W Dziale Analiz realexperts.pl cały czas trwają prace nad systemem ekspertowym wspomagającym wycenę wartości gruntów dla m.st. Warszawy. Jednym z podstawowych elementów systemu ekspertowego, którego zadaniem jest obiektywizacja procesu wyceny, jest mapa cen obrazująca ich rozkład geograficzny.

Model obliczeniowy mapy sporządzony został w drodze dość zaawansowanej analizy dużej liczby danych transakcyjnych. W analizie zastosowano metodę wysokorozdzielczej, odpornej, lokalnie ważonej regresji nieparametrycznej względem długości i szerokości geograficznej, co pozwoliło uzyskać wysoce wiarygodne i stabilne wyniki.

Mapa mapa ma niezwykle wysoką skuteczność prognostyczną i wizualizacyjną. W sposób niezwykle dokładny pokazuje przebieg stref cenowych, ich powiązanie z typem zabudowy, obszarami osadniczymi, ciągami komunikacyjnymi, przeszkodami terenowymi itd. Widać wyraźnie, w których miejscach występują silne gradienty zmiany cen, gdzie lokalizacja gra niezwykle istotną rolę a gdzie występują obszary o małej wrażliwości na lokalizację.

Dzięki mapie cenowej od razu można się zorientować w typowym poziomie cen dla danej lokalizacji, będącej, w powiązaniu z typowymi stanami cech rynkowych charakteryzującym lokalizację, podstawą do wyceny wartości konkretnej nieruchomości z uwzględnieniem jej cech rynkowych.

Podstawą mapy jest cyfrowy model obliczeniowy będący bardzo gęstą siecią o ponad 40.000 węzłach pokrywających całą Warszawę. Dla każdego punktu można więc obliczyć konkretną wartość cenową. Ale wizualizacje mapy mogą być różne, przedstawiające i uwypuklające różne zjawiska cenowe. W związku z tym powstają nowe wizualizacje mapy cen gruntów.

Poprzednia wizualizacja przedstawiała główne strefy cen gruntów, dzisiejsza wizualizacja mapy cen przedstawia mapę cen w postaci ciągłego spektrum zmiany cen. Dodatkowo, oprócz podkładu topograficznego w skali 1:10.000, pokazano granice i nazwy obszarów MSI (Miejskiego Systemu Informacji).

Ostateczna wersja mapy cenowej (czy raczej zestawu map), w ramach całego systemu ekspertowego wspomagającego obiektywną wycenę gruntów w Warszawie zostanie zaprezentowana 27 stycznia 2015 r. w Warszawie, (Krajowa Izba Gospodarcza, ul. Trębacka 4), Konferencja „Możliwości i zastosowania nowoczesnej wyceny nieruchomości na przykładzie systemu ekspertowego dla m.st. Warszawy”.

Tomasz Kotrasiński, MPAI
Dział Analiz realexperts.pl