We wcześniejszym wpisie przedstawiliśmy zbudowany pierwszy indeks hedoniczny cen nieruchomości komercyjnych.

Posiadanie dużej, szczegółowo opisanej i przeanalizowanej bazy danych nieruchomości komercyjnych, pozwalającej na zbudowanie ekonometrycznego modelu wartości, ma rozliczne zalety.

Jedną z nich jest to, że model ekonometryczny (inaczej hedoniczny) pozwala na określanie czystego wpływu, czyli wpływu „caeteris paribus” poszczególnych czynników (cech rynkowych) oraz warunków zawarcia transakcji, w tym np. czasu na kształtowanie się cen. Specyfikację modelu ekonometrycznego przedstawiono w jednym z wcześniejszych wpisów.

Dziś Dział Analiz realexperts.pl pokazuje wyniki estymacji wpływu sezonowości na ceny nieruchomości komercyjnych.

Przeanalizowano, z uwzględnieniem wszystkich pozostałych cech rynkowych, ceny osiągane przez nieruchomości komercyjne w okresie lat 2006-2013 z uwzględnieniem jako parametru analizy kwartał roku. Wpływ określono metodą hedoniczną (tzn. budując model ekonometryczny) jako wpływ czysty z współczynników modelu wartości.

W wyniku analizy stwierdzono, że na rynku nieruchomości komercyjnych występują wyraźne wahania sezonowe – ceny w poszczególnych kwartałach roku różnią się, a różnice pomiędzy kwartałami są istotne statystycznie na bardo wysokich poziomach istotności.

Z załączonego grafu obrazującego wpływ poszczególnych kwartałów widać, że w 4 kwartale roku (październik-grudzień) ceny są systematycznie najwyższe. Niższe ceny notowane są w 1. i 2. kwartale roku (styczeń-marzec i kwiecień-czerwiec) a najniższe ceny notowane są w 3. kwartale roku (lipiec-wrzesień).

Wahania sezonowe (kwartały) cen nieruchomości komercyjnych na rynku Warszawy i regionu w latach 2006-2013. Wpływ czysty (caeteris paribus) określony metodą hedoniczną. Standaryzowane współczynniki i 85% przedział ufności.

Tab. 1 Wyniki estymacji metodą hedoniczną wpływu wahań sezonowych (kwartałami roku) na wartość nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych). Wpływ czysty caeteris paribus w %

Tabela 1. ukazująca wyniki estymacji wpływu sezonowości na wartość nieruchomości komercyjnych pozwala stwierdzić, że w stosunku do, przyjętego jako referencyjny, kwartału 4. ceny w 1./2. kwartale są o ok. 16,8-17,2% niższe a w 3. kwartale o ok. 24,2% niższe.
Przy czym należy podkreślić raz jeszcze,że są to współczynniki określające wpływ czysty z uwzględnieniem wpływu wszystkich pozostałych cech modelu wartości.

Wyniki badań dowodzące istnienia i określające liczbowo wpływ sezonowości na rynku nieruchomości komercyjnych powinny pomóc zarówno rzeczoznawcom majątkowym, jak oraz pośrednikom a przede wszystkim inwestorom w uwzględnieniu tego czynnika w pracy i decyzjach inwestycyjnych.

realexperts.pl