Dział Analiz realexperts.pl przystępuje do budowy ogólnopolskiego modelu wartości stacji benzynowych/paliw

W Dziale Danych realexperts.pl została zgromadzona, i bardzo szczegółowo opisana co do cech rynkowych, baza danych dotycząca transakcji kupna sprzedaży stacji benzynowych/paliw na rynku ogólnopolskim w latach 2005-2014, licząca aktualnie 265 transakcji z 16 województw i 140 powiatów (o zebraniu bazy transakcyjnej donosiliśmy w poście z 17 lipca).

Opis cech rynkowych jest dość szczegółowy i dogłębny – idzie o to aby móc uchwycić wpływ istotnych cech na kształtowanie się stacji benzynowej.

W przypadku lokalizacji uwzględniono m.in.: geolokalizację, lokalizację względem ośrodków osadnictwa, kategorię drogi, typ dostępu z drogi, odległość od drogi, liczbę dostępów do stacji/narożność, charakter otoczenia stacji, kierunek względem wjazdu/wyjazdu z miasta, pomiar intensywności ruchu GPR.

Geolokalizacja pozwoli także uwzględnić różne czynniki marketingowe, jak np. liczba stacji na 100 km2/10.000 mieszk./1000 pojazdów, cenę paliw w okolicy lub odległość od granicy.

W przypadku funkcjonalności stacji uwzględniono m.in.: liczbę dystrybutorów jedno/dwustronnych paliwa, LPG i CNG, sklep, restaurację, myjnię, hotel/motel, liczbę i powierzchnię budynków, powierzchnię gruntu,powierzchnię parkingu TIR, stan techniczno-funkcjonalny, sieć stacji przed i po sprzedaży.

Tryb postępowania będzie identyczny jak w wypadku budowy ogólnopolskiego modelu nieruchomości handlowych. Najpierw zostanie zbudowany model V1, obejmujący mniejszą liczbę cech a następnie po dodaniu nowych danych, na bazie zdobytych doświadczeń model V2, już obejmujący pełne spektrum cech (model V2 dla nieruchomości handlowych mieliśmy okazję pokazywać na szkoleniu, które organizowali Maria Jaworska i Lech Tarnawski w Szczawnie-Zdroju).

Pierwsze, najprostsze analizy potwierdzają, że zarówno rozkłady cen transakcyjnych (całkowitych i jednostkowych dla różnych wybranych jednostek, bo tu nie ma żadnej oczywistej jednostki porównawczej) jak i zależności pomiędzy cechami będą dobrze wyjaśniały kształtowanie cię cen transakcyjnych.
Ale już pierwsze, najprostsze analizy pokazują zależność od wielkości, wpływ lokalizacji przy różnych typach dróg lub liczby wjazdów/narożności.

Tomasz Kotrasiński,MPAI
Dział Analiz realexperts.pl