Wg doniesień prasowych została właśnie sprzedana Kamienica Wolfa Krongolda zlokalizowana w Warszawie, przy ulicy Złotej 83, zwana potocznie przez okolicznych mieszkańców „Pekinem”. Cena, która została osiągnięta wynosić ma 21 mln zł.
Narzuca się oczywiste pytanie – jak ta cena ma się do wartości rynkowej tej kamienicy? Czy nabywca przepłacił za nieruchomość a może wręcz odwrotnie, kupił okazyjnie? Żeby to wiedzieć trzeba by, oczywiście, znać wartość rynkową tej nieruchomości, czyli innymi słowy, trzeba by dokonać wyceny wartości rynkowej tej kamienicy. I właśnie to w realexperts.pl postanowiliśmy zrobić.
Tu przypomnienie. Na konferencji Nowoczesna wycena. System ekspertowy wyceny nieruchomości komercyjnych dla Warszawy i regionu warszawskiego, która odbyła się w dniu 21 stycznia 2015 r. pod patronatem Komisji Nadzoru Finansowego realexperts.pl razem z Polskim Instytutem Wyceny przedstawiła oparty o zaawansowaną analizę danych transakcyjnych oraz bardzo szczegółowych informacji o cechach rynkowych sprzedanych nieruchomości model wyceny nieruchomości w Warszawie i regionie warszawskim.
Uczestnicy Konferencji, co było ewenementem na skalę ogólnopolską, mieli możliwość zapoznać się nie tylko z budową i funkcjonalnościami systemu ekspertowego wspomagającego pracę rzeczoznawcy majątkowego w procesie wyceny nieruchomości ale także z zaprezentowanymi konkretnymi wycenami w działaniu, tj. zobaczyli na własne oczy jak działa i jak wycenia wartość rynkową nieruchomości model wartości w kompetentnych rękach eksperta. Panie Karolina Mielko i Joanna Bonda, rzeczoznawcy majątkowi z Działu Wycen realexperts.pl pokazywały wycenę różnych nieruchomości zabudowanych, pokazując m.in. w jaki sposób poszczególne cechy rynkowe uwzględnione w analizie rynku i modelu wyceny wpływają na wartość rynkową nieruchomości.
Oznacza to, że w rękach rzeczoznawców majątkowych Działu Wycen realexperts.pl znajduje się zaawansowane narzędzie, model wyceny, który pozwala w sposób zobiektywizowany, oparty o rozległą, dogłębną, zaawansowaną i szczegółową analizę rynku dokonywać wyceny nieruchomości i w efekcie określać ich wartość rynkową w oparciu o przeanalizowany związek pomiędzy cechami rynkowymi nieruchomości a jej wartością.
W związku z tym Dział Analiz realexperts.pl poprosił Dział Wycen aby dokonano orientacyjnej wyceny aktualnej wartości rynkowej nieruchomości w postaci Kamienicy Wolfa Krongolda (zwanej „Pekinem”) zlokalizowanej w Warszawie, przy ul. Złotej 83.
Aby móc dokonać wyceny nieruchomości, tj. określić jej wartość rynkową, posiadając model wyceny, należy zidentyfikować cechy rynkowe tej nieruchomości, które są uwzględnione w ty modelu i które opisują nieruchomość ze względu na te jej parametry, które mają wpływ na jej wartość. Na podstawie dostępnych źródeł informacji określono orientacyjnie parametry cech rynkowych nieruchomości związanych m.in. z lokalizacją ogólną i szczegółową, lokalizacją względem dróg, wielkości powierzchni, wysokości, podpiwniczenia, wielkości i kształtu gruntu, typu prawa, stanu technicznego, standardu, nowoczesności, konstrukcji i estetyki oraz udziału typów użytkowych powierzchni i typu zabudowy. Każda z tych cech uwzględniana jest w modelu i ma swój wpływ na wartość.
Oczywiście, należy tu wyraźnie zaznaczyć, że parametry te (stany cech rynkowych) określone zostały jedynie orientacyjnie, dla celów kontrolnych, nie przeprowadzano wizji nieruchomości, nie badano szczegółowo dokumentacji nieruchomości itd. Proces określania wartości nieruchomości obejmuje, oczywiście, także etap stwierdzania tych parametrów i w trakcie rzeczywistej wyceny nieruchomości mogłyby one zostać określone trochę inaczej, choć ze względu na zobiektywizowany charakter określania cech rynkowych użytych w modelu wartości, tzn. pomiary lokalizacji, powierzchni zabudowy, liczby kondygnacji itd. różnice te mogą być jedynie niewielkie i dawać wypadkową w wysokości maksymalnie kilku %.
Przy przyjęciu określonych dla nieruchomości parametrów cech rynkowych, przy wykorzystaniu zaawansowanego modelu wartości nieruchomości zabudowanych, można stwierdzić, że wartość rynkowa, wynikająca z posiadanych przez nieruchomość cech rynkowych, określona przez rzeczoznawców majątkowych Działu Wycen realexperts.pl wynosi… 20,9 mln zł.
Można więc stwierdzić, że zdaniem Działu Wycen realexperts.pl cena 21 mln zł, którą ma zapłacić nabywca za nieruchomość Kamienicy Wolfa Krongolda przy ul. Złotej 83 (zwanej „Pekinem”), dokładnie odpowiada wartości rynkowej tej kamienicy określonej na podstawie zaawansowanego modelu wartości rynkowej określającego tę wartość na podstawie obiektywnego wpływu cech rynkowych.
Jednocześnie można też stwierdzić, że system ekspertowy wspomagający pracę rzeczoznawców majątkowych w procesie wyceny wartości nieruchomości, którego jądrem jest model wyceny:
- pozwala rzeczoznawcom majątkowemym określić wartość szybko: cała wstępna wycena, przy orientacyjnym określeniu cech, z pomiarami z mapy, stwierdzeniem innych cech, trwała krócej niż pół godziny (w praktyce trwać to będzie, oczywiście trochę dłużej);
- pozwala rzeczoznawcom majątkowym określić wartość obiektywnie: wartość zależy jedynie od cech rynkowych nieruchomości a nie od osoby wyceniającej, każdy, kto kompetentnie potrafi określić uwzględnione w modelu wyceny cechy rynkowe uzyska (z dokładnością do pomiarów) ten sam zobiektywizowany wynik określający wartość rynkową nieruchomości;
- pozwala rzeczoznawcom majątkowym określić wartość trafnie: uzyskana wartość rynkowa nieruchomości „w punkt” zgadza się z uzyskaną ceną transakcyjną.
Trzeba stwierdzić jasno, że jedynie tego typu podejście do wyceny, podejście oparte o rzeczywistą, zaawansowaną analizę rynku, której wynikiem jest zbudowany model wyceny, będący wyrazem zbadanego związku między cechami rynkowymi nieruchomości oraz ich cenami, jakie osiągają one na rynku, daje gwarancję sprawnego, obiektywnego i trafnej wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych dla celów sprzedaży, zabezpieczeń wierzytelności i wszelkich innych, w których liczy się realne określenie wartości nieruchomości.
Fakt, że aby stworzyć sprawny i skuteczny system ekspertowy wspomagający pracę rzeczoznawcy majątkowego w procesie wyceny nieruchomości, którego jądrem jest model wyceny wartości rynkowej, jest procesem żmudnym, kosztownym, długotrwałym i wymagającym zaangażowania pracy całego zespołu ludzi na etapie zbierania, opisu i analizy danych rynkowych, nie powinien odstraszać ekspertów rynku nieruchomości. „Im więcej potu na ćwiczeniach, tym mniej krwi w boju”. Więcej pracy i wysiłku, więcej danych, lepszy opis i ostatecznie dogłębniejsza i trafniejsza analiza będąca podstawą zaawansowanego modelu wartości nieruchomości opłacają się stukrotnie. Raz stworzony a następnie rozwijany model wartości pozwala dokonywać wyceny wartości nieruchomości jak żadna inna metoda.
System ekspertowy wspomagający pracę ekspertów, warszawskich rzeczoznawców majątkowych, zarówno dla nieruchomości zabudowanych, jak też dla gruntów niezabudowanych, tworzy sytuację wyjątkową (poza Górnym Śląskiem, dla którego stworzony został analogiczny model wyceny nieruchomości komercyjnych). Dzięki posiadaniu takiego systemu, którego jądrem jest zobiektywizowany model wartości, w Warszawie i regionie warszawskim może być realizowana sprawna, rzetelna, trafna, obiektywna wycena wartości rynkowej. A o to przecież o to chodzi zarówno rzeczoznawcom majątkowym, jak i ich klientom, „konsumentom” wyniku ich pracy, w postaci wartości rynkowej nieruchomości. Żeby wycena była trafna i wynikająca z obiektywnych przesłanek stwierdzonych w drodze analizy rynku. Tylko wtedy będzie także wyceną wiarygodną i użyteczną.
Tomasz Kotrasiński, MPAI
Dział Analiz realexperts.pl
Polski Instytut Wyceny