W dziale analiz realexperts.pl trwają końcowe prace nad ogólnopolskim modelem V2 dla większych obiektów handlowych opartym aktualnie na 277 szczegółowo opisanych transakcjach sprzedaży z obszaru 16 województw = 99 powiatów = 128 miejscowości. Dane dobrze wypełniają przedziały zmienności uwzględnianych parametrów analizy (demograficznych, topologicznych, technicznych itd.)
Model nr 2 będzie jeszcze modelem do „użytku wewnętrznego” firmy realexperts.pl (pierwszy model V1 oparty na 86 transakcjach funkcjonuje i wycenia nieruchomości). Dopiero model V3 oparty na jeszcze szerszej bazie transakcji będzie modelem opublikowanym.
Przy okazji analizy tego segmentu ściągnęliśmy dostępną światową i polską literaturę na ten temat. Udało nam się, m.in. dostać prawdziwego białego kruka, pozycję: Danuta Śniegowska „Lokalizacja szczegółowa sieci sklepów w miastach„, wyd. PWE, Warszawa 1972.
Pozycja ta pokazuje, że:
1. analizować dane i wyciągać wnioski można niezależnie od czasu i ustroju polityczno-społeczno-gospodarczego;
2. pewne zależności mają charakter uniwersalny i zależą od istoty zagadnienia.
Np. badania realexpert.pl pokazują, że wielkość marketu ma wyraźnie destymulujący wpływ na jego wartość jednostkową.
Badania A. Olearczyka (w: „Próba badania wydajności powierzchni sklepowej na przykładzie sklepów ogólnospożywczych„. Roczniki IHW nr 8/1959) przeprowadzone dla sklepów warszawskich w 1957(!) r. pokazały spadek poziomu obrotów na 1 m2 sklepu wraz ze wzrostem jego powierzchni, z uwzględnieniem lokalizacji.
Określony przez A. Olearczyka (w: „Z badań nad wykorzystaniem powierzchni sklepowej w Polsce„, Roczniki IHW nr 4/1959) współczynnik korelacji R między „wydajnością powierzchni sprzedażowej” a wielkością sklepu dla miast wyniósł – 0,731, co odpowiada współczynnikowi determinacji R2 = 0,534.
Na bazie wyników i danych zamieszczonych przez A. Olearczyka w tabeli określono te parametry dla danych warszawskich, z uwzględnieniem powierzchni sklepu i lokalizacji.
Korelacja cząstkowa (=współczynnik standaryzowany) dla wielkości sklepu wyniosła -0,770, co odpowiada współczynnikowi determinacji R2 = 0,593.
Wpływ wielkości sklepu na „wydajność powierzchni sprzedażowej” wyniósł:
– liniowo: spadek o 17,71 zł przy wzroście powierzchni o 1 m2 (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od -21,80 zł do –
13,63 zł);
– procentowo: spadek -0,66% przy wzroście powierzchni o 1 m2 (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od -0,81% do –
0,50%);
– elastyczność: spadek -0,44% przy wzroście powierzchni o 1% (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od -0,56% do –
0,28%).
Bezpośrednio da się porównać te wyniki „wydajności powierzchni sprzedażowej” dla mniejszych sklepów spożywczych w Warszawie w 1957 r. z wynikami modelu V1 wartości marketów, oczywiście, jedynie przy przedstawieniu wpływu wielkości w postaci elastyczności, ponieważ jedynie wtedy da się wyeliminować „różnoskalowość” danych, co do poziomu cen i wielkości.
Postarajmy się więc porównać wyniki badań wpływu wielkości z 1959 r. i 2014 r.:
Określona w ogólnopolskim modelu V1 wartości nieruchomości marketów elastyczność wartość/powierzchnia wykazuje
spadek, odpowiednio:
– dla wszystkich typów marketów: -0,28% przy wzroście powierzchni o 1% (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od – 0,42% do -0,14%);
– dla branży spożywczej: -0,39% przy wzroście powierzchni o 1%, (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od -0,56% do –
0,21%) – z istotnością różnicy dla branży przy p-value = 0,00212.
– wyniki A. Olearczyka z 1959 r.: -0,44% (od -0,56% do -0,28%);
– wyniki realexperts.pl z 2014 r.: -0,39% (od -0,56% do -0,21%).
Jak widać wyniki elastyczności „wydajność powierzchni sprzedażowej” względem wielkości sklepu dla branży spożywczej i elastyczności wartości rynkowej marketów względem powierzchni sklepu dla branży spożywczej pokrywają się.
Uwzględniając fakt, że poziom obrotów sklepu stanowi główny prametr wartościotwórczy wpływający na wartość rynkową nieruchomości handlowej, trzeba uznać tę zbieżność za zastanawiającą.
Tomasz Kotrasiński, MPAI
szef Działu Analiz realexperts.pl