W ramach badań w realexperts.pl dotyczących determinant społeczno-ekonomiczno-demograficznych wpływających na poziom cen wykonaliśmy m.in. analizę,  jaki jest wpływ poszczególnych czynników na cenność lokalizacji na poziomie powiatów.

Posiadając pełen model wartości nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych) dla województwa śląskiego w modelu określony został (w postaci logarytmicznej) dla każdego powiatu czysty (caeteris paribus – z uwzględnieniem wszystkich innych analizowanych cech) wpływ lokalizacji w powiecie na wartość nieruchomości komercyjnych. Współczynniki te określono na podstawie badania wpływu cech rynkowych na ceny (w tym lokalizacji). 

Zadano sobie pytanie: jakie czynniki społeczno-ekonomiczno-demograficzne mają wpływ na to, że lokalizacja w jednych powiatach jest atrakcyjniejsza a w innych mniej i jaka jest siła wpływu tych czynników.

Badając dość sporo różnych parametrów stwierdzono istotny wpływ następujących czynników:
– zaludnienie = parametr wielkości
– saldo migracji na 10.000 mieszkańców = parametr atrakcyjności
– podmioty w REGON na 10.000 mieszkańców = parametr aktywności gospodarczej
– stopa bezrobocia = parametr koniunktury
– udział pracujących w rolnictwie/leśnictwie/rybołówstwie = parametr urbanizacji.

Kilka innych parametrów w różnych ich układach także miało istotny wpływ ale są one wzajemnie silnie skorelowane.

W efekcie za pomocą samych tylko parametrów społeczno-ekonomiczno-demograficznych, bez jakichkolwiek informacji o cenach i ich poziomie, udało się wyjaśnić kształtowanie się poziomu cenności powiatu uzyskanego na bazie analizy rynku nieruchomości na poziomie R2=77,9% (bez usuwania jakichkolwiek powiatów z analizy), czyli naprawdę bardzo dobry.

Jak widać, przynajmniej w wypadku nieruchomości komercyjnych, nie bez powodu i nie głównie z powodu „mody” jedne lokalizacje są droższe a inne tańsze.  Najwyraźniej decydują o tym konkretne, mogące być zmierzone, i których wpływ na wartość nieruchomości może być zmierzony.

Co ciekawe dzięki zastosowaniu samych tylko parametrów społeczno-ekonomiczno-demograficznych udało się wyjaśnić kształtowanie się poziomu cenności powiatu w takim samym stopniu jak przy pomocy posiadania średnich cen nieruchomości w powiecie, przy pomocy których możemy wyjaśnić cenność lokalizacji z takim samym poziomem R2=77,9%.

Tu uwaga: należy pamiętać, że średnie ceny w powiatach zależą nie tylko do różnic w lokalizacji ale także od różnic w typie, położeniu w ramach powiatu, stanu itp nieruchomości na terenie powiatu i reprezentują one nie wpływ lokalizacji caeteris paribus ale „zanieczyszczony” innymi różnicami między powiatami. W związku z tym średni poziom cen nie może być wprost utożsamiona z cennością lokalizacji, choć jest, jak widać, z nią bardzo wysoko skorelowana.

Posiadanie danych w postaci średnich cen oraz parametrów społeczno-ekonomiczno-demograficznych dla powiatów pozwala na wyjaśnienie cenności lokalizacji na poziomie R2=90,1%.

Tomasz Kotrasiński

szef Działu Analiz realexperts.pl