W związku z pewną opinią, którą opracowuje jedno z nas (Karolina Mielko), dla treści której niezbędne okazało się prześledzenie zmian cen transakcyjnych gruntów niezabudowanych w Warszawie w dłuższej perspektywie, wykonaliśmy w Dziale Analiz realexperts.pl badania kształtowania się trendu zmiany cen w latach 2002-2014.
Dla określenia charakterystyki trendu przyjęto zbiór ponad 7600 cen transakcyjnych z lat 2002-2014 z obszaru Warszawy i wykonano analizę metodą lokalnie ważonej odpornej regresji nieprametrycznej ze stopniem wielomianu 4 (Robust LOWESS Poly-4). Szerokość okienka lokalności 8%, co odpowiada odcinkowi danych na poziomie ok. 1 roku.
Przeanalizowano kształtowanie się w tym okresie cen jednostkowych (w zł/m2) i logarytmów z cen, co odpowiada analizie ruchu w czasie średniej arytmetycznej (ceny) oraz średniej geometrycznej (logarytmy). Obydwie analizy dały zasadniczo identyczny przebieg trendu zmian cen, Średnia arytmetyczna daje trochę wyższe poziomy cen niż średnia geometryczna, która obrazuje dominantę, że względu na prawoskośność rozkładu, gdzie zawsze średnia arytmetyczna jest większa niż dominanta.
Przebieg trendu zmiany cen dla okresu 2002-2014 obrazuje graf trendu. Można wyodrębnić następujące fazy ruchu cen.
Faza 1 (skrótowo): wzrosty cen gruntów rozpoczęły się na wiosnę 2003 r. z poziomu ok. 200-220 zł/m2 – najpierw wolniej do 2006 r., potem coraz szybciej w 2006 r. i następnie bardzo szybko w roku 2007 i 2008 (do jesieni). Ogólny wzrost cen z poziomu ok. 200-220 zł do poziomu ok. 580-610 zł/m2, daje wzrost cen o czynnik ok. 2,6-raza.
Faza 2: od jesieni 2008 r. następuje lekka „korekta” trwająca około roku do jesieni 2009 – ceny stabilizują się lub nawet lekko spadają.
Faza 3: odbicie w roku 2010. Pamiętamy, że w 2010 r. można było zaobserwować wzrosty na wszystkich sektorach rynku nieruchomości. Wzrosty nie były wielkie ale wyraźne. Na jesieni 2010 r. osiągnięty został najwyższy poziom cen gruntów w historii, na poziomie ok. 640-670 zł/m2, co stanowi wzrost ponad 2,8-raz w stosunku do początku 2002 r. i o ok. 10% w stosunku do jesieni 2008 r.
Faza 4: spadki lat 2011 i 2012. Następuje wyraźny dwuletni spadek cen od jesieni 2010 do jesieni 2012 r. Spadek ten, tak jak wzrosty roku 20012 widoczny był we wszystkich sektorach rynku nieruchomości. Ceny spadły z poziomu ok. 640-670 zł/m2 do poziomi ok. 460-480 zł/m2, czyli o ok. 28%.
Faza 5: zatrzymanie spadków i (być może) odbicie cen od wiosny 2013 r. Od wiosny 2013 r. ceny gruntów w Warszawie przestały spadać i ustabilizowały się a być może nawet wzrosły ale niewiele. Na razie jeszcze jest zbyt mało danych aby można było to stwierdzić.
Jest to o tyle prawdopodobne, że odwrócenie trendu od wiosny 2013 r. daje się zaobserwować na różnych analizowanych rynkach – np. rynku pierwotnym lokali w Warszawie i na ogólnopolskim rynku nieruchomości handlowych. Dodatkowo moment zmiany trendu pokrywa się z przewidywaniami co do kształtowania się koniunktury na rynku nieruchomości wynikający z analizy cykli rynkowych.
Dla możliwości przeliczania poziomu wartości nieruchomości (lub np. czynszów dla gruntów) wzrosty trend zmiany cen nieruchomości niezabudowanych w Warszawie przedstawiony został także w postaci względnego współczynnika zmiany cen, przy przyjęciu punktu odniesienia ceny styczeń 2002 = 100.
Tomasz Kotrasiński, MPAI
Karolina Mielko
Podobne:
Trend cen na ogólnopolskim rynku nieruchomości handlowych