Dość często można usłyszeć opinię, że istnieją dziedziny i obszary nie poddające się badaniu, analizie i ujęciu liczbowemu. Obszary, gdzie decyduje „czucie i wiara”, których nie ima się „mędrca szkiełko i oko”.
Zapewne tak, ale mimo 20 lat doświadczenia w zawodzie rzeczoznawcy majątkowego nie udało się nam znaleźć takich obszarów w dziedzinie wyceny nieruchomości. Za każdym razem gdy tylko podejrzewaliśmy, że oto właśnie trafiliśmy na ta taki „niewyjaśnialny” obszar i próbowaliśmy udowodnić, że jest on właśnie takim, okazywało się, że jeśli tylko dokonaliśmy, czasem trudnego i żmudnego, opisu danych a następnie te dane zostały przeanalizowane, każda z „tajemnic” przestawała być tajemnicą. Za każdym razem okazywało się nie nie ma „niebadalnych” obszarów w dziedzinie wartości nieruchomości są tylko „niebadane”.
Dziś prosty przykład z dziedziny tego, co ponoć „nie do zbadania”. Wpływ jakości estetycznej architektury na wartość nieruchomości.
Przy okazji budowy systemu ekspertowego wspomagającego pracę rzeczoznawców majątkowych w zakresie wyceny dla nieruchomości zabudowanych komercyjnych (niemieszkalnych) w Warszawie i regionie warszawskim objechano i szczegółowo opisano łącznie 2404 nieruchomości będące przedmiotem obrotu w latach 2006-2013.
Ze przyjętym standardem opisu nieruchomości można się zapoznać pod poniższymi linkami
Ustalone zostały cechy opisu gruntów niezabudowanych dla Warszawy
Trwają objazdy inspekcyjne nieruchomości komercyjnych w rejonie warszawskim
Pomijając wszystkie inne kwestie dotyczące poszczególnych uwzględnianych w opisie i analizie cech, które uwzględnione zostały w budowanym systemie ekspertowym jedną z cech uwzględnianą przy opisie zabudowań nieruchomości były walory estetyczne (jakość) architektury.
Przyjęto 6-stopniową skalę wartościowania od „0-gargamel” do „5-wybitne walory”. Dla zabudowy określano ważony stopień z uwzględnieniem poszczególnych budynków.
Stopniowanie i kryteria klasyfikacyjne opracowane zostały dla potrzeb objeżdżających i opisujących poszczególne nieruchomości inspektorów w Dziale Analiz realexperts.pl, których nadzorowała m.in. pani Karolina Mielko, rzeczoznawczyni majątkowa, z wykształcenia będąca historykiem sztuki (Uniwersytet Warszawski), która dokonywała także bieżącej (często w bezpośredniej interakcji z inspektorami terenowymi, ponieważ zdjęcia i opisy z wizji w czasie realnym trafiały na serwer) weryfikacji oceny wartości estetycznej obiektów. Wydaje się, że trudno o lepszy i bardziej wiarygodny materiał badawczy, który pozwoliłby na przebadanie zagadnienia wpływu estetyki zabudowań na jej wartość.
Okazało się, że walory estetyczne architektury zabudowań mają jak najbardziej wpływ na wartość, oczywiście pozytywną. I że można ten wpływ przebadać i ująć w liczbach. Dziś przedstawiamy jedynie wykres obrazujący tę zależność – w postaci logarytmicznej zgodnej z modelem użytym w systemie ekspertowym. Jak widać walory estetyczne nieruchomości oddziałują w sposób stymulujący i istotny na wartość rynkową nieruchomości komercyjnych, co widać na wykresie.
Oczywiście, wpływ czysty caeteris paribus ze względu na skorelowanie tej cechy nieruchomości z innymi jej cechami musi być analizowany w drodze badań regresji wielorakiej, z uwzględnieniem wzajemnego wpływu wszystkich zmiennych na siebie. Widać to w wynikach macierzy korelacji ukazującej wzajemnie istotne skorelowanie pomiędzy zmiennymi objaśniającymi (tu: stan techniczny, standard, nowoczesność, konstrukcja, technologia i jakość architektury) oraz zmiennej objaśnianej – ceny jednostkowej w LN(zł/m2 p.c.)
Tylko mimochodem zauważę, że przy budowie modelu wartości użyto techniki Analizy Składowych Głównych (PCA), których zadaniem było zastąpienie w analizie surowych skorelowanych zmiennych objaśnianych tzw. składowymi głównymi, będącymi ich kombinacjami liniowymi skonstruowanymi w taki sposób aby były one wzajemnie nieskorelowane.
Jak widać nie ma żadnych przeszkód jeśli idzie o analizowanie zjawisk, które ponoć są „nieanalizowalne”. Trzeba jedynie:
– w sposób jasny i obiektywny określić zagadnienie badane;
– opracować zobiektywizowane kryteria opisu;
– zgromadzić materiał badawczy zgodny z tym opisem;
– dokonać analizy badanego zjawiska i uzyskać wyniki.
I okaże się, że „mędrca szkiełko i oko” zapanują tam, gdzie do tej pory panowały „czucie i wiara”. I to nie tylko w dziedzinie wyceny nieruchomości. Bo zazwyczaj nawet dość proste modele oparte na rzeczywistej analizie danych są lepsze niż opinie ekspertów oparte jedynie na intuicji i doświadczeniu. A modele zaawansowane są praktycznie zawsze lepsze.
