W Dziale Analiz realexperts.pl przeanalizowaliśmy ostatnio trend cen dla nieruchomości zabudowanych na obszarze Warszawy w latach 2006-2014 (najnowsze transakcje z czerwca 2014 r.)
Najpierw przeanalizowany został trend zmiany cen całkowitych dla nieruchomości zabudowanych. Do analizy włączyliśmy wszystkie transakcje nieruchomościami zabudowanymi w tym okresie, co stanowi liczbę 10.817 transakcji.
Ciekawą rzeczą jest stwierdzenie bardzo głębokiego spadku cen całkowitych w okresie od 2007 r. do końca 2009 r. oraz w okresie lat 2011-2012. Oraz bardzo wysokich wzrostów cen w w latach 2010-2011. Punkty zwrotne trendu cen na rynku nieruchomości zabudowanych pokrywają się zasadniczo z punktami zwrotnymi na rynku gruntów ale skala wzrostu/spadku jest wyraźnie większa.
Jednocześnie przeprowadzono także badanie zależności wielkości sprzedawanej nieruchomości (miara: powierzchnia gruntu) od czasu w latach 2006-2014 i wykryto bardzo wysoką korelację pomiędzy zmianami cen całkowitych nieruchomości zabudowanych a ich wielkością. Inaczej mówiąc: w okresach wzrostu mamy do czynienia z transakcjami większymi a w okresach spadków kupowane są nieruchomości mniejsze.
Uwzględnienie obydwu tych czynników – zmiany cen całkowitych i zmiany powierzchni – pozwala na określenie zmiany cen jednostkowych z określeniem współczynnika zmiany cen w tym czasie – przyjęty poziom wyjściowy cen styczeń 2006 = 100.
Drugim ciekawym zjawiskiem jest potwierdzenie dywergencji pomiędzy wzrostem cen całkowitych i cen jednostkowych w końcowym okresie fazy wzrostów, w okresie jesień 2008 – wiosna 2009.
Dywergencja to taka sytuacja na rynku, gdy dwa wskaźniki opisujące ten rynek, które ze względu na swoją konstrukcję w typowym stanie rynku pokazują zgodny kierunek, dają przeciwne wskazania.
Sytuacje dywergencji wskaźników są sytuacjami niezwykle interesującymi i bardzo wyglądanymi przez analityków rynku, mają bowiem niezwykły walor informacyjny i prognostyczny. Zazwyczaj są bowiem zapowiedzią zmiany panującego trendu.
Dynamika i punkty zwrotne spadku cen całkowitych nieruchomości zabudowanych obrazują zachowania zakupowe uczestników rynku, którzy w miarę wzrostu cen jednostkowych musieli niejako „bronić się” przed wzrostami cen poprzez zakup mniejszych nieruchomości. Po przekroczeniu pewnej granicy, prawdopodobnie wyznaczonej m.in. przez czynniki mikroekonomiczne związane z relacją cen do dochodów, a co za tym idzie ze zdolnością kredytową nabywców, przy jednoczesnej stałej i ciągle szerokiej akcji kredytowej, zapewniającej w dalszym ciągu wysoki popyt nie dopuszczający jeszcze do spadków cen jednostkowych, nastąpiła reakcja „oszczędnościowa” i dalszy spadek nabywanej powierzchni, a co za tym idzie, spadek cen całkowitych nabywanych nieruchomości.
Trend zmiany cen nieruchomości zabudowanych w Warszawie w latach 2006-2014 (uzupełnienie) – raczej nie ma wątpliwości co do odwrócenia się trendu w 2013 r.
Dodatkowo dokonano dla dwóch subrynków wydzielonych wielkościowo: dla dolnej i górnej połowy danych transakcyjnych ze względu na wielkość powierzchni gruntu.
W ten sposób uzyskano dwa rozłączne zbiory danych, dla których prześledzono punkty zwrotne trendu. Obydwa rozłączne zbiory danych zachowują się raczej podobnie i wszystkie 3 analizy: dla całego rynku, dla dolnej i górnej połowy wielkości nieruchomości pokazują zmianę trendu w 2103 r.
Tomasz Kotrasiński, MPAI