W związku z zeszłoroczną jeszcze mapą cenową dla lokali użytkowych w Śródmieściu Warszawy, która została pokazana w jednym z poprzednich postów (patrz: Natężenie ruchu konsumenckiego i wartość lokali użytkowych w śródmieściu Warszawy) narzuca się oczywiście pytanie o to, czy taka mapa cenowa była już wykorzystana w wycenie nieruchomości oraz o skuteczność map cenowych w procesie określania wartości. Pytanie jest istotne zwłaszcza tam, gdzie walory lokalizacji a nawet mikrolokalizacji grają szczególnie dużą rolę, czyli właśnie w wypadku nieruchomości lokali użytkowych, usługowych i handlowych.

Mapy cenowe są aktualnie i były już bezpośrednio wykorzystywane w wycenie lokali użytkowych w firmie realexperts.pl. Po raz pierwszy miało to miejsce już w kwietniu 2014 r., czyli prawie rok temu. Właśnie przy okazji tej grupy wycen, po zebraniu i opisie odpowiednich danych rynkowych w Dziale Danych, przeprowadzone zostały w Dziale Analiz, pod kierunkiem rzeczoznawcy majątkowego Tomasza Kotrasińskiego MPAI, badania rynku lokali użytkowych w dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy oraz powstała pierwsza mapa cenowa dla lokali użytkowych

Wyceny konkretnych nieruchomości lokali użytkowych wykorzystujące wykonane na bazie badań rynku analizy, m.in. mapę cenową, wykonali natomiast rzeczoznawcy majątkowi z Działu Wycen: pani Karolina Mielko i pani Joanna Bonda.

Poniżej pokazujemy przykład zaczerpnięty bezpośrednio z jednego z operatów szacunkowych wyceny lokalu usługowo-handlowego.

Mapa cenowa cen średnich dla lokali użytkowych w dzielnicy Warszawa-Śródmieście (w dużym powiększeniu) dla położenia nieruchomości szacowanej umiejscawia ją w strefie cen przeciętnych w granicach izopret logarytmicznych LN(9,39-9,40), co odpowiada przedziałowi cen średnich w przedziale 11.968–12.088 zł/m2 netto, średnio 12.028 zł/m2.

W związku z faktem, że mapa cenowa jest analitycznie skonstruowanym zobrazowaniem średnich cen nieruchomości wynikających ze średnich cech tych nieruchomości, należy się spodziewać, że wskazania mapy cenowej powinny dawać poziom cen zbliżony do średniej ceny nieruchomości na danym obszarze. I rzeczywiście, obliczona bezpośrednio z transakcji średnia cena lokali użytkowych przyjętych do wyceny ze względu na tę lokalizację wyniosła… 12.017 zł/m2. Czyli stwierdzono idealną wręcz zgodność ze wskazaniami mapy cenowej.

To, oczywiście, nie jest przypadek. Zacytujemy po raz kolejny raz to, co powiedziała pani Karolina Mielko przy okazji zgodności innej mapy cenowej (gruntów) oraz modelu wartości gruntów dla Warszawy, bo wypowiedź ta bardzo przypadła nam wszystkim w realexperts.pl do gustu i oddaje istotę sprawy: „Byłabym zaskoczona, gdyby się nie zgadzało. Przecież mapa robiona jest na podstawie danych a nie spod palca i własnych wyobrażeń. To musi się zgadzać.”

Powyższy przykład pokazuje jak skutecznym i efektywnym narzędziem są mapy cenowe na rynku nieruchomości sporządzane na bazie analizy cen transakcyjnych. Zarówno dla nieruchomości zabudowanych, jak i dla gruntów oraz lokali użytkowych.

To jest normalny sposób postępowania w profesjonalnej firmie rzeczoznawców majątkowych, która zajmuje się wyceną nieruchomości.

• Dział Danych zajmuje się zebraniem i opisem danych i informacji rynkowych, zwłaszcza dotyczących cen oraz cech rynkowych nieruchomości niezbędnych do wykonania analizy rynku przez analityków z Działu Analiz.
• Dział Analiz, używając danych opracowanych w Dziale Danych, zajmuje się wykonaniem takich analiz, obejmujących, także m.in. mapy cenowe, które dostarczą rzeczoznawcom majątkowym z Działu Wycen model wartości, który pozwoli im wykonać wycenę szybko, skutecznie, obiektywnie i przede wszystkim na najwyższym profesjonalnym poziomie.
• Dział Wycen, używając analiz i modeli wyceny opracowanych w Dziale Analiz, może dzięki temu skoncentrować całą swoją aktywność na jak najrzetelniejszym określaniu wartości konkretnych nieruchomości, czyli przeprowadzeniu procesu wyceny pod względem dokumentacyjnym, faktycznym, metodycznym i obliczeniowym.

Rzetelny, obiektywny i profesjonalny proces wyceny nieruchomości jest jak dobrze zbudowany dom. Musi mieć swoje fundamenty (dane), swoją konstrukcję (analizy) i swoje wykończenie (proces określania wartości). Bez któregokolwiek z powyższych elementów dom nie będzie spełniał swojej funkcji. Tak jak nie rozpoczyna się budowy domu od dymu w kominie, tak nie rozpoczyna się wyceny nieruchomości od… wyceny. Wycena nieruchomości to przedsięwzięcie wymagające przygotowań merytorycznych, to proces, w którym nie może zabraknąć żadnego z wcześniejszych elementów. Rzeczoznawcy majątkowi przystępujący do wyceny muszą być wyposażeni w dane, analizy i modele wartości.

Dział Danych, Dział Analiz i Dział Wycen
firmy realexperts.pl