Plany inwestycyjne odnoszące się do śródmiejskich lokalizacji budzą zwykle duże emocje. Nie inaczej zdarzyło się z w przypadku nieruchomości usytuowanej przy ul. Tamka w Warszawie stanowiące własność Sióstr Szarytek. Publicyści spoglądają na sprawę z różnych punktów widzenia, w tym także z religijnego i moralnego, w którym nie jesteśmy ekspertami. Nas interesuje to zagadnienie, od tej strony, w której rzeczoznawcy majątkowi realexperts.pl są ekspertami, czyli kwestia wyceny takiej nieruchomości i wpływu możliwości zabudowy lub jej braku na wartość oraz konsekwencje finansowe tych sytuacji, m.in. dla społeczności lokalnej.

Gdy padają różne opinie, m.in. w kwestii wartości gruntów, przydatne może się okazać spojrzenie na nieruchomość fachowym i chłodnym okiem eksperta, który odnosi się wyłącznie do faktów związanych z nieruchomością i wynikającej z tych faktów  wartości nieruchomości. Neutralności i obiektywizmowi spojrzenia sprzyja wykorzystanie przez rzeczoznawców majątkowych do określania wartości omawianej nieruchomości upublicznionego już na styczniowej Konferencji zaawansowanego nowoczesnego systemu ekspertowego wspomagającego wycenę obiektywnej wartości gruntów niezabudowanych dla m. st. Warszawy. System ekspertowy wspomagający rzeczoznawców majątkowych w procesie wyceny wartości rynkowej nieruchomości daje możliwość określania zobiektywizowanej wartości gruntów usytuowanych na obszarze m.st. Warszawy przy użyciu jednolitego zestandaryzowanego narzędzia, jakim jest jądro systemu, czyli model wartości oparty o zaawansowaną analizę rynku.  Kluczową zaletą zastosowania rozwiązania systemowego jest to, że wartość nieruchomości nie jest zależna od tego kto jest właścicielem nieruchomości, ani też kto dokonuje wyceny ani na czyje zlecenie. Szacowana wartość nieruchomości zależy wyłącznie od obiektywnych cech rynkowych nieruchomości, czyli nie od subiektywnych opinii a od obiektywnie stwierdzalnych faktów o cechach nieruchomości i przebadanego wpływu tych cech na wartość.

W związku z tym postarajmy się oprzeć na faktach określających cechy rynkowe determinujące wartość tej nieruchomości. Stan oraz dostęp do publicznych i komercyjnych źródeł informacji o warszawskich nieruchomościach pozwala w sposób jednoznaczny stwierdzić istotne z punktu widzenia wartości parametry nieruchomości wzbudzającej taką sensację. Położenie i granice nieruchomości położonej przy ul. Tamka obrazuje poniższa mapa.

Należy od razu zauważyć, że nieruchomość leży na obszarze o wysokich cenach gruntów. Wskazania średnich cen gruntów w miejscu położenia nieruchomości, wynikających ze średnich, typowych charakteryzujących ten obszar cech zgodnie z Mapą średnich cen gruntów niezabudowanych na obszarze m.st. Warszawy sporządzoną na bazie transakcji z lat 2009-2014, zaktualizowanych na 2015 r. przez nieruchomość przebiega izopreta 7.464 zł/m2 gruntu netto, co można zobaczyć na mapie cenowej.

Mapa cenowa przedstawia, oczywiście, średni poziom cen w danej lokalizacji, i może dać ogólne rozeznanie o poziomie cen jakiego można się spodziewać w danym miejscu. Nam natomiast idzie o wartość konkretnej nieruchomości, z uwzględnieniem jej konkretnych cech rynkowych związanych m.in. z jej kształtem, możliwościami i intensywnością zabudowy, uzbrojeniem, ograniczeniami i utrudnieniami inwestycyjnymi.

Tu potrzebny jest system ekspertowy z modelem wyceny wartości określający wartość nieruchomości na podstawie jej przeznaczenia i cech rynkowych i ekspert, czyli rzeczoznawca majątkowy, który w kompetentny sposób stwierdzi jaki jest stan i cechy rynkowe nieruchomości.

W związku z tym, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz wszystkie pozostałe cechy rynkowe nieruchomości niezbędne do jej wyceny zbadała Joanna Bonda, rzeczoznawca majątkowy i współszef Działu Wycen realexperts.pl sp. z o.o., która przeprowadziła cały proces wyceny oraz obliczeń określających wartość rynkową analizowanej nieruchomości.

Zakładając przedstawiony wyżej przebieg granic obszaru wydzielonego z całej nieruchomości stwierdzono, że mamy do czynienia z potencjalnym gruntem inwestycyjnym o powierzchni ok. 2,6 ha, o obwodzie, warunkującym kształt, wynoszącym ok. 790 m, posiadającym bezpośredni dostęp z drogi publicznej (ul. Kruczkowskiego) oraz z dostępnymi w pobliżu wszystkimi mediami (prąd, woda, gaz, co i kanalizacja). Grunt jest zlokalizowany w dzielnicy Śródmieście, w MSI Powiśle, obręb 5-04-07, ok. 1,5 km od centrum.

Dla terenu, na którym położona jest nieruchomość nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast w dostępnym publicznie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Warszawy można stwierdzić następujące dopuszczalne funkcje nieruchomości:

Z treści Studium wynika, że dla omawianego terenu dopuszczalna wysokość zabudowy określona została na 12 m, współczynnik intensywności zabudowy na 3,5.

Czynnikiem istotnie wpływającym na wartość nieruchomości, który należy uwzględnić, jest fakt pewnych ograniczeń inwestycyjnych i uwarunkowań topologicznych: cała wyceniana nieruchomość usytuowana jest na obszarze pośredniego zagrożenia powodzią oraz w strefie obsuwania mas ziemnych, na nieruchomości występują zadrzewienia obejmujące ok. 8% jej powierzchni, należy także zachować 40% powierzchni biologicznie czynnej. Dodatkowo nieruchomość w całości leży w strefie ograniczeń konserwatorskich.

Tu należy zauważyć, że wyżej wymienione utrudnienia inwestycyjne mają niebagatelny wpływ na wartość nieruchomości, bo łącznie skarpa, teren zagrożenia powodzią, zadrzewienia i powierzchnia biologicznie czynna oraz strefa konserwatorska powodują obniżenie końcowej wartości rynkowej nieruchomości aż o ok. 47%, w stosunku do sytuacji, w której nie byłoby żadnego z tych utrudnień i ograniczeń.

Przedstawione wyżej obiektywnie stwierdzone cechy rynkowe omawianego gruntu inwestycyjnego pozwalają na efektywne wykorzystanie przez rzeczoznawców majątkowych realexperts.pl systemu ekspertowego wspomagającego określanie zobiektywizowanej wartości gruntów niezabudowanych dla m. st. Warszawy i określenie jego wartości dla różnych możliwych sposobów wykorzystania nieruchomości (SOW – sposób optymalnego wykorzystania nieruchomości).

Tu, dla przypomnienia, definicja Sposobu Optymalnego Wykorzystania (SOW) z Międzynarodowych Standardów Wyceny: „Najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia”.

W związku z kontrowersją dotyczącą tego czy właściwe czy niewłaściwe zabudowanie rozważanej nieruchomości zgodnie z aktualnymi uregulowaniami planistycznymi, rozpatrzymy tu obie możliwe sytuacje i wynikające z tego konsekwencje dla wartości gruntu.

Sytuacja 1. Wartość rozważanego gruntu przy przyjęciu możliwości zabudowy zgodnej z obowiązującymi uregulowaniami planistycznymi, zgodnie z jego sposobem optymalnego wykorzystania (SOW).

Sytuacja 2. Wartość rozważanego gruntu przy przyjęciu braku możliwości zabudowy i pozostawieniem gruntu jako terenu zielonego, czyli takiego jaki jest aktualny sposób wykorzystania tego terenu.

Sytuacja 1. i wynikająca z niej wartość gruntu

Sposób optymalnego wykorzystania nieruchomości (SOW) jest ściśle tożsamy z przeznaczeniem nieruchomości opisanym w Studium – tereny wielofunkcyjne z dopuszczeniem funkcji handlu wielkopowierzchniowego (C/UH). Obiektywnie stwierdzone cechy nieruchomości determinujące jej wartość rynkową wprowadzone do interfejsu określone zostają w następujący sposób:

Wynikające ze stwierdzonych cech rynkowych nieruchomości jej wartość rynkowa określona została zgodnie z modelem wyceny, który pokazuje w jaki sposób cechy rynkowe nieruchomości warunkują jej wartość. Obliczenia wartości rynkowej (WR) nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia i stanów wszystkich cech rynkowych obrazuje poniższa tabela.

Wartość rynkowa (WR) gruntu jako inwestycyjnego o przybliżonej powierzchni ok. 2,6 ha ­wynosi w tym wypadku ok. 124,6 mln złotych netto. Wartość jednostkowa gruntu wynosi ok.  4.819 zł/m2 gruntu netto.

Sytuacja 2. i wynikająca z niej wartość gruntu

Sposób wykorzystania nieruchomości jest tożsamy z dotychczasowym, faktycznym sposobem wykorzystania nieruchomości – tereny zielone bez prawa zabudowy (ZN). Obiektywnie stwierdzone cechy nieruchomości determinujące jej wartość rynkową wprowadzone do interfejsu określone zostają w następujący sposób:

Wynikające ze stwierdzonych cech rynkowych nieruchomości jej wartość rynkowa określona została zgodnie z modelem wyceny, który pokazuje w jaki sposób cechy rynkowe nieruchomości warunkują jej wartość. Obliczenia wartości rynkowej (WR) nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia i stanów wszystkich cech rynkowych obrazuje poniższa tabela.

Wartość rynkowa (WR) gruntu nieinwestycyjnego o przybliżonej powierzchni ok. 2,6 ha ­przy przyjęciu takiego sposobu wykorzystania (jako terenu zielonego) wynosi w tym wypadku ok. 23,4 mln złotych netto. Wartość jednostkowa gruntu wynosi ok. 905 zł/m2 gruntu netto.

Znajomość obiektywnych wartości gruntu dla różnych sposobów optymalnego wykorzystania pozwala na krótki komentarz.

Odebranie właścicielowi nieruchomości posiadanego obecnie prawa do zainwestowania i zabudowy jego nieruchomości wymagałoby przekształcenia atrakcyjnego dziś gruntu inwestycyjnego, choć z pewnymi utrudnieniami w wykorzystaniu wynikającymi z lokalizacji, w teren zielony bez prawa zabudowy. Należy mieć na względzie, że taka zmiana przeznaczenia nieruchomości wiązałaby się z koniecznością wypłacenia właścicielowi nieruchomości odszkodowania w postaci tzw. „antyrenty planistycznej” w wysokości ok. 100 mln złotych (125 mln zł minus 24 mln zł). Fakt ten zawsze należy uwzględnić przy tego typu działaniach. Należałoby rozważyć zasadność poniesienia przez Miasto kosztu odszkodowania należnego właścicielowi nieruchomości w przypadku dokonania trwałej zmiany dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości.

Należy to dać pod rozwagę wszystkim organizacjom i osobom postulującym przekształcanie różnych prywatnych terenów w obszary „przestrzeni publicznej”, takie jak parki, place itp. Oczywiście, w wielu przypadkach tego typu przekształcenie jest ze wszech miar pożądane i społecznie pożyteczne.  Ale prawie nigdy nie pozostaje bez znaczących konsekwencji finansowych, które będzie musiała ponieść bezpośrednio lub pośrednio społeczność lokalna ze środków publicznych.

Znajomość wartości gruntu dla różnych sposobów jego wykorzystania pozwala spojrzeć na sprawę także z nieco z innej strony.  Właściciel nieruchomości może spotkać się także z zarzutem niegospodarnego korzystania z majątku, także w aspekcie swoich statutowych celów, nawet jeśli są one non profit,  a które zazwyczaj wymagają finansowania z innej działalności. Poczytane za ekstrawagancję może być na przykład wykorzystywanie atrakcyjnego i cennego terenu inwestycyjnego położonego w śródmieściu miasta jako zwykłego ogrodu. Ktoś mógłby uznać, że istnieje znacznie sensowniejszy sposób wykorzystania majątku zamrożonego obecnie w śródmiejskim terenie zielonym.

Inna rzecz, że nikt nie może zabronić właścicielowi nieruchomości korzystać z niej w taki sposób jaki uznaje za stosowny, jeśli tylko nie sprzeciwia się temu prawo. Prawem właściciela gruntu inwestycyjnego jest utrzymywać go w stanie niezabudowanym albo też wykorzystać jego walory na potrzeby realizacji inwestycji.

Obiektywnie rzecz ujmując, w przypadku omawianej nieruchomości mamy do czynienia z atrakcyjnym gruntem inwestycyjnym położonym w bardzo dobrej lokalizacji, posiadającym dogodny dojazd z drogi publicznej i korzystne z punktu widzenia wartości ustalenia planistyczne. Wyrazem atrakcyjności analizowanego gruntu inwestycyjnego są przedstawione wyżej wartości. Posiadacz gruntów inwestycyjnych dąży zwykle do uzyskania maksymalizacji korzyści finansowych. W omawianym przypadku ostateczny sposób wykorzystania nieruchomości w ramach tych możliwości, które daje prawo, zależny powinien być przede wszystkim od decyzji jej właściciela. Kto nim by nie był, czy Siostry Szarytki, czy ktokolwiek inny.

rzm Joanna Bonda
Dział Wycen realexperts.pl

rzm Wojtek Nurek, MPAI
Dział Rozwoju realexperts.pl