W internecie można obejrzeć bardzo ciekawe wyniki obrazowania ruchu turystycznego i konsumenckiego w różnych miastach świata na podstawie analizy geotaggingu zdjęć przesyłanych przez ludzi do mediów społecznościowych obejmujące m.in. Warszawę, które wykonał i umieścił na serwisie flickr Erik Fisher.
W naszej ocenie są to bardzo ciekawe i wartościowe dane, które w istotny sposób obrazują nasilenie ruchu turystycznego i konsumenckiego zarówno ze strony turystów zagranicznych, jak i krajowych oraz mieszkańców Warszawy. Inaczej mówiąc, są one dobrym przybliżeniem, nieistniejących niestety, badań natężenia ruchu pieszego w Warszawie. Badania takie byłyby bardzo cenną informacją przydatną do waloryzacji przestrzeni miasta ze względu na możliwości wykorzystania usługowo-handlowego.
Zobrazowanie lokalizacji i natężenia geotagowanych zdjęć przesyłanych przez użytkowników mediów społecznościowych z obszaru Warszawy można znaleźć tutaj:
Dla Działu Analiz realexperts.pl, który zajmuje się wykonywaniem analiz rynku nieruchomości dla potrzeb wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych, bardzo ciekawe jest porównanie wyników dwóch analiz: natężenia geotagowanego ruchu turystycznego i konsumenckiego oraz poziomu wartości rynkowej lokali użytkowych na tym samym obszarze Warszawy. Obydwa zespoły danych powinny w istotny sposób ze sobą korespondować. Wysokie nasilenie ruchu turystycznego i konsumenckiego oraz ceny lokali użytkowych powinny być ze sobą pozytywnie skorelowane. Najwyższe ceny lokali użytkowych powinno się notować tam, gdzie notuje się najwyższy ruch konsumentów.
W 2014 r., dla potrzeb wyceny różnych zasobów lokali użytkowych w śródmieściu Warszawy, w Dziale Analiz realexperts.pl były wykonywane badania rynku nieruchomości lokali użytkowych obejmujących m.in. określenie stóp zwrotu z kapitału zainwestowanego na rynku lokali handlowo-usługowych a także, co nas tu interesuje najbardziej, obejmowało sporządzenie mapy rozkładu geograficznego średnich cen transakcyjnych lokali użytkowych w dzielnicy Śródmieście.
Dzięki temu powstała unikalna okazja porównania mapy natężenia ruchu turystycznego i konsumenckiego stworzonej na bazie geotagowania zdjęć z mediów społecznościowych oraz mapy cen transakcyjnych lokali użytkowych na tym samym obszarze Warszawy stworzonej na bazie analizy cen transakcyjnych.
Na poniższym obrazku ukazana jest mapa obrazująca rozkład średnich cen transakcyjnych lokali użytkowych na terenie śródmieścia Warszawy wg analizy wykonanej w Dziale Analiz realexperts.pl, z dodaniem, w górnym prawym rogu, miniatury obrazującej mapę geotagowanego w mediach społecznościowych ruchu wg danych, które udostępnił Erik Fisher.
Od razu widać istotne podobieństwo pomiędzy tymi dwiema mapami opartymi o dwa zupełnie niezależne zespoły danych. Widać, że zarówno podwyższone natężenie ruchu pieszego jak i podwyższony poziom cen transakcyjnych lokali użytkowych w śródmieściu Warszawy ciągną się wyraźnym pasmem na osi północny-wschód / południowy-zachód mniej więcej na osi od Starego Miasta do placu Zbawiciela.
Dodatkowym, bardzo istotnym potwierdzeniem przydatności geotagowanej aktywności użytkowników mediów społecznościowych są badania korelacji pomiędzy liczbą tweetów a natężeniem ruchu pieszego w w Toronto, gdzie współczynnik korelacji pomiędzy roczną liczbą wysłanych tweetów i dzienną liczbą pieszych wynosi R=0,807, czyli jest bardzo wysoki (skala logarytmiczno-logarytmiczna).
Badania te dowodzą, że rozkład geotagowanego ruchu w mediach społecznościowych jest dobrym wskaźnikiem natężenia ruchu pieszego a porównanie rozkładu wynikającego z tego ruchu pieszego i cen transakcyjnych lokali użytkowych dowodzi faktu, że natężenie ruchu pieszego wpływa na atrakcyjność wykorzystania danej lokalizacji w funkcji usługowo-handlowej i co za tym idzie na cenność tej lokalizacji.
Widać także, że w sposób zupełnie niezależny badania rynku nieruchomości potrafią ten rozkład cenności uchwycić i przeanalizować, co następnie może efektywnie wspomagać realną wycenę wartości nieruchomości w tym segmencie rynku komercyjnego.
Mając na uwadze, że, według danych IBM z 2013 roku, 90% wszystkich danych cyfrowych na świecie zostało wygenerowanych w ciągu zaledwie ostatnich dwóch lat, powyższy przykład obrazuje, że analiza tego, co określa się aktualnie mianem „big data” i „data mining” czyli dużych zbiorów różnorodnych danych, w powiązaniu z danymi rynku nieruchomości może dawać nowe, do tej pory nawet nie przeczuwane możliwości odkrywania nowej, ciekawej, wartościowej i użytecznej wiedzy.
Tomasz Kotrasiński, MPAI
Dział Analiz realexperts.pl
Polski Instytut Wyceny