Współczynnik kształtu nieruchomości gruntowej

Wpływ kształtu nieruchomości na jej cenę wydaje się sprawą oczywistą i nie wymagającą dłuższej dyskusji. Niemal każdy uczestnik rynku nieruchomości trwa w słusznym przekonaniu, że nieruchomości kształtne osiągają wyższe ceny niż nieruchomości o pogorszonym kształcie. Niestety kalkulacji wartości nieruchomości nie można opierać na powszechnym przekonaniu ani też obiegowej opinii. W praktyce wyceny konieczny jest przekonujący dowód oparty o konkretną, możliwą do zweryfikowania analizę rynku. Któż z nas pozwoliłby sobie by np. odszkodowanie za grunt miało wartość niższą o np. 100 tys. zł tylko z tego powodu, że jakiś ekspert określający wartość nieruchomości trwa sobie zaciekle w swoim subiektywnym, niczym nie potwierdzonym przekonaniu?

Aby sensownie i przekonująco zbadać wpływ kształtu nieruchomości na poziom cen należy zdecydować się na nadanie kształtowi nieruchomości parametru liczbowego według jednolitej dla wszystkich badanych nieruchomości zasady. W toku setek analiz realizowanych w realexperts.pl testowane były różne sposoby parametryzowania kształtu nieruchomości. Doświadczenie wykazało, że najlepsza dla określenia współczynnika kształtu jest następująca formuła:



gdzie: Wk - współczynnik kształtu,

P - powierzchnia nieruchomości,

O - obwód nieruchomości.

Przykłady:

 

 





Oczywistym jest, że pomysłów na określenie współczynników kształtu na potrzeby analizy wpływu kształtu nieruchomości na ceny może być nieskończenie wiele.  Przedstawiony wyżej sposób definiowania współczynnika kształtu okazał się jednak w praktyce łączyć stosunkowo łatwą możliwość jego ustalania dla tysięcy badanych nieruchomości gruntowych a jednocześnie okazał się wystarczająco sprawny dla określania wpływu kształtu na ceny podczas przeprowadzonych analiz.