Przykład praktyczny – renta planistyczna

Stan planistyczny nieruchomości i jego wpływ na wartość nieruchomości

Najprostsza sytuacja występuję wtedy gdy następuję jednoznaczna zmiana przeznaczenia nieruchomości. Wówczas zadaniem wyceny jest określenie różnicy wartości nieruchomości dla obu jednoznacznych przeznaczeń, która wywołana została uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W praktyce uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie przekłada się jednoznacznie na raptowną zmianę sposobu użytkowania nieruchomości. Tereny usytuowane na obszarze miast, na których nie istniał wcześniej MPZP rzadko kiedy mają zdecydowanie niebudowlany charakter. Określanie faktycznej, obiektywnie stwierdzalnej różnicy wartości nieruchomości wymaga wnikliwych badań i analiz rynkowych. Przedstawiony poniżej przykład przedstawia taką właśnie niejednoznaczną sytuację. Zarówno przed uchwaleniem jak i po uchwaleniu MPZP sposób optymalnego wykorzystania szacowanej nieruchomości był tożsamy tj. MN – budownictwo jednorodzinne. Uchwalenie MPZP okazało się mieć wpływ na zmianę wartości nieruchomości a tym samym na wysokość renty planistycznej  co przedstawione zostało poniżej.

Dla analizy wpływu stanu planistycznego nieruchomości czyli faktu czy dla nieruchomości istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp) czy tylko studium oraz czy dla nieruchomości wydana była decyzja o warunkach zabudowy terenu (wzt) lub zezwolenie na budowę (znb) uwzględniono w analizie rynku stan planistyczny m.p.z.p./studium oraz informacje o wydanych dla nieruchomości decyzjach.

W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszystkie analizowane cechy nieruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), stwierdzono następujący wpływ stanu planistycznego i decyzji:

W wyniku analizy stwierdzono istotny wpływ obowiązywania miejscowego planu dla nieruchomości wobec wartości takiej samej nieruchomości (z takim samym SOW), dla której nie obowiązuje miejscowy plan i jest tylko studium, a dla której nie wydano decyzji o wzt lub zezwolenia na budowę.

W przypadku nieruchomości, dla której w studium i mpzp SOW są tożsame i dla której:

• nie była wydana decyzja wzt/znb: wartość w związku z uchwaleniem mpzp rośnie o 31,0%;
• była wydana decyzja wzt/znb: nie stwierdza się wzrostu wartości w związku z uchwaleniem mpzp;

Sposób optymalnego wykorzystania (SOW) wynikający z uregulowań planistycznych w stanie przed i po uchwaleniu planu i jego wpływ na wartość nieruchomości

W związku z faktem, że w niektórych przypadkach uregulowania studium i miejscowego planu co do przeznaczenia i w efekcie co do sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) nieruchomości mogą się różnić co do całości lub części nieruchomości , dla analizy wpływu sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) nieruchomości na wartość nieruchomości uwzględniono w Analizie rynku zagadnienie wpływu różnych SOW.

W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszystkie analizowane cechy nieruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), stwierdzono następujący wpływ sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) nieruchomości na jej wartość:

Wpływ sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) nieruchomości na jej wartość

Zastosowany model analizy i model wartości, ze względu na przyjęcie do analizy SOW w postaci zmiennych jakościowych z określeniem wpływu każdego typu SOW osobno, pozwala na wycenę nieruchomości wielotypowych, tzn. takich, których poszczególne powierzchnie nieruchomości posiadają różne SOW. Uwzględniając fakt, że wpływ poszczególnych typów SOW określony został w postaci relacji pomiędzy wartościami gruntów o różnych SOW, efektywnie wartość wypadkowa dla nieruchomości wielotypowej stanowić będzie średnią geometryczną z różnych typów ważoną udziałem poszczególnych typów w całej nieruchomości.

Dodatkowo możliwe jest także, w wypadku gdy np. specyficzne ustalenia miejscowego planu dokonują „mieszania” typów, tzn. nie rozdzielają poszczególnych przeznaczeń geometrycznie lecz tworzą przeznaczenie, na które składa się kilka różnych typów, możliwe jest w sposób analogiczny uwzględnienie różnych typów przez przyjęcie ich proporcjonalne.

Określenie cech rynkowych nieruchomości w stanie przed uchwaleniem mpzp

Na podstawie źródeł informacji o nieruchomości szacowanej wymienionych w pkt. 3.4. stwierdzono i przyjęto do wyceny następujące cechy rynkowe nieruchomości szacowanej, zgodnie z zakresem i celem wyceny, wg stanu przed uchwaleniem mpzp:

Uwagi do określenia cech rynkowych nieruchomości szacowanej

W związku z występowaniem ograniczeń w zabudowie, ze względu na przebiegającą sieć elektroenergetyczną 20kV w cesze strefy ochrony instalacji przyjęto obszary oddziaływania stref:

• strefa ochrony linii WN – 10%.

Przez nieruchomość przebiega również sieć kanalizacji sanitarnej, jednak jej oddziaływanie pokrywa się z oddziaływaniem sieci elektroenergetycznej, dlatego też nie zostało ono wyodrębnione jako oddzielnie oddziałujące ograniczenie.

Określenie cech rynkowych nieruchomości w stanie po uchwaleniu mpzp

Na podstawie źródeł informacji o nieruchomości szacowanej wymienionych w pkt. 3.4. stwierdzono i przyjęto do wyceny następujące cechy rynkowe nieruchomości szacowanej, zgodnie z zakresem i celem wyceny, wg stanu po uchwaleniu mpzp:

Uwagi do określenia cech rynkowych nieruchomości szacowanej

Strefa linii 20 kV oraz strefa sieci sanitarnej uwzględnione jak wyżej.

Obliczenia wartości nieruchomości w stanie przed uchwaleniem mpzp

Obliczenia wartości nieruchomości szacowanej, zgodne z przyjętymi dla niej cechami rynkowymi, wykonane na podstawie przyjętego w drodze analizy statystycznej rynku modelu wartości nieruchomości, dla wartości jednostkowej (w zł/m²) i wartości całkowitej (w zł) w stanie przed uchwaleniem mpzp, przedstawia poniższa tabela:

Obliczenia wartości nieruchomości w stanie przed uchwaleniem mpzp

Obliczenia wartości nieruchomości szacowanej, zgodne z przyjętymi dla niej cechami rynkowymi, wykonane na podstawie przyjętego w drodze analizy statystycznej rynku modelu wartości nieruchomości, dla wartości jednostkowej (w zł/m²) i wartości całkowitej (w zł) w stanie przed uchwaleniem mpzp, przedstawia poniższa tabela:

Obliczenia wartości nieruchomości szacowanej, zgodne z przyjętymi dla niej cechami rynkowymi, wykonane na podstawie przyjętego w drodze analizy statystycznej rynku modelu wartości nieruchomości przedstawione w powyższej tabeli przedstawione zostały także poniżej, w postaci określenia wartości za pomocą poprawek (mnożników) ze względu na poszczególne przyjęte cechy rynkowe nieruchomości i wpływ tych cech na wartość nieruchomości:

Wartość jednostkowa nieruchomości w stanie przed uchwaleniem mpzp wynosi: 48,02 zł/m².

Wartość nieruchomości szacowanej w stanie przed uchwaleniem mpzp wynosi: 285.815 zł.

Obliczenia wartości nieruchomości w stanie po uchwaleniu mpzp.

Obliczenia wartości nieruchomości szacowanej, zgodne z przyjętymi dla niej cechami rynkowymi, wykonane na podstawie przyjętego w drodze analizy statystycznej rynku modelu wartości nieruchomości, dla wartości jednostkowej (w zł/m²) i wartości całkowitej (w zł) w stanie po uchwaleniu mpzp, przedstawia poniższa tabela:

Obliczenia wartości nieruchomości szacowanej, zgodne z przyjętymi dla niej cechami rynkowymi, wykonane na podstawie przyjętego w drodze analizy statystycznej rynku modelu wartości nieruchomości przedstawione w powyższej tabeli przedstawione zostały także poniżej, w postaci określenia wartości za pomocą poprawek (mnożników) ze względu na poszczególne przyjęte cechy rynkowe nieruchomości i wpływ tych cech na wartość nieruchomości:

Wartość jednostkowa nieruchomości w stanie po uchwaleniu mpzp wynosi: 62,94 zł/m².

Wartość nieruchomości szacowanej w stanie po uchwaleniu mpzp wynosi: 374.619 zł.

Obliczenie różnicy wartości nieruchomości w stanie przed i po uchwaleniu mpzp

Uwzględniając powyższe obliczenia, obliczyć można różnicę wartości rynkowej nieruchomości (RWN) w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez odjęcie wartości nieruchomości w stanie po wejściu w życie mpzp i przed wejściem w życie mpzp.

RWN = 374.619 zł –285.815 zł = 88.804 zł

 Powyższe obliczenia wskazują, że w wyniku uchwalenia mpzp wartość rynkowa (WR) nieruchomości szacowanej wzrosła a różnica wartości nieruchomości (RWN) wynosi 88.804 zł.