Eksperyment na żywym ciele wyceny pokazujący, że prawidłowa analiza rynku i porządny model wyceny prowadzą do obiektywnych i sprawdzalnych wartości.

Paweł Maniakowski, zaprzyjaźniony rzeczoznawca majątkowy z Jaworzna, wykonywał właśnie pewną wycenę na rynku komercyjnym. Wycena dotyczyła salonu samochodowego z serwisem i myjnią w Gliwicach.

Chcę tu zaznaczyć, że Paweł Maniakowski to rzeczoznawca rzetelny, świadomy swego warsztatu i stosujący w wycenie prawdziwą analizę rynku w oparciu i rzeczywiste dane oraz posiadający odpowiednią wiedzę z tego zakresu oraz odpowiednie narzędzia obliczeniowe. Krótko mówiąc, rzeczoznawca majątkowy „z górnej półki”. realexperts.pl może tylko wszystkim P.T. klientom polecić korzystanie z jego usług. 

Aby móc dokonać wyceny przeprowadził specjalnie szeroką analizę rynku salonów samochodowych w województwie śląskim z określeniem ich cech i wpływu tych cech na wartość. Wycena ostatecznie została dokonana metodą porównywania nieruchomości parami (MPNP). Oszacowana wartość rynkowa salonu samochodowego metodą PNP: 5.209.000 zł.

Wiedząc, że realexperts.pl posiada pełen model wartości obejmujący wszystkie typy nieruchomości komercyjnych na obszarze Śląska, postanowił skonfrontować wyniki swojej wyceny z wynikami, jakie uzyskane byłyby przez realexperts.pl.

Dziś rano, zostały przesłane dane nieruchomości w zakresie jej cech rynkowych uwzględnianych w modelu wartości.
W realexperts.pl wprowadzono do modelu wartości dane dotyczące: powierzchni użytkowej budynków, powierzchni gruntu, lokalizacji ogólnej i szczegółowej, typu prawa, liczby budynków, rodzaju zabudowy oraz dla każdego wyodrębnionego budynku lub typu powierzchni funkcjonalnej: powierzchni budynku/typu funkcjonalnego, sposobu użytkowania, okresu budowy, stanu technicznego, standardu wykończenia, liczby kondygnacji, podpiwniczenia i konstrukcji.

Tu mała dygresja.
Z punktu widzenia Pawła Maniakowskiego mieliśmy do wyczynienia z wyceną kategoryczną, tzn. stwierdzał on, że nieruchomość szacowana ma takie-a-takie cechy i w związku z tym jej wartość wynosi tyle-a-tyle, ponieważ stwierdził on te cechy i poświadcza je.
Z punku widzenia realexperts.pl mieliśmy do czynienia z wyceną hipotetyczną, tzn. stwierdziliśmy, że jeżeli nieruchomość szacowana miałaby takie-a-takie-cechy, to jej wartość wynosiłaby tyle-a-tyle, ponieważ nie stwierdzaliśmy cech nieruchomości i nie poświadczamy ich.

Identyfikacja istotnych cech rynkowych nieruchomości uwzględnianych w modelu wartości pozwoliła na natychmiastowe określenie wartości metodą analizy statystycznej rynku (MASR). Oszacowana wartość rynkowa salonu samochodowego metodą ASR: 5.218.000 zł.

Zgodność wyników obu wycen: 99,83%.
Różnica kwotowa między wycenami: 9.000 zł
Różnica %-owa między wycenami: 0,17%.

I oto mamy istotę sprawy, pokazującą jak działa dobry model rynku stanowiący podstawę wyceny metodą analizy statystycznej rynku (MASR).
Spójny, oparty na rzetelnej analizie model wartości nieruchomości obejmujący całość rynku, w jego pełnej rozciągłości i bogactwie cech, oparty o analizę rynku i stwierdzone zależności pomiędzy cechami i cenami, szacuje równie trafnie jak rzeczoznawca majątkowy należący z całą pewnością do górnych 5% w swoim zawodzie.

Tomasz Kotrasiński

szef Działu Analiz realexperts.pl