Przebieg trendu zmiany cen gruntów niezabudowanych w Warszawie dla okresu 2002-2014 obrazuje graf trendu. Można wyodrębnić następujące fazy ruchu cen.
Faza 1 (skrótowo): wzrosty cen gruntów rozpoczęły się na wiosnę 2003 r. z poziomu ok. 200-220 zł/m2 – najpierw wolniej do 2006 r., potem coraz szybciej w 2006 r. i następnie bardzo szybko w roku 2007 i 2008 (do jesieni). Ogólny wzrost cen z poziomu ok. 200-220 zł do poziomu ok. 580-610 zł/m2, daje wzrost cen o czynnik ok. 2,6-raza.
Faza 2: od jesieni 2008 r. następuje lekka „korekta” trwająca około roku do jesieni 2009 – ceny stabilizują się lub nawet lekko spadają.
Faza 3: odbicie w roku 2010. Pamiętamy, że w 2010 r. można było zaobserwować wzrosty na wszystkich sektorach rynku nieruchomości. Wzrosty nie były wielkie ale wyraźne. Na jesieni 2010 r. osiągnięty został najwyższy poziom cen gruntów w historii, na poziomie ok. 640-670 zł/m2, co stanowi wzrost ponad 2,8-raz w stosunku do początku 2002 r. i o ok. 10% w stosunku do jesieni 2008 r.
Faza 4: spadki lat 2011 i 2012. Następuje wyraźny dwuletni spadek cen od jesieni 2010 do jesieni 2012 r. Spadek ten, tak jak wzrosty roku 20012 widoczny był we wszystkich sektorach rynku nieruchomości. Ceny spadły z poziomu ok. 640-670 zł/m2 do poziomi ok. 460-480 zł/m2, czyli o ok. 28%.
Faza 5: zatrzymanie spadków i (być może) odbicie cen od wiosny 2013 r. Od wiosny 2013 r. ceny gruntów w Warszawie przestały spadać i ustabilizowały się a być może nawet wzrosły ale niewiele. Na razie jeszcze jest zbyt mało danych aby można było to stwierdzić.
Jest to o tyle prawdopodobne, że odwrócenie trendu od wiosny 2013 r. daje się zaobserwować na różnych analizowanych rynkach – np. rynku pierwotnym lokali w Warszawie i na ogólnopolskim rynku nieruchomości handlowych. Dodatkowo moment zmiany trendu pokrywa się z przewidywaniami co do kształtowania się koniunktury na rynku nieruchomości wynikający z analizy cykli rynkowych.
Dla możliwości przeliczania poziomu wartości nieruchomości (lub np. czynszów dla gruntów) wzrosty trend zmiany cen nieruchomości niezabudowanych w Warszawie przedstawiony został także w postaci względnego współczynnika zmiany cen, przy przyjęciu punktu odniesienia ceny styczeń 2002 = 100.
