Tagi:
aktualizacja opłaty rocznej analiza danych cechy rynkowe nieruchomości komercyjnych ceny transakcyjne drogi geokodowanie Gliwice grunty istotność Kraków kształt lokale użytkowe Lublin mapa cen mapa cenności mapa cenowa mapa wartości nieruchomości model wartości nieruchomości handlowe nieruchomości komercyjne nieruchomości lokalowe nieruchomości niezabudowane operat szacunkowy opłata adiacencka opłata adiacencka z tytułu podziału pałace i dwory podział nieruchomości Poznań Pruszcz Gdański region warszawski region śląski rozkład cen jednostkowych rzeczoznawca majątkowy stacje benzynowe Toruń trend trend zmiany cen użytkowanie wieczyste walory estetyczne Warszawa wizualizacja danych województwo śląskie Wrocław wycena gruntów wycena nieruchomościWspółczynnik kształtu nieruchomości gruntowej
Wpływ kształtu nieruchomości na jej cenę wydaje się sprawą oczywistą i nie wymagającą dłuższej dyskusji. Niemal każdy uczestnik rynku nieruchomości trwa w słusznym przekonaniu, że nieruchomości kształtne osiągają wyższe ceny niż nieruchomości o pogorszonym kształcie. Niestety kalkulacji wartości nieruchomości nie można opierać na powszechnym przekonaniu ani też obiegowej opinii. W praktyce wyceny konieczny jest przekonujący dowód oparty o konkretną, możliwą do zweryfikowania analizę rynku. Któż z nas pozwoliłby sobie by np. odszkodowanie za grunt miało wartość niższą o np. 100 tys. zł tylko z tego powodu, że jakiś ekspert określający wartość nieruchomości trwa sobie zaciekle w swoim subiektywnym, niczym nie potwierdzonym przekonaniu?
Aby sensownie i przekonująco zbadać wpływ kształtu nieruchomości na poziom cen należy zdecydować się na nadanie kształtowi nieruchomości parametru liczbowego według jednolitej dla wszystkich badanych nieruchomości zasady. W toku setek analiz realizowanych w realexperts.pl testowane były różne sposoby parametryzowania kształtu nieruchomości. Doświadczenie wykazało, że najlepsza dla określenia współczynnika kształtu jest następująca formuła:
gdzie:
Wk – współczynnik kształtu,
P – powierzchnia nieruchomości,
O – obwód nieruchomości.
Przykłady:
Oczywistym jest, że pomysłów na określenie współczynników kształtu na potrzeby analizy wpływu kształtu nieruchomości na ceny może być nieskończenie wiele. Przedstawiony wyżej sposób definiowania współczynnika kształtu okazał się jednak w praktyce łączyć stosunkowo łatwą możliwość jego ustalania dla tysięcy badanych nieruchomości gruntowych a jednocześnie okazał się wystarczająco sprawny dla określania wpływu kształtu na ceny podczas przeprowadzonych analiz.