Gliwice od zachodu i Dąbrowa Górnicza od wschodu stanowią skrajne miasta zwartej aglomeracji Śląsko-Dąbrowskiej. Dlatego ciekawe jest pytanie czy te skrajne obszary stanowią jeden rynek regionalny, który zachowuje się podobnie, czy też może są to dwa zupełnie odrębne rynki, które nie mają cech wspólnych?

Poniżej pokazano wyniki estymacji trendów zmiany cen gruntów niezabudowanych w Gliwicach i Dąbrowie Górniczej. Analizy dokonano przy pomocy lokalnie ważonej regresji nieparametrycznej LOWESS o tych samych parametrach dla obydwu rynków (okno lokalności 7%, Poly-4).

Jak widać zachowanie się w czasie tych dwóch rynków lokalnych jest zadziwiająco zgodne. Zachowują się one zupełnie jakby były jednym rynkiem. Szczyty i dołki trendów, okresy spadków i wzrostów wypadają w tym samym czasie dla obydwu rynków. Rynek Gliwic i rynek Dąbrowy Górniczej zmieniają się „w jeden rytm”.

Przypadkowa koincydencja zachowania się tych dwóch rynków jest, oczywiście, zupełnie wykluczona. Na Brynicy i Czarnej Przemszy nie ma już granicy, w każdym razie dla inwestorów, a rynki poszczególnych, nawet skrajnych miast aglomeracji stanowią elementy szerszego rynku regionalnego GOP/ROW/Zagłębie.

Można zauważyć także, że rynek o niższym poziomie cen a więc mniej atrakcyjny dla inwestorów (Dąbrowa Górnicza) cechuje trochę większa wrażliwość na trendy (wzrosty i spadki są trochę mocniejsze) niż rynek droższy i bardziej atrakcyjny (Gliwice).

Jest to zgodne z teorią inwestowania i tego właśnie należało się spodziewać. Pozwala to stwierdzić, że inwestycja w grunty w Dąbrowie Górniczej jest trochę bardziej ryzykowna niż w Gliwicach, należy się także spodziewać, że stopa zwrotu dla gruntów w Dąbrowie będzie też trochę wyższa niż w Gliwicach ale nie będą to różnice duże.

Tomasz Kotrasiński, MPAI
Dział Analiz realexperts.pl