Istota wyceny nieruchomości przeznaczonych i zajętych pod drogi publiczne
Za działki gruntu przeznaczone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości pod drogę publiczną, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości pod drogę publiczną powoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości, wartość nieruchomości określa się według sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Z powyższych względów w procesie wyceny niezbędne jest określenie relacji pomiędzy wartością nieruchomości dla dotychczasowego sposobu jej użytkowania a wartością nieruchomości, która została przeznaczona pod drogę publiczną.
Przykład praktyczny:
Wyniki analizy rynku nieruchomości w zakresie stosunków wartości gruntów o różnych przeznaczeniach
Wpływ sposobu optymalnego wykorzystania nieruchomości został zbadany i przedstawiony w Analizie rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miasta Pyskowice wraz z modelem wartości nieruchomości, stanowiącej rozdział niniejszego operatu szacunkowego. Zależność pomiędzy różnymi sposobami optymalnego wykorzystania (SOW), gruntu w podziale na typy użytkowe zastosowane w analizie, a wartością nieruchomości przedstawia poniższa tabela (kategoria referencyjna/odniesienia SOW-MN):
Wybór przeznaczenia wycenianego gruntu
Uwzględniając fakt, że:
- nieruchomość, na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową,
- w drodze badania rynku nieruchomości określono, że przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia (SOW: KOM), nie powoduje zwiększenia jej wartości,
- w drodze badania rynku nieruchomości określono, że występuje istotna różnica w wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (SOW: MN) w stosunku do gruntów drogowych (SOW: KOM), z związku z czym nie jest możliwe określenie wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych,