Wpływ podziału nieruchomości na wartość. Czy ten wpływ trzeba wymyślać z głowy czy można wywieść z analizy rynku?

Słyszy się często, że np. kwestii wpływu podziału nieruchomości na wartość nie da się określić ze względu na rzekomo bardzo rzadkie występowanie transakcji obrotu nieruchomościami podzielonymi na działki. realexperts.pl przestrzega przed braniem na wiarę tych enuncjacji. Wynikają one zasadniczo jedynie z faktu, że nie dokonano badań rynku w tym zakresie na wystarczającym materiale. 

Dane rynkowe w sposób ewidentny przeczą temu. Istnieje znaczny i stabilny obrót nieruchomościami wielodziałkowymi, w tym także podzielonymi planowo.

Poniżej przedstawiamy rozkłady liczby działek w transakcjach nieruchomości niezabudowanych dla Warszawy i Gliwic. Jak widać nieruchomości „wielodziałkowe” stanowią ok. 22-24% całego obrotu gruntami a liczba działek w nieruchomości podlega w obu przypadkach bardzo podobnemu rozkładowi Pareto.

Obserwuje się transakcje z podziałem na od 2 do kilkudziesięciu działek. Do kilkunastu działek występuje ciągłość cechy. Powyżej występują pojedyncze transakcje o większej liczbie działek.

Uwzględnić należy dodatkowo fakt, że nieruchomości mogą składać się z działek na różny sposób, wydzielono typu podziału: podział planowy, podział zwykły/historyczny, podział nieracjonalny.

W samych Gliwicach można zaobserwować w latach 2007-2014 136 transakcji gruntami podzielonymi planowo na działki i 325 transakcji gruntami „wielodziałkowymi”, których działki nie pochodzą z planowego podziału.

Warszawie w latach 2009-2013 mamy odpowiednio 293 transakcje gruntami podzielonymi planowo na działki i 434 transakcje gruntami „wielodziałkowymi”, których działki nie pochodzą z planowego podziału.

Nawet w niewielkich Pyskowicach notuje się w latach 2007-2014 22 transakcje gruntami podzielonymi planowo na działki i 33 transakcje gruntami „wielodziałkowymi”, których działki nie pochodzą z planowego podziału. Łączna liczba transakcji „wielodziałkowych” to ok. 20% wszystkich transakcji.

Jeszcze raz pragniemy przestrzec przed przyjmowaniem na wiarę, że brakuje danych rynkowych w kwestii możliwości określenia różnych cech rynkowych a zwłaszcza kwestii podziału działek. Jeśli tych danych brakuje, to tylko u tych, którzy tak twierdzą ale nie na rynku nieruchomości.

Tomasz Kotrasiński

szef Działu Analiz realexperts.pl