Wpływ uchwalenia planu na tereny niebudowlane (zielone)

Dziś bardzo trudne zagadnienie, którym Dział Analiz realexperts.pl zajął się pod wpływem sugestii, które w związku z zagadnieniem „Wywłaszczenie planistyczne i szkoda planistyczna” wysunął dr Mirosław Gdesz. Rzecz dotyczy wpływu uchwalenia miejscowego planu na terenach, które w studium przeznaczone były pod tereny zielone a następnie jako takie same potraktował je uchwalony plan.

Dodatni wpływ uchwalenia MPZP dla gruntów budowlanych (caeters paribus, z uwzględnieniem wszystkich innych cech i okoliczności, dla takiego samego sposobu wykorzystania Studium/MPZP) oraz wpływ decyzji o WZT stwierdzony został w badaniach realexperts.pl na wielu rynkach. Na najdokładniej zbadanym rynku w Pyskowicach uzyskano wyniki: WZT: +31,6%, MPZP: +31,0. Dla modelu wartości gruntów w Warszawie stwierdzono czynnik wzrostu wartości ze względu na wydanie dla nieruchomości decyzji WZT/PNB w wymiarze ok. 24,6/27,4%. Dla modelu wartości gruntów w Gdańsku stwierdzono czynnik wzrostu wartości ze względu na stan planistyczny MPZP/Studium wymiarze ok. 31,5%., co jest wartością identyczną jak uzyskana dla rynku Pyskowic, natomiast na obszarze Lublina uzyskano czynnik wzrostu wartości ze względu na wydanie dla nieruchomości decyzji w wymiarze ok. 29,9%, co także stanowi wartość praktycznie identyczną jak uzyskana w Pyskowicach. Wpływ zarówno wydanej WZT jak i uchwalenia planu jest rzeczą dla gruntów budowlanych bezspornie dowiedzioną.

Co jednak z sytuacją uchwalenia MPZP dla terenów niebudowlanych? Intuicja podpowiada, że w tym przypadku może być inaczej. Grunt oznaczony jako zielony, niebudowlany w studium jest jednak przynajmniej hipotetycznie a często i rzeczywiście możliwy do zabudowy. Zawsze przynajmniej można mieć taką nadzieję. Nic nie jest na dobre wykluczone. Uchwalenie MPZP określającego zakaz zabudowy całą tę nadzieję odbiera. Czy analiza rynku nieruchomości potwierdza tę intuicję?

Aby się o tym przekonać dokonano badań na największym rynku, na którym realexperts.pl posiada 3600 szczegółowo opisanych co do wszystkich cech rynkowych transakcji, czyli rynku warszawskiego. znaleziono 28 transakcji terenami zielonymi, które miały ten sam SOW w studium i uchwalonym planie. Z tego 20 sprzedanych pod rządami studium a 8 MPZP. Zbudowano model wartości takiego gruntu zielonego z uwzględnieniem istotnych cech: lokalizacji ogólnej, lokalizacji na obszarach powodzi, lokalizacji na obszarach osuwiskowych, przeznaczenia oraz stanu planistycznego Studium/MPZP. Wielkość i kształt nie okazały się być istotne.

W efekcie uzyskano model o bardzo wysokim wyjaśnieniu zachowania się cen o R2=0,957 i wysokiej istotności wszystkich analizowanych w modelu cech. I co się okazało? Otóż badania rynku potwierdziły intuicję. Tereny, które w wyniku uchwalenia MPZP definitywnie tracą choćby potencjalnie budowlany charakter tracą na wartości. Spadek ten jest zbliżony co do wielkości do sytuacji odwrotnej, gdy dla gruntu, co do którego są wątpliwości co do jego budowlanego charakteru, rozwiewane są wątpliwości w wyniku uchwalenia MPZP lub wydania WZT. W wyniku uchwalenia planu na terenach zielonych następuje spadek wartości gruntu o ok. 36,0%, co przedstawia tabela. Spadek ten potwierdzony został na wysokim poziomie istotności p-value = 0,0219.