• Menu
  • Odbiorcy wycen
      • Specjalna Oferta dla Samorządów
      • Syndycy i likwidatorzy
      • Biegli rewidenci, firmy audytorskie i firmy notowane na giełdzie
      • Komornicy
      • Przedsiębiorstwa przesyłowe
      • Prawnicy
      • Przedsiębiorcy
      • Banki uniwersalne
      • Firmy ubezpieczeniowe
      • Windykatorzy
      • Dla pośredników kredytowych
  • Zagadnienia wyceny
      • Renta planistyczna
      • Antyrenta planistyczna
      • Opłata adiacencka
      • Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
      • Wywłaszczenia i zamiany
      • Drogi publiczne
      • Wycena dla celów hipotecznych
      • Służebność przesyłu i inne służebności
  • Nowoczesna wycena nieruchomości |Analizy i Badania Rynku |Rzeczoznawca Majątkowy

    Wypełnij formularz a my skontaktujemy się z Tobą lub zadzwoń na infolinię 667-050-050

    Zamów wycenę


    • Menu
      • O nas
      • Nasze doświadczenie
      • Sposób wyceny
      • Badania rynku nieruchomości
      • Wydarzenia
      • Cennik wyceny nieruchomości
      • Kontakt

    Tagi:

    aktualizacja opłaty rocznej analiza danych cechy rynkowe nieruchomości komercyjnych ceny transakcyjne drogi geokodowanie Gliwice grunty istotność Kraków kształt lokale użytkowe Lublin mapa cen mapa cenności mapa cenowa mapa wartości nieruchomości model wartości nieruchomości handlowe nieruchomości komercyjne nieruchomości lokalowe nieruchomości niezabudowane operat szacunkowy opłata adiacencka opłata adiacencka z tytułu podziału pałace i dwory podział nieruchomości Poznań Pruszcz Gdański region warszawski region śląski rozkład cen jednostkowych rzeczoznawca majątkowy stacje benzynowe Toruń trend trend zmiany cen użytkowanie wieczyste walory estetyczne Warszawa wizualizacja danych województwo śląskie Wrocław wycena gruntów wycena nieruchomości

    Ostatnie wpisy

    • Oznaczenia na mapie ewidencyjnej – co oznaczają?

    • Wycena nieruchomości stanowiących całość gospodarczą w postępowaniu egzekucyjnym

    • Tajniki ekosystemu wycena.com.pl

    • Analiza wartości nieruchomości publicznej na potrzeby optymalizacji przychodu ze sprzedaży

    • Manuale do arkuszy specjalistycznych REX

    Wyceny dla

    • Specjalna Oferta dla Samorządów
    • Syndycy i likwidatorzy
    • Biegli rewidenci, firmy audytorskie i firmy notowane na giełdzie
    • Komornicy
    • Przedsiębiorstwa przesyłowe
    • Prawnicy
    • Przedsiębiorcy
    • Banki uniwersalne
    • Firmy ubezpieczeniowe
    • Windykatorzy
    • Dla pośredników kredytowych

    Zagadnienia wyceny

    • Renta planistyczna
    • Antyrenta planistyczna
    • Opłata adiacencka
    • Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
    • Wywłaszczenia i zamiany
    • Drogi publiczne
    • Wycena dla celów hipotecznych
    • Służebność przesyłu i inne służebności
    Kategoria: Badania rynku nieruchomości

    Wpływ uchwalenia planu na tereny niebudowlane (zielone)

    Tomasz Kotrasiński
    Tomasz Kotrasiński / 9 grudnia 2013
    Tweet

    Dziś bardzo trudne zagadnienie, którym Dział Analiz realexperts.pl zajął się pod wpływem sugestii, które w związku z zagadnieniem „Wywłaszczenie planistyczne i szkoda planistyczna” wysunął dr Mirosław Gdesz.
    Rzecz dotyczy wpływu uchwalenia miejscowego planu na terenach, które w studium przeznaczone były pod tereny zielone a następnie jako takie same potraktował je uchwalony plan.

    Dodatni wpływ uchwalenia MPZP dla gruntów budowlanych (caeters paribus, z uwzględnieniem wszystkich innych cech i okoliczności, dla takiego samego sposobu wykorzystania Studium/MPZP) oraz wpływ decyzji o WZT stwierdzony został w badaniach realexperts.pl na wielu rynkach.
    Na najdokładniej zbadanym rynku w Pyskowicach uzyskano wyniki: WZT: +31,6%, MPZP: +31,0. Dla modelu wartości gruntów w Warszawie stwierdzono czynnik wzrostu wartości ze względu na wydanie dla nieruchomości decyzji WZT/PNB w wymiarze ok. 24,6/27,4%. Dla modelu wartości gruntów w Gdańsku stwierdzono czynnik wzrostu wartości ze względu na stan planistyczny MPZP/Studium wymiarze ok. 31,5%., co jest wartością identyczną jak uzyskana dla rynku Pyskowic, natomiast na obszarze Lublina uzyskano czynnik wzrostu wartości ze względu na wydanie dla nieruchomości decyzji w wymiarze ok. 29,9%, co także stanowi wartość praktycznie identyczną jak uzyskana w Pyskowicach. Wpływ zarówno wydanej WZT jak i uchwalenia planu jest rzeczą dla gruntów budowlanych bezspornie dowiedzioną.

    Co jednak z sytuacją uchwalenia MPZP dla terenów niebudowlanych?
    Intuicja podpowiada, że w tym przypadku może być inaczej. Grunt oznaczony jako zielony, niebudowlany w studium jest jednak przynajmniej hipotetycznie a często i rzeczywiście możliwy do zabudowy. Zawsze przynajmniej można mieć taką nadzieję. Nic nie jest na dobre wykluczone. Uchwalenie MPZP określającego zakaz zabudowy całą tę nadzieję odbiera. Czy analiza rynku nieruchomości potwierdza tę intuicję?

    Aby się o tym przekonać dokonano badań na największym rynku, na którym realexperts.pl posiada 3600 szczegółowo opisanych co do wszystkich cech rynkowych transakcji, czyli rynku warszawskiego. znaleziono 28 transakcji terenami zielonymi, które miały ten sam SOW w studium i uchwalonym planie. Z tego 20 sprzedanych pod rządami studium a 8 MPZP. Zbudowano model wartości takiego gruntu zielonego z uwzględnieniem istotnych cech: lokalizacji ogólnej, lokalizacji na obszarach powodzi, lokalizacji na obszarach osuwiskowych, przeznaczenia oraz stanu planistycznego Studium/MPZP. Wielkość i kształt nie okazały się być istotne.

    W efekcie uzyskano model o bardzo wysokim wyjaśnieniu zachowania się cen o R2=0,957 i wysokiej istotności wszystkich analizowanych w modelu cech. I co się okazało? Otóż badania rynku potwierdziły intuicję. Tereny, które w wyniku uchwalenia MPZP definitywnie tracą choćby potencjalnie budowlany charakter tracą na wartości. Spadek ten jest zbliżony co do wielkości do sytuacji odwrotnej, gdy dla gruntu, co do którego są wątpliwości co do jego budowlanego charakteru, rozwiewane są wątpliwości w wyniku uchwalenia MPZP lub wydania WZT.
    W wyniku uchwalenia planu na terenach zielonych następuje spadek wartości gruntu o ok. 36,0%, co przedstawia tabela. Spadek ten potwierdzony został na wysokim poziomie istotności p-value = 0,0219.

    Wpływ uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wartość nieruchomości dla terenów zielonych na obszarze m.st. Warszawy

    Tweet

    Zamów wycenę przez telefon: 667-050-050

    lub wypełnij formularz

    Informacje o firmie:
    • O nas
    • Nasze doświadczenie
    • Sposób wyceny
    • Badania rynku nieruchomości
    • Wydarzenia
    • Cennik wyceny nieruchomości
    • Kontakt
    Realizujemy wyceny dla:
    • Specjalna Oferta dla Samorządów
    • Syndycy i likwidatorzy
    • Biegli rewidenci, firmy audytorskie i firmy notowane na giełdzie
    • Komornicy
    • Przedsiębiorstwa przesyłowe
    • Prawnicy
    • Przedsiębiorcy
    • Banki uniwersalne
    • Firmy ubezpieczeniowe
    • Windykatorzy
    • Dla pośredników kredytowych
    Zagadnienia wyceny:
    • Renta planistyczna
    • Antyrenta planistyczna
    • Opłata adiacencka
    • Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
    • Wywłaszczenia i zamiany
    • Drogi publiczne
    • Wycena dla celów hipotecznych
    • Służebność przesyłu i inne służebności
    Kontakt
    Google+