Tagi:
aktualizacja opłaty rocznej analiza danych cechy rynkowe nieruchomości komercyjnych ceny transakcyjne drogi geokodowanie Gliwice grunty istotność Kraków kształt lokale użytkowe Lublin mapa cen mapa cenności mapa cenowa mapa wartości nieruchomości model wartości nieruchomości handlowe nieruchomości komercyjne nieruchomości lokalowe nieruchomości niezabudowane operat szacunkowy opłata adiacencka opłata adiacencka z tytułu podziału pałace i dwory podział nieruchomości Poznań Pruszcz Gdański region warszawski region śląski rozkład cen jednostkowych rzeczoznawca majątkowy stacje benzynowe Toruń trend trend zmiany cen użytkowanie wieczyste walory estetyczne Warszawa wizualizacja danych województwo śląskie Wrocław wycena gruntów wycena nieruchomościZmiana trendu uchwycona in statu nascendi? Najświeższe dane.
Badanie cen ofertowych, choć nie zawsze musi być dobrym źródłem dla badania wartości bezwzględnych, tj. np. poziomu cen, zazwyczaj jednak może być bardzo dobrym źródłem dla badania wartości względnych, np. relacji poziomów pomiędzy różnymi rynkami lub różnymi okresami.
Dlatego dość dobrze nadają się np. do określania trendów cen. Zwłaszcza, gdy można zapewnić sobie wiarygodność sygnału poprzez:
1. dużą liczebność danych,
2. dobór właściwego parametru statystycznego.
W związku z tym w realexperts.pl podjęto pierwsze, na razie zupełnie eksperymentalne, próby monitorowania danych ofertowych dla uzyskania danych względnych – o relacjach poziomów cen pomiędzy rynkami i do uchwycenia na bieżąco trendów.
Wybrano na razie jeden z portali ofertowych i rynek 16 miast wojewódzkich.
Jako parametry do rejestracji wybrano zamiast podatnej na zakłócenia średniej arytmetycznej odporne miary pozycyjne – medianę oraz 1 i 3 kwartyl. W przyszłości być może uwzględni się decyle.
Dzięki temu:
– uzyskano liczne zbiory, które dają dość precyzyjny sygnał ze względu na wąskie przedziały ufności (dane rzędu kilka/kilkadziesiąt tysięcy),
– wyeliminowano wpływ danych zakłócających i błędnych oraz znacznie ograniczono efekt reduplikacji danych.
Wybranie mediany jako miary ma jeszcze tę zaletę praktyczną i teoretyczną, że uwzględniając znane na rynku typowe rozkłady cen (częściej log-normalny, rzadziej normalny) mediana odpowiada średniej geometrycznej w rozkładzie log-normalnym, przez co znacznie łatwiej medianę wykorzystać jako parametr porównawczy dla rynków a statystyki odporne (robust) pozwalają na wykorzystanie odchylenia ćwiartkowego.
Ale do rzeczy, czyli do trendów. Co widać z analizy zachowania się mediany w czasie?
Analiza poszczególnych rynków pokazuje, że właśnie możemy zaobserwować zmianę trendu na różnych rynkach. Jedne znajdują się jeszcze w fazie spadku, inne znajdują się już w fazie wzrostu a jeszcze u innych można właśnie zaobserwować punkt przegięcia trendu.
Dla przykładu grafy obrazujące zachowanie się mediany ceny jednostkowej dla 3 rynków obserwowanych w okresie 10.2013-01-2014:
1. Lublin: trwa jeszcze trend spadkowy,
2. Poznań: trwa już trend wzrostowy,
3. Kraków: można zaobserwować punkt przegięcia trendu i przejścia od trendu spadkowego do trendu wzrostowego.
Mamy więc do czynienia z jasnym obrazem – trend się odwraca. Występują miasta liderzy i miasta maruderzy. W jednych zmiany rynkowe zaobserwować możemy szybciej a inne podążają za nimi.
1. Liderzy (trwa trend wzrostowy): Warszawa, Poznań,
2. Grupa pościgowa (zaobserwowano odwrócenie trendu): Białystok, Toruń, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Olsztyn.
3. Sytuacja niejasna: Łódź, Opole, Rzeszów.
4. Maruderzy (trwa trend spadkowy): Szczecin, Zielona Góra, Katowice, Kielce.
Okres 3 miesięcy to bardzo krótki czas i na wielu rynkach obraz jest trochę niejasny. W pływ na wyniki może mieć sezonowość i zaobserwowany „efekt grudnia” o których pisaliśmy wcześniej.
Inne może być zachowanie mediany a inne Q1 i Q3 ale to są dopiero początki i czas pokaże jak się będzie rozwijać sytuacja. mamy jednak nieodparte wrażenie, że właśnie uchwyciliśmy in statu nascendi zmianę trendu.
We Wrocławiu punkt przegięcia trendu zaobserwować można było ok. 27.10.2013 r. i następnie wzrost przez cały listopad i grudzień.
W Toruniu punkt przegięcia trendu zaobserwować można było miesiąc później ok. 28.11.2013 r. i następnie wzrost przez cały grudzień.
Co do Białegostoku trudno jest powiedzieć, czy punkt przegięcia zaobserwować można było ok. 17.10.2013 r. czy dopiero ok. 30.11.2013 r. Pomiędzy tymi datami kierunek trendu jest nieokreślony.
Aby rozstrzygnąć tę wątpliwość przyjrzeliśmy się ruchowi pierwszego (Q1) i trzeciego (Q3) kwartyla cen.
Pierwszy kwartyl (Q1) pokazuje bardzo wyraźny punkt zwrotu trendu ok. 30.11.2013 r. natomiast trzeci kwartyl (Q3) kreśli „podwójne dno”. Pierwszy „nieudany” punkt zwrotu ok. 17-20.10.2013 r. i drugi już zdecydowany 30.11.2013 r. Wniosek, że w Białymstoku odwrócenie trendu i przejście do wzrostów miało miejsce ok. 30.11.2013 r.
Oczywiście, nadal nie wiemy czy zjawisko jest trwale i czy w grę nie wchodzą efekty sezonowości, w tym „efekt grudnia”. Obserwacje raz rozpoczęte będą kontynuowane.