Jak mapa cen gruntów dla m.st. Warszawy działa w mniejszej skali?

Studialna mapa cen gruntów niezabudowanych dla m.st. Warszawy pokazana w stosunkowo małej skali może być, rzecz jasna, powiększona i odczytywane z niej mogą być wartości dla poszczególnych lokalizacji o znacznie większej szczegółowości.

Poniżej fragment mapy cen gruntów obejmujący obszar Saskiej Kępy, Kępy Gocławskiej, Gocławia sięgający w kierunku Grochowa z naniesionymi (na razie ręcznie) wartościami izolinii cen gruntów w zł/m2 pozwalający zaobserwować poziom i zachowanie się cen gruntów na tym obszarze Warszawy.

Izolinie mapy cen gruntów niezabudowanych w Warszawie na obszarze Saskiej Kepy, Kepy Gocławskiej i Gocławia

Jeśli do kogoś przemawiają bardziej kolory niż liczby, to ta sama mapa cen gruntów dla Saskiej Kępy i okolic z zaznaczonymi kolorami.

Izolinie mapy cen gruntów niezabudowanych w Warszawie na obszarze Saskiej Kępy, Kępy Gocławskiej i Gocławia.

Jak widać ceny gruntów na Saskiej spadają od poziomu wyznaczanego przez izolinię (izopretę?) 2836 zł/m2 do poziomu 1558 zł/m2 opartego w okolicach Trasy Łazienkowskiej. Ceny spadają zasadniczo w kierunku południowo-wschodnim. Czyli w kierunku Kępy Gocławskiej i ogródków działkowych oddzielających Saską Kępę od Grochowa. Gradient spadku maleje w kierunku południowym i utrzymuje się w kierunku wschodnim.

Za Trasą Łazienkowską ceny zaczynają spadać wolniej a izolinie zmieniają kierunek – gradient spadku cen występuje zasadniczo na kierunku północ-południe i na obszarze oddzielającym Kępę Gocławską od Gocławia zmieniają kierunek spadku znów na bardziej południowo-wschodni. Ceny osiągają poziom izolinni 992 zł/m2.

Jednocześnie poza ogródkami działkowymi wzdłuż Alei Waszyngtona i za Kanałem Gocławskim wzdłuż ul. Bora-Komorowskiego następuje wzrost cen w kierunku Grochowa tak, że okolice ul. Ostrobramskiej na wysokości Witolina znajdują się między izoliniami cen 1901-1998 zł/m2.

Posiadanie mapy cenowej gruntów opracowanej na podstawie wysokorozdzielczej regresji nieparametrycznej pozwala, jak widać, na obiektywne określanie wyjściowego poziomu cen z uwzględnieniem szczegółów lokalizacji, na którą nie pozwala żadna inna metoda.

Tomasz Kotrasiński

Dział Analiz realexperts.pl