Czasami rozkłady empiryczne obserwowane na rynku pokrywają się z rozkładami teoretycznymi wręcz idealnie, co można zaobserwować na przykładzie rozkładu zaktualizowanych cen jednostkowych nieruchomości komercyjnych na obszarze powiatu mławskiego.

Typowym rozkładem cen jednostkowych na rynku nieruchomości komercyjnych dla badanych rynków jest rozkład log-normalny. Niesymetryczny, prawoskośny rozkład posiadający tę właściwość, że rozkład jego logarytmów jest rozkładem normalnym. 

Obserwuje się go w sposób systematyczny przy analizie dziesiątków rynków nieruchomości zabudowanych i gruntów zurbanizowanych. Ze względu na różną dostępność danych rozkład empirycznie obserwowany na rynku bywa bardziej lub mniej zbliżony do teoretycznego. Zazwyczaj nie najgorzej a czasami zaobserwować można wręcz idealną zgodność rozkładu empirycznego i teoretycznego.

Poniżej widać trend cen oraz histogram rozkładu zaktualizowanych cen jednostkowych oraz ich logarytmów naturalnych nieruchomości komercyjnych w powiecie mławskim. Nieparametryczny test Kołmogorowa-Smirnowa pokazuje zgodność z rozkładem teoretycznym z prawdopodobieństwem… 99,87%.

Dzięki badaniu rozkładów cen i innych parametrów rynku nieruchomości możemy mieć pewność m.in., że:
1. próba, na której operujemy jest próbą reprezentatywną rynku – co jest bardzo ważne dla uniknięcia patologicznego w wycenie zjawiska „pozycjonowania cenowego”
2. dobrać właściwą postać analityczną modelu wartości zwłaszcza w kwestii addytywności i multiplikatywności modelu i charakteru poprawek.
3. skutecznie dokonywać przenoszenia wyników badań jednych rynków na rynki podobne.

Tomasz Kotrasiński

szef Działu Analiz realexperts.pl