Czasami spotykamy się ze stwierdzeniem, że analiza rynku nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych obarczona jest znacznym stopniem niepewności ze względu na fakt zakłamania pewnej części cen transakcyjnych w aktach notarialnych, I że jedynie „intuicja ekspercka” jest w stanie „oddzielić ziarno od plew„. 

Nikt nigdy nie pokazał mi jak ta rzekoma „intuicja ekspercka” oddziela ziarno od plew a to, co mi próbowano pokazywać dowodzi, że ta „intuicja” to tylko czary-mary dla odwrócenia oczu od niekompetencji.

Pamiętam kontrolowany eksperyment, który przeprowadziło Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych (na bazie danych, w które wpisany był matematyczny porządek), gdy grupa rzeczoznawców posługujących się metodami analizy statystycznej na bazie tych samych danych uzyskała identyczne wyniki wpływu cech i wyceny. Jedynie rzeczoznawca posługujący się „intuicją ekspercką” jako jedyny nie rozpoznał istniejących żadnych prawidłowości w tych danych i w sposób wręcz humorystyczny dobrał „właściwe” dane do oszacowania.

Analiza danych rynkowych daje sobie z tym radę bez większego problemu. Procedury statystycznego modelowania pozwalają, np. przez analizę standaryzowanych reszt modelu w sposób precyzyjny wyłuskać te dane, które odstają – z liczbowym określeniem prawdopodobieństwa takiego odstawania.

Oto instruktywnie pokazujący to przykład z analizy standaryzowanych reszt pierwszej estymacji modelu wartości dla pewnego rynku nieruchomości zabudowanych komercyjnych.

Jak widać na obrazku można zidentyfikować obserwacje (ceny transakcyjne) odstające o pewną liczbę odchyleń standardowych w górę i w dół.
Otóż WSZYSTKIE(!) transakcje odstające więcej niż ok. plus/minus 1,645 odchylenia standardowe od wartości, które powinny one mieć z uwzględnieniem ich wszystkich analizowanych cech rynkowych stanowią transakcje ODSTAJĄCE W DÓŁ.

Można nawet określić prawdopodobieństwa: wszystkie transakcje w górę (max. do 1,645) mieszczą się w przedziale prawdopodobieństwa powyżej 10%. Na poziomie 1,96 odchyleń standardowych prawdopodobieństwo spada do ok. 5%.

Natomiast np. odstające o np. 3 odchylenia w dół mają prawdopodobieństwo 0,27% a te o ok. 3,9 odchylenia standardowe 0,009%.

Jak widać analiza danych daje konkretne liczbowo określone procedury detekcji i eliminacji danych odstających. Zafałszowane dane z aktów notarialnych nie są dla niej żadnym problemem. Wręcz odwrotnie, precyzyjnie można określić, które to są, bez uciekania się do wątpliwej, rzekomej „intuicji eksperckiej.

Tomasz Kotrasiński, MPAI
szef Działu Analiz realexperts.pl