We wcześniejszym wpisie analizowaliśmy sezonowość obserwowaną na rynku nieruchomości komercyjnych w aspekcie kwartalnym.
Posiadając pełną bazę informacji o transakcjach i cechach sprzedawanych nieruchomości komercyjnych określiliśmy wpływ metodą hedoniczną, poprzez wyestymowanie wpływu poszczególnych kwartałów na ceny w ramach zbudowanego ekonometrycznego modelu wartości nieruchomości.
Specyfikację modelu ekonometrycznego przedstawiono w jednym z wcześniejszych wpisów.
Wyniki estymacji wpływu kwartału roku na wartość nieruchomości komercyjnych pokazały stwierdzić, że w stosunku do kwartału 4. ceny w kwartałach 1./2. są o ok. 16,8-17,2% niższe a w 3. kwartale o ok. 24,2% niższe.
Można zadać sobie pytanie: czy da się wpływ sezonowości na rynku nieruchomości komercyjnych określić dokładniej, np. w podziale na miesiące? Czy uzyska się wyniki istotne? Odpowiedź brzmi: da się uchwycić wpływ poszczególnych miesięcy a wyniki będą istotne.
Tak jak wyestymowano wpływ poszczególnych kwartałów, tak samo zrobiono w przypadku poszczególnych miesięcy roku.
Poniższy graf obrazuje wpływ poszczególnych miesięcy roku na ceny nieruchomości komercyjnych.
Jak widać, wpływ poszczególnych miesięcy jest zróżnicowany a wpływ poszczególnych miesięcy jest stwierdzony na wysokim poziomie istotności.
Od razu w oczy rzuca się coś, co można nazwać „efektem grudnia na rynku nieruchomości komercyjnych”. Cały IV. kwartał cechuje się podwyższonymi poziomami cen ale grudzień jest pod tym względem wyjątkowy. Ceny wszystkich innych miesięcy roku, w porównaniu do tych z grudnia, już z uwzględnieniem wszystkich innych cech, są o ok. 10%-30% niższe.
Tabela 2. pokazuje w sposób szczegółowy wpływ % każdego miesiąca, z poziomem istotności p-value i 85% przedziałem ufności. Wpływ wszystkich miesięcy, poza październikiem, jest wysoce istotny.
Jednocześnie daje się zauważyć zróżnicowanie dotyczące liczby transakcji w danym miesiącu roku – w grudniu notowane są nie tylko najwyższe ceny ale także największa liczba transakcji, co wzmacnia pewność występowania „efektu grudnia” na rynku nieruchomości komercyjnych.
