Wybór podejścia i metody szacowania oraz jej uzasadnienie

Zgodnie z § 4.1. Rozporządzenia: „W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.”

Zgodnie z art. 154. ust. 1. Ustawy: „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych”.

W przypadku wycen nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych) metoda korygowania ceny średniej (MKCŚ) nie ma w większości przypadków efektywnego zastosowania ze względu na fakt, że zwykle nie ma mowy o kształtowaniu się jakiejś typowej, średniej ceny na nieruchomości komercyjnej. Metoda ta (MKCŚ) jest natomiast efektywna przy określaniu wartości nieruchomości, dla których istnieje masowy, stabilny obrót a cechy nieruchomości są silnie zestandaryzowane i mało zmienne. Dotyczy to np. lokali mieszkalnych, gdzie można mówić np. o średniej cenie lokali mieszkalnych na danym osiedlu lub w dzielnicy miasta.

Z kolei metoda porównywania nieruchomości parami (MPNP) także nie ma efektywnego zastosowania w przypadku nieruchomości komercyjnych ze względu na fakt, że dla nieruchomości tego typu nie da się w ogóle znaleźć nieruchomości na tyle mało różniących się od nieruchomości szacowanej aby można było je porównywać w sposób bezpośredni ze względu na niewiele się różniące nieliczne cechy przy zasadniczym bliskim podobieństwie większości cech. Metoda porównywania nieruchomości parami (MPNP) jest efektywna dla nieruchomości, dla których istnieje obrót mniej stabilny i mniej masowy, na tyle rzadki aby trudno było mówić o bezpośrednim kształtowaniu się średnich cen ale same nieruchomości muszą być stosunkowo mało zróżnicowane co do cech rynkowych i w związku z tym można wprowadzać stosunkowo niewielkie poprawki na stosunkowo niewielkie różnice w cechach rynkowych. Dotyczy to np. domków jednorodzinnych lub działek pod takie budownictwo, gdzie obrót jest mniej płynny ale zróżnicowanie cech nieruchomości stosunkowo niskie.

Natomiast w przypadku nieruchomości, dla których w żadnym wypadku nie mamy do czynienia ani z płynnym rynkiem, na którym można mówić o jakichś cenach średnich ani z nieruchomościami o mało zróżnicowanych cechach metodą, która jest w stanie uchwycić i uwzględnić znaczne zróżnicowanie cech rynkowych nieruchomości jest jedynie metoda analizy statystycznej rynku (MASR), której istota polega właśnie na przeanalizowaniu wpływu zmienności cech nieruchomości na ich wartość w drodze przeanalizowania pełnego spektrum zmienności cech i cen występujących na rynku.

Uwzględniając zapisy Ustawy i Rozporządzenia oraz uwzględniając dostępność dla regionalnego rynku danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, umożliwiającą analityczne wyliczenie wpływu odpowiednio długich szeregów czasowych oraz cech rynkowych na wartość nieruchomości poprzez zbudowanie w oparciu o metody statystyczne modelu wartości nieruchomości rozumianego jako matematyczny/ekonometryczny algorytm określania wartości nieruchomości, w wycenie nieruchomości komercyjnych najbardziej przydatna jest  metoda analizy statystycznej rynku (MASR) jako najściślej i najpełniej uwzględniająca wpływ ww. czynników na wartość nieruchomości. Fakt, że wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) jest w przygotowaniu wstępnym najbardziej pracochłonna i wymaga zastosowania do analizy metod i narzędzi badawczych bardziej zaawansowanych, wymagających wyższego poziomu kompetencji na etapie analizy rynku i stworzenia obiektywizującego modelu wartości owocuje w efekcie następującymi zaletami:

• analiza rynku dokonywana jest wg jednolitych kryteriów i wg jednolitego punktu odniesienia jakim jest baza danych – pełna lub stanowiąca próbę reprezentacyjną rynku;
• zastosowane zaawansowane metody analizy danych rynkowych pozwalają na obiektywne i rzetelne określenie wpływu różnych cech rynkowych na wartość nieruchomości, dzięki czemu uzyskany wynik wyceny w oparciu o tak określone wpływ cech jest zobiektywizowany;
• zastosowanie jednolitej analizy wykonanej wg jednolitych kryteriów, z określeniem wpływu poszczególnych cech rynkowych pozwala na jednolitą wycenę wszystkich nieruchomości na obszarze danego rynku, jeżeli cechy rynkowe nieruchomości szacowanej mieszczą (przeznaczenie, wielkość, lokalizacja, uzbrojenie itp.) się w zakresie zmienności cech przeanalizowanych dla danego rynku;

Powyższe fakty największej obiektywności wyceny ww. metodą jest uzasadnieniem zastosowania metody analizy statystycznej rynku (MASR) w wycenie nieruchomości komercyjnych.

Omówiony wyżej sposób wyceny używany w ramach usługi świadczonej za pośrednictwem wycena.com.pl stanowi bezpośrednie nawiązanie do wymogów wynikających z treści Rekomendacji J dotyczącej zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o nieruchomościach przyjętej przez Komisję Nadzoru Finansowego dnia 11.09.2012 r. Zastosowanie w wycenie nieruchomości komercyjnych metody analizy statystycznej rynku (MASR) istotnie ułatwia rzetelną ocenę ryzyka zmiany wartości zabezpieczeń na nieruchomościach.

„Rzetelna ocena ryzyka zmiany wartości zabezpieczeń na nieruchomościach wymaga stosowania modeli wykorzystujących dane zgromadzone w bazach danych. Wiarygodne, stabilne i zweryfikowane statystycznie modele, wspierające proces oceny ryzyka zmiany wartości zabezpieczeń na nieruchomościach usprawnią proces monitorowania ryzyka portfela ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipoteką.” Zgodnie z Rekomendacją 11 pkt. 4.3.: „dla właściwej oceny ryzyka zmiany wartości zabezpieczeń na nieruchomościach, niezbędne jest stosowanie modeli statystycznych opartych o dane pochodzące z wiarygodnych zewnętrznych (międzybankowych) lub wewnętrznych baz danych.” Zgodnie z Rekomendacją 11 pkt. 4.3.1. „do oceny ryzyka zmiany wartości zabezpieczeń na nieruchomościach bank powinien wykorzystywać modele rozumiane jako matematyczne / ekonometryczne algorytmy przetwarzania danych.” Zgodnie z Rekomendacją 11 pkt. 4.3.2. „modele powinny być budowane w oparciu o odpowiednio długie szeregi czasowe danych pochodzących zarówno z zewnętrznych lub wewnętrznych baz danych”. Zgodnie z pkt 6. (Słowniczek pojęć) „Ocena wartości zabezpieczenia na nieruchomości – oszaco-wanie przez bank możliwej do uzyskania wartości zabezpieczenia na nieruchomości danej ekspozycji kredytowej, aktualnej na moment udzielenia kredytu, dokonane w oparciu o metody statystyczne lub na podstawie analizy rynku nieruchomości.”

Uwzględniając zapisy Rekomendacji J, Ustawy i Rozporządzenia oraz uwzględniając dostępność dla lokalnego rynku danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, umożliwiającą analityczne wyliczenie wpływu odpowiednio długich szeregów czasowych oraz cech rynkowych na wartość nieruchomości poprzez zbudowanie w oparciu o metody statystyczne modelu wartości nieruchomości rozumianego jako matematyczny/ekonometryczny algorytm określania wartości nieruchomości, przy wycenie nieruchomości komercyjnych za najbardziej przydatną uznać należy metodę analizy statystycznej rynku jako najściślej i najpełniej uwzględniającą wpływ ww. czynników na wartość nieruchomości oraz najpełniej realizującą zapisy przyjętej przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacji J. W związku z faktem, że przy metodzie analizy statystycznej rynku obligatoryjne jest sporządzenie pełnej analizy rynku będącej podstawą wyceny dla danego typu nieruchomości dla obszaru minimum jednej całej gminy, lub obszaru szerszego niż gmina, z uwzględnieniem wpływu m.in. rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym i stanu nieruchomości, metoda wyceny używana w wycena.com.pl okazuje się najkorzystniejsza i najbardziej wiarygodna do wyceny nieruchomości komercyjnych dla celów hipotecznych.

• Rodzaj wartości określanej na potrzeby wyceny dla celów hipotecznych 
• Procedura szacowania