W trakcie badań towarzyszących budowie w realexperts.pl ogólnopolskiego modelu V2 wartości nieruchomości handlowych przeanalizowano m.in. pozycję z 2004 r. p.t. „Assessing the Productivity of the UK Retail Sector” (pl: „Ocena wydajności sektora detalicznego w Wielkiej Brytanii„) wydaną przez Oxford Institute of Retail Management, Templeton College, University of Oxford. 

W pracy obok różnych parametrów wydajności sklepów w porównaniu dla Wielkiej Brytanii, USA i Francji zamieszczone były m.in. dane dotyczące „sales density” czyli tego, co, jak wzmiankowaliśmy we wcześniejszym wpisie, w polskiej literaturze określane jest (było?) mianem „wydajności powierzchni sprzedażowej”, czyli poziomem sprzedaży na 1 m2 (lub stopę kwadratową) powierzchni sklepu.

Zamieszczony w ww. pracy graf wskazywał na istotne różnice pomiędzy wydajnością powierzchni sprzedażowej dla powierzchni handlowych (sklepów), dla lat 1999-2003, w poszczególnych krajach:

– w Wielkiej Brytanii – średnio ok. 665 USD/sqf,
– we Francji – średnio ok. 580 USD/sqf,
– w USA – średnio ok. 448 USD/sqf.

Jednocześnie zgodnie z danymi zamieszczonymi w tabeli zarówno dla supermarketów, jak i hipermarketów występują bardzo wyraźne różnice w powierzchni, np. dla hipermarketów:

– w Wielkiej Brytanii – średnio ok. 5.510 m2,
– we Francji – średnio ok. 8.610 m2,
– w USA – średnio ok. 15.380 m2.

Widać destymulacyjną zależność między powierzchnią a wydajnością powierzchni sprzedażowej, wcześniej już wzmiankowaną w pracach A. Olearczyka z lat 50/60.

Posiadając te dane dla Wielkiej Brytanii, Francji i USA można pokusić się o bardzo prostą analizę określającą jaka występuje liczbowa zależność pomiędzy średnią wydajnością powierzchni sprzedażowej a średnią powierzchnią sklepu. Oczywiście, w postaci elastyczności (zależności logarytmiczno-logarytmiczej = potęgowej) dającej się porównać z innymi wynikami badań, zwłaszcza z uzyskanymi w ogólnopolskim modelu V2 wartości nieruchomości handlowych realexperts.pl i badaniami A Olearczyka.

W związku z tym dokonano estymacji zależności w postaci elastyczności pomiędzy średnią wydajnością powierzchni sprzedażowej w USD/sqf a średnią powierzchnią sklepu w m2. (Dla obliczenia elastyczności nie ma znaczenia fakt, że powierzchnia jest w m2 a wydajność sprzedażowa w USD/sqf, co pokazuje, że wszelkie różnice jednostek i skali przy analizie elastyczności zostają wyeliminowane).

Dla hipermarketów zależność tę obrazuje poniższy graf.

Dla supermarketów i hipermarketów uzyskano wyniki estymacji elastyczności, przedstawione w poniższej tabeli, odpowiednio:

– dla supermarketów: -0,32% przy wzroście powierzchni o 1% (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od -0,43% do -0,22%);

– dla hipermarketów: -0,38% przy wzroście powierzchni o 1% (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od -0,45% do -0,31%);

Wyniki te można teraz porównać z określoną w ogólnopolskim modelu V1 wartości nieruchomości marketów z 2014 r. (dane z lat 2006-2014) elastycznością wartości rynkowej sklepów względem jej powierzchni:

– dla wszystkich typów marketów: -0,28% przy wzroście powierzchni o 1% (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od -0,42% do -0,14%);

– dla branży spożywczej: -0,39% przy wzroście powierzchni o 1%, (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od -0,56% do -0,21%).

oraz z wynikami na podstawie danych A. Olearczyka z roku 1957:

– dla małych sklepów spożywczych: spadek -0,44% przy wzroście powierzchni o 1% (z 85% przedziałem ufności wynoszącym od -0,56% do -0,28%).

Jak widać wyniki zależności pomiędzy średnią wydajnością powierzchni sprzedażowej a średnią powierzchnią sklepu oraz elastyczności wartości rynkowej marketów względem powierzchni sklepu, zwłaszcza z uwzględnieniem przedziałów ufności dla uzyskanych wyników są zbliżone na podstawie brytyjsko-francusko-amerykańskich danych z lat 1999-2003, badaniach A.Olearczyka (oczywiście, gdyby na podstawie tych danych elastyczność ta były estymowane) i polskich badaniach firmy realexperts.pl wg danych z lat 2006-2014.

Jak widać znów potwierdza się, że jeśli tylko się je rzeczywiście bada, pewne zależności mają charakter raczej uniwersalny i zależą od istoty zagadnienia.

Tomasz Kotrasiński, MPAI
szef Działu Analiz realexperts.pl