Renta planistyczna – istotne przepisy prawne

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (uopizp):

Art. 36.4.  Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Art. 37.1.  Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stano-wią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Zgodnie z przepisami Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wartość nieruchomości należy:

– dla stanu przed uchwaleniem mpzp: określić wartość nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem;
– dla stanu po uchwaleniu mpzp: określić wartość rynkową nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po jego uchwaleniu.

Jednocześnie zgodnie z art. 2. uopizp ilekroć w ustawie jest mowa o „wartości nieruchomości” – należy przez to rozumieć wartość rynkową nieruchomości. Przeznaczenie terenu obowiązujące po uchwaleniu mpzp jest określone przez ten plan, natomiast faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem należy dla celów wyceny ustalić. Zgodnie z linią orzeczniczą Sądów dotyczącą wyjaśnienia znaczenia terminu „faktyczny sposób wykorzystania” przez „Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu należy rozumieć w sposób odnoszący do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie.”

„Jeżeli zatem na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy i w odniesieniu do znajdującej się na tym terenie konkretnej działki gruntu nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy ustalaniu wartości tej nieruchomości dla określenia faktycznego sposobu jej wykorzystania przed uchwaleniem tego planu istotne znaczenie ma nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale również to, w jaki sposób mógłby on z niej korzystać. Tak jak o rolniczym przeznaczeniu terenu nie decyduje to, czy faktycznie jest on uprawiany rolniczo, ale to, czy wykorzystywanie rolnicze tego terenu jest dopuszczalne, nawet jeżeli teren ten w rzeczywistości leży odłogiem, tak samo o możliwości przeznaczenia terenu pod zabudowę mieszkaniową nie decyduje to, czy zabudowa taka faktycznie istnieje lub jest realizowana, jak też czy wydano decyzję o warunkach zabudowy, ale to, czy taka zabudowa na określonym terenie jest dopuszczalna. Jeżeli więc przed wejściem w życie planu ustalającego, że dana nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, na nieruchomości tej istniała możliwość wzniesienia takiej zabudowy np. po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, to przewidziane w nowym planie przeznaczenie – w istocie potwierdzające przeznaczenie dotychczasowe – w rzeczywistości nie miało wpływu na wartość takiej nieruchomości, skoro zarówno przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu, na tym terenie można było wznosić zabudowę mieszkaniową.” (II SA/Wr 48/10 – Wyrok WSA we Wrocławiu z 2010-03-24).

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że dla określenia „faktycznego sposób wykorzystania” nieruchomości przed uchwaleniem mpzp decydujący jest sposób jej optymalnego wykorzystania (SOW) przed uchwaleniem mpzp.
Definicja sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) – najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia.

Oferujemy usługę polegającą na określeniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla stanu przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz wartości rynkowej dla stanu po uchwaleniu MPZP, których różnica podstawę naliczenia renty planistycznej.

• Istota renty planistycznej
• Stanowisko prezesa UZP w sprawie sporządzania opinii w postępowaniach administracyjnych
• Uwarunkowania prawne zastosowania wycena.com.pl na zlecenie strony