Zgeokodowana osnowa pozwala na tworzenie m.in. map wartości, tj. grafów wizualizujących rozkład przestrzenny wartości nieruchomości z uwzględnieniem wpływu analizowanych w modelu wartości cech lokalizacyjnych.
Przypominam, że nie należy mylić i utożsamiać map wartości z mapami cenowymi.
Mapy wartości obrazują hipotetyczną czystą zmianę wartości nieruchomości „caeteris paribus” jedynie ze względu na same tylko czynniki lokalizacyjne względem atraktorów i repellerów globalnych i lokalnych punktowych i liniowych (np. lokalizacja względem ośrodków osadniczych, strefowa itp. oraz względem układu drogowego).
Mapy cenowe obrazują rozkład empirycznych cen, które zależą nie tylko od lokalizacji ale także od innych cech skorelowanych z lokalizacją w stopniu wynikającym z tego skorelowania.
Np. ceny nieruchomości zabudowanych w centrach dużych miast są wyższe niż na obszarze interioru nie tylko z powodu samej lokalizacji ale także z tego, że budynki tam zlokalizowane są zazwyczaj w lepszym stanie technicznym, funkcjonalnym i nowocześniejsze oraz mają korzystniejsze funkcje – więcej handlowych, usługowych i biurowych w centrum a przemysłowych, magazynowych i gospodarczych na peryferiach.
W efekcie mapy cenowe nie obrazują wpływu lokalizacji na wartość a wpływ lokalizacji „zanieczyszczony” innymi cechami z lokalizacją związanymi.
W Dziale Analiz firmy realexperts.pl wykonano pierwszą mapę wartości dla nieruchomości komercyjnych wynikającą z modelu wartości dla obszarów Górnośląskiego okręgu Przemysłowego – Rybnickiego Okręgu Przemysłowego i Zagłębia (oraz Jaworzna w b. Galicji)
Mapa wartości obrazuje zmianę wartości ze względu na atraktory osadnicze (jeszcze bez wpływu lokalizacji względem układu drogowego) dla hipotetycznego obiektu:
– prawo własności,
– budynku biurowego
– o PU 1000 m2
– na działce 2500 m2,
– wolnostojącego,
– piętrowego,
– częściowo podpiwniczonego,
– o konstrukcji żelbetowej,
– wybudowanego w latach 2004-2007,
– w bardzo dobrym stanie technicznym,
– w podwyższonym standardzie,
– bez szczególnych wartości architektonicznych.
Poniżej można obejrzeć mapy: mapę konturową (kolorowa) z izoliniami wartości (izowalorami?) oraz mapa z izoliniami nałożonymi na podkład mapy Google Earth.
Tomasz Kotrasinski, MPAI