We wcześniejszych postach wzmiankowaliśmy, że odpowiednie zastosowanie technik regresji nieparametrycznej w analizie rynku nieruchomości, a w konsekwencji także w budowaniu modeli wyceny jako składników systemów ekspertowych, może dać zadziwiające wręcz rezultaty.

Czułość i elastyczność analiz dokonanych metodami regresji nieparametrycznej jest pod pewnymi względami niezwykle wysoka – jak pokazaliśmy na przykładzie analiz wpływu wysokości sprzedawanego udziału w nieruchomości na wartość – porównywalna z zastosowaniem sztucznych sieci neuronowych.

Dziś Dział Analiz realexperts.pl przedstawia wyniki analizy dotyczące zależności pomiędzy wielkością powierzchni całkowitej (PC) zabudowań nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych) w Warszawie i regionie warszawskim.

Pierwszy graf przedstawia oszacowany metodą regresji nieparametrycznej, technika wielomianowej regresji lokalnej (Robust LOWESS Poly-4) przebieg zależność pomiędzy wielkością powierzchni zabudowy a osiąganymi przez nieruchomości cenami.

Przebieg zależności powierzchnia/cena dla nieruchomości komercyjnych w Warszawie i regionie warszawskim w pełnym zakresie powierzchni całkowitej

Od razu widać, że zależność ta nie jest liniowa (co nie jest nowością) ale także, że nie jest jednolita. W przebiegu zależności daje się wyróżnić 3 obszary cechujące się różnym typem zależności.

W przedziale poniżej 2.200 m2 PC zależność jest nieliniowa i silnie malejąca. W przedziale 2.200 m2 mamy do czynienia ze spadkiem ok. 3000 zł/m2, czyli średni gradient wyniósł ok. -1,36 zł/m2.

Przebieg zależności powierzchnia/cena dla nieruchomości komercyjnych w Warszawie i regionie warszawskim w zakresie do 2.200 m2 p.c.

Oszacowana dla tego przedziału parametryczna funkcja zależności cena/powierzchnia ma postać:
zł/m2 PC = (36084,17/Powierzchnia) + -135,08 * LN(Powierzchnia) + 2513,94

W przedziale od 2.200 m2 PC do 8.500 m2 PC zależność jest liniowa i lekko rosnąca.

Przebieg zależności powierzchnia/cena dla nieruchomości komercyjnych w Warszawie i regionie warszawskim w zakresie od 2.200 m2 do 8.500 m2 p.c.
W przedziale 6.300 m2 mamy do czynienia ze wzrostem ok. 770 zł/m2, czyli średni gradient wyniósł ok. +0,12 zł/m2.
Oszacowana dla tego przedziału parametryczna funkcja zależności cena/powierzchnia ma postać:
zł/m2 PC = 0,1228 * Powierzchnia + 1239,5

W przedziale powyżej 8.500 m2 PC zależność jest nieliniowa logarytmiczna i bardzo lekko rosnąca.

Przebieg zależności powierzchnia/cena dla nieruchomości komercyjnych w Warszawie i regionie warszawskim w zakresie od 8.500 m2 do 30.000 m2 p.c.
W przedziale 21.000 m2 mamy do czynienia ze wzrostem ok. 500 zł/m2, czyli średni gradient wynosi ok. +0,02 zł/m2.
Oszacowana dla tego przedziału parametryczna funkcja zależności cena/powierzchnia ma postać:
zł/m2 PC = 366,66 * LN(Powierzchnia) – 1032,8

Oszacowane zależności parametryczne połączenia dla całego przebiegu zmienności cechy powierzchnia zabudowań tworzą funkcję ciągłą pozwalającą analitycznie określać zależność ceny nieruchomości od powierzchni, co przedstawia następny graf, będący wizualizacją funkcji parametrycznej.

Przebieg zależności powierzchnia/cena dla nieruchomości komercyjnych w Warszawie i regionie warszawskim określony przez zależność funkcyjną

Czy oszacowane dla rynku Warszawy i regionu warszawskiego zależności mają wymiar uniwersalny? Trudno to na tym etapie powiedzieć. Zależności te są raczej wyrazem lokalnych uwarunkowań dotyczących konstrukcji rynku i zależności między podażą i popytem i na innych rynkach mogą wyglądać inaczej.

W wypadku analizowanego rynku mamy do czynienia z sytuacją inną – wzrost wartości nieruchomości o dużych powierzchniach spowodowany jest faktem, że nieruchomości o dużej powierzchni to głównie wielopiętrowe nieruchomości zlokalizowane centralnych częściach miast (biurowe, usługowe itp.).
Potwierdza to w sposób wyraźny przebieg zależności pomiędzy cenami a współczynnikiem intensywności zabudowy (WIZ), który jest niczym innym jak wskaźnikiem udziału gruntu w nieruchomości – im niższy WIZ tym więcej gruntu w stosunku do zabudowy.

Przebieg zależności pomiędzy cenami a WIZ pokazuje nam obraz zupełnie analogiczny jak zależność pomiędzy cenami i powierzchnią. Ceny szybko spadają do poziomu WIZ wynoszącego ok. 0,7, następnie liniowo rosną w przedziale WIZ od 0,7 do 3,5 a powyżej wartości WIZ wynoszącej 3,5 rosną wolniej z charakterystyką logarytmiczną.

Przebieg zależności WIZ/cena dla nieruchomości komercyjnych w Warszawie i regionie warszawskim w pełnym zakresie wartości współczynnika

W efekcie mielibyśmy do czynienia z paradoksalną sytuacją: im mniej gruntu lub im nieruchomość większa (caeteris paribus), tym wartość nieruchomości niższa. Ale paradoksu nie ma a zależności takie nie występują.

Przebadanie zależności pomiędzy ceną a dla nieruchomości o WIZ < 0,7 – eliminujące nieruchomości wysokie, pokazuje, że anomalii nie ma Dla całego przedziału zmienności powierzchni zabudowań obserwujemy spadek wartości, choć dla powierzchni powyżej 5.000 m2 spadek ten jest już bardzo mały.

Przebieg zależności WIZ/cena dla nieruchomości komercyjnych w Warszawie i regionie warszawskim w pełnym zakresie WIZ do 0,7

Zależność współczynnika intensywności zabudowy (WIZ) od odległości od centrum powiatu w Warszawie i regionie warszawskim

Do 3.000 m2 PC zależność przyjmuje postać parametryczną nieliniową:
zł/m2 PC = (25790,91/Powierzchnia)+-206,09 * LN(Powierzchnia) + 2916,76

 

Powyżej 5.000 m2 PC zależność przyjmuje postać parametryczną liniową:
zł/m2 PC = 1309,08 – 0,00492 * Powierzchnia
co oznacza bardzo mały spadek rzędu 150 zł/m2 na całym przedziale 5.000-30.000 m2.

Przebieg zależności powierzchnia/cena dla nieruchomości komercyjnych w Warszawie i regionie warszawskim w pełnym zakresie powierzchni całkowitej dla nieruchomości o WIZ<0,7

Jak widać malejąca zależność pomiędzy powierzchnią zabudowań i wartością została zachowana.

Można teraz porównać te dwa rezultaty nakładając ich wyniki na jeden wykres.

Przebieg zależności powierzchnia/cena dla nieruchomości komercyjnych w Warszawie i regionie warszawskim w pełnym zakresie WIZ i dla nieruchomości o WIZ<0,7