Wycena nieruchomości stanowiących całość gospodarczą w postępowaniu egzekucyjnym

Jedna z naszych koleżanek otrzymała zlecenie na wycenę dwóch nieruchomości lokalowych stanowiących własność jednego podmiotu na potrzeby postępowania egzekucyjnego. W toku oględzin okazało się, że przedmiotem wyceny są dwa przyległe lokale tworzące obecnie jednolitą całość funkcjonalną w postaci jednego lokalu mieszkalnego. Obmiary lokalu wykazały, że powierzchnia użytkowa istniejącego lokalu jest większa niż suma powierzchni użytkowych połączonych nieruchomości lokalowych wynikająca z treści ksiąg wieczystych. Ustalenie przebiegu granic pierwotnie istniejących lokali nie było możliwe.

Koleżanka nasza wyrażała następujące wątpliwości co do wyceny tych dwóch nieruchomości lokalowych w postępowaniu egzekucyjnym:
a) Skoro nie da się ustalić przebiegu granic pierwotnie istniejących nieruchomości lokalowych to nie ma realnej możliwości określenia ich wartości,
b) Skoro w rzeczywistości dwie przyległe nieruchomości lokalowe połączone są w jedną nieruchomość lokalową, która formalnie nie istnieje to nie ma realnej możliwości określenia wartości rynkowej tej nieruchomości. Ewentualna wartość rynkowa dotyczyła by co najwyżej hipotetycznej nieruchomości lokalowej, która powstanie dopiero po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu i utworzenia dla tej aktualnie istniejącej nieruchomości lokalowej księgi wieczystej,
c) Koleżanki uznała, że zasadne byłoby gdyby komornik wystąpił do właściciela obu lokali mieszkalnych, by ten podjął czynności w celu uzyskania zaświadczenia o samodzielności a w dalszej kolejności o utworzenie dla tego lokalu księgi wieczystej lokalowej. Właściciel, i jednocześnie dłużnik, wyraźnie nie wykazywał, oczywiście, zainteresowania podejmowaniem żadnych czynności w tym kierunku.

Czy w ziastniałej sytuacji rzeczoznawca majątkowy ma prawo dokonywać wyceny nieruchomości dla tego celu?

Koleżanka wrzuciła problem na forum Zespołu wycena.com.pl
Między członkami Zespołu wywiązała się dyskusja.
Jedni podzielali zdanie koleżanki a inni optowali za tym by dokonała wyceny nieruchomości lokalowej w jej aktualnym stanie a następnie rozdzieliła tak oszacowaną wartości rynkową na dwie pierwotne nieruchomości lokalowe według proporcji wynikającej z powierzchni użytkowej zawartej w księgach wieczystych.

Problem rozstrzygnął najbardziej doświadczony członek Zespołu w zakresie wycen dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Uprzytomnił on, że kwestię tę jednoznacznie rozstrzyga Art. 948 § 3.  ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego w następujący sposób:

„Opisem i oszacowaniem należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów. Jeżeli jednak postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika, wpisanych do oddzielnych ksiąg wieczystych lub dla których prowadzone są odrębne zbiory dokumentów, połączone zostały w jedno postępowanie, to w przypadku gdy nieruchomości te stanowią całość gospodarczą, należy opisać i oszacować tę całość i każdą z nieruchomości z osobna.”

Problem został rozwiązany.
Koleżanka wykonała operat szacunkowy.
Należy podejrzewać, że następne problemy pojawią się niebawem.