Staramy się w realexperts.pl obiektywizować wartość nieruchomości, bo wartość jest wielkością obiektywną. Jednym z narzędzi tej obiektywizacji są mapy cenności i wartości. W związku z potrzebami wyceny spróbowaliśmy wykonać mapę cenności dla lokali użytkowych w dzielnicy Warszawa-Śródmieście.

Bardzo trudno jest zrobić mapę cen/wartości dla lokali użytkowych na podstawie danych transakcyjnych. Decyduje tu przede wszystkim szczupłość danych i ich znaczne zróżnicowanie, w tym także znaczna czułość właśnie na kwestie lokalizacji. Ale spróbować nie tylko można ale nawet trzeba. Wymaga to jednak dość zaawansowanych technik interpolacyjnych danych, których efekty bywają różne. Co wcale nie znaczy jednak, że złe. 

Poniżej pierwsza próba mapy cenowej dla lokali użytkowych w Warszawie dla dzielnicy Śródmieście. Mapa oparta jest o zidentyfikowane i opisane dane o 142 transakcjach lokali użytkowych z lat 2011-2013.

Jak widać mapa oddaje dość sensownie to, co się dzieje z cenami lokali użytkowych w Śródmieściu. Widać wyraźny pas wartości ciągnący się od Placu Konstytucji między Marszałkowską i Mokotowską ku Nowemu Światu z dwoma centrami w okolicach Pl. Konstytucji/Piękna/Koszykowa, dalej w okolicach Alei Jerozolimskich/Brackiej i dalej wokół Nowego Światu na wysokości Foksal/Ordynacka/Warecka/Chmielna do Świętokrzyskiej z odnogą w kierunku Powiśla.

Występuje też wyraźna „górka” w okolicach Starego Miasta, łącząca się z nowym warszawskim „city” czy „Manhattanem” wyrosłym w okolicach ul. Królewskiej i dalej Grzybowskiej w kierunku al. Jana Pawła II.

Oczywiście, rozdzielczość mapy i możliwości interpolacyjne ograniczone są występowaniem stosunkowo rzadkich transakcji oraz brakiem możliwości ekstrapolacji na granicach. Na stosunkowo niewielką liczbę danych jest na to tylko jedna rada. Więcej danych. Można je uzyskać jedynie poprzez rozszerzenie horyzontu czasowego badania. Ale już widać jak użyteczne są zaawansowane metody analizy danych zwłaszcza w tak trudnych zagadnieniach, gdzie proste „łopatologiczne” metody zwyczajnie zawodzą.

Co zrobione analitycznie, to i wykorzystane w wycenie. Dzięki mapie cenowej miałem możliwość skonfrontować wynik wyceny ze strefą lokalizacyjną na mapie i odpowiadającą jej wartością. W przyszłości mam nadzieję mapa będzie stanowiła bezpośredni parametr wyceny.

Tomasz Kotrasiński

szef Działu Analiz realexperts.pl