połowy 2013 r.) nieruchomości lokali mieszkalnych (hipotecznych) z obu rynków (pierwotny i wtórny) z obszaru dzielnicy Ursus, z części dzielnicy: Czechowice, Gołąbki, Niedźwiadek, Skorosze, Szamoty.

Ze względu na meritum zagadnienia, jakim tu jest określenie wpływu strefy OOU na wartość nieruchomości (lokali), koniecznym było takie geograficzne ujęcie rynku aby w bazie analizowanych danych znalazły się nieruchomości zarówno zlokalizowane w strefie OOU jak i poza tą strefą, tak aby móc uchwycić w drodze analizy rynku nieruchomości ewentualny wpływ tej różnicy.

Do analizy i budowy modelu wartości nieruchomości lokali mieszkalnych w dzielnicy Ursus przeanalizowano i przyjęto jako istotnie wpływające na poziom cen następujące cechy rynkowe nieruchomości:

1. Czas transakcji – cecha ilościowa;
2. Powierzchnia użytkowa w m2: – cecha ilościowa;
3. Stan techniczno-użytkowy: cecha ilościowa w skali 0-5;
4. Lokalizacja: w podziale na obszary MSI Ursusa: Czechowice, Gołąbki, Niedźwiadek, Skorosze, Szamoty – cecha jakościowa;
5. Strefy ograniczeń: poza strefą, OOU i Z2 – cecha jakościowa;
6. Typ rynku: pierwotny i wtórny – cecha jakościowa;
6. Lokalizacja na piętrze: parter, piętra 1-2, piętra 2-3, wyższe piętra – cecha jakościowa;
8. Typ prawa za działkę: własność/uw – cecha jakościowa.

W efekcie analiza rynku nieruchomości z zastosowaniem regresji wielorakiej (model multiplikatywny) z uwzględnieniem wpływu czasu oraz cech rynkowych, w tym lokalizacji w strefach ograniczeń:

1. potwierdziła istotność negatywnego wpływu strefy Z2 na ceny nieruchomości mieszkalnych wynoszącego ok. -3,8% na poziomie istotności p-value ok. 0,10166, tj. z prawdopodobieństwem Pr > |t| wynoszącym ok. 89,8%;
2. wykluczyła istotność wpływu strefy OOU na ceny nieruchomości mieszkalnych na poziomie istotności p-value ok. 0,84557, tj. z prawdopodobieństwem Pr > |t| wynoszącym ok. 84,6%.

Uzyskano, oczywiście, także parametry wpływu pozostałych cech, zgodnie z tabelą modelu. Ciekawostkami są:

– wyniki wpływu lokalizacji na piętrze w nowszych blokach z windami, konsekwentnie obserwowana przewaga wyższych pięter potwierdziła się;

– przy uwzględnieniu stanu techniczno-użytkowego deweloperskiego (i innych cech) wpływ czysty pokazuje, że lokale z rynku pierwotnego są droższe niż rynku lokale rynku wtórnego (choć surowe ceny pokazują, że lokale na rynku wtórnym są droższe).

 

Tomasz Kotrasiński, MPAI, szef Działu Analiz realexperts.pl

Karolina Mielko, Dział Analiz realexperts.pl