W ramach tworzenia w realexperts.pl wersji V2 ogólnopolskiego modelu wartości nieruchomości handlowych zajęto się także m.in. kwestią rozmieszczenia geograficznego sieci sklepów handlowych na obszarze kraju. Jest to istotny czynnik wyjaśniający dla określenia parametrów lokalizacji dla nieruchomości handlowych.

Skoncentrowano się na sieciach handlowych, dla których typowym lub przynajmniej częstym sposobem lokalizacji są odrębne budynki handlowe:  Aldi, Auchan, Avans, Biedronka, Black Red White, Bomi, Bricomarche, Carrefour, Castorama, Decathlon, E. Leclerc, Ikea, Intermarche, Jysk, Kaufland, Leroy Merlin, Lewiatan, Lidl, Makro Cash Carry, Media Expert, Media Markt, Neonet, Netto, Nomi, Obi, PEPCO, Piotr i Paweł, Polo Market, Praktiker, Real, Saturn, Selgros, Sieć 34, Stokrotka, Tesco, Żabka oraz różne galerie handlowe, czyli te, dla których posiadamy notowane transakcje obrotu nieruchomościami. 

W efekcie uzyskano mapę rozmieszczenia zgeokodownych lokalizacji sklepów sieciowych w Polsce, dla 6144 sklepów, co przedstawia pierwsza z map.

Analiza rozmieszczenia przestrzennego liczby sklepów na 100 km2 na szczeblu powiatów (co przedstawia druga mapa) wykazuje bardzo wysoki stopień koncentracji geograficznej.

Wskaźnik koncentracji Giniego wynosi 0,784 czyli jest bardzo wysoki i pokazuje regułę 80/10(!) – 10% powierzchni powiatów odpowiada za koncentrację 80% liczby sklepów sieciowych.

Analiza rozmieszczenia przestrzennego z uwzględnieniem liczby mieszkańców (liczba sklepów na 10.000 mieszkańców – trzecia mapa) wykazuje już znacznie mniejszą koncentrację.

Wskaźnik koncentracji Giniego wynosi 0,344 czyli jest umiarkowanie wysoki i pokazuje regułę 80/60 – 60% ludności powiatów jest obsługiwane przez 80% liczby sklepów sieciowych.

Widać też wyraźne „przesunięcia” geograficzne koncentracji liczonej na 100 km2 i na 10.000 mieszkańców. Obszary największej koncentracji przestrzennej sklepów wcale nie muszą być obszarami największego nasycenia na 10.000 mieszkańców i na odwrót.

Przyczyny tego „rozminięcia” są są zapewne różne, i wymagają odrębnego zbadania. Wydaje się, że za przynajmniej część tego zjawiska odpowiada ruch turystyczny, na czwartej mapie zobrazowany liczbą udzielonych noclegów.

Tomasz Kotrasiński, MPAI

szef Działu Analiz realexperts.pl