Pan redaktor Marek Wielgo, specjalizujący się w tematyce nieruchomościowej, opublikował w Gazecie Wyborczej bardzo ciekawy artykuł skierowany do użytkowników wieczystych gruntów w Warszawie dotyczący zagadnień opłat za użytkowanie wieczyste oraz przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, p.t. Zapłać mniej za wieczyste użytkowanie, który czytelnikom, zwłaszcza użytkownikom wieczystym gorąco polecamy.
W tekście artykułu znajdują się dwa odniesienia do firmy realexperts.pl, która poproszona została przez redakcję Gazety Wyborczej o udostępnienie jej wyników analiz dotyczących m.in. trendu zmiany cen nieruchomości gruntowych w Warszawie w aspekcie aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.
Drugi z odniesień dotyczy kwestii przewidywanych kosztów dla użytkownika wieczystego związanych z przekształceniem użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności:
„Na naszą prośbę firma Realexperts.pl oceniła opłacalność przekształcenia użytkowania wieczystego we własność nieco ponad 1000-metrowej działki przy ul. Smoluchowskiego na warszawskim Służewiu. Stoi na niej 11-piętrowy blok ze 164 lokalami. Ich właściciele mają płacić gminie z tytułu użytkowania wieczystego do 2103 r., czyli jeszcze przez 88 lat. Według rzeczoznawców majątkowych Realexperts.pl wartość tej działki wynosi ok. 11 mln zł.”
Artykuły prasowe skierowane do masowego czytelnika rządzą się swoimi własnymi fachowymi prawami. Muszą być krótkie, treściwe, zawierać najważniejsze informacje podane zwięźle i w sposób zrozumiały dla przeciętnego czytelnika. Nie mogą być też przeładowane treściami specjalistycznymi. Muszą, słowem, przedstawiać istotę i wynik analizy.
W przypadku portalu rzeczoznawców majątkowych, specjalistów rynku nieruchomości i wyceny, można sobie pozwolić na trochę dokładniejsze przedstawienie sprawy, na które nie ma miejsca w prasie ogólnej, co z przyjemnością czynimy, jako uzupełnienie artykułu pana redaktora Wielgo dla tych jego czytelników, których zagadnienia przez niego poruszane zaciekawiły.
Zagadnienie związane z opłacalnością przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność, na konkretnych przykładach właścicieli mieszkań w Warszawie, rozwijamy w tym artykule.
Przykład pierwszy: mieszkanie na Służewiu
Jako pierwszy przykład wzięliśmy dość typowy budynek mieszkalny wysokościowy zlokalizowany na Służewiu przy ul. Smoluchowskiego. Stoi tam m.in. blok 11 piętrowy, 164 lokalowy. Dla przykładowego lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 42,86 m2, udział we współwłasności części wspólnych budynku i współużytkowaniu wieczystym gruntu wynosi 6/1000.
Budynek stoi na działce będącej własnością m.st. Warszawy o powierzchni 1.010 m2, wyodrębnionej, co się często zdarza w Warszawie, po obrysie budynku. Użytkowanie wieczyste ustanowione na 99 lat do 2103 roku, czyli pozostało 88 lat.
O określenie kosztów przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wg aktualnej wyceny gruntu, przeprowadzili rzeczoznawcy majątkowi firmy realexperts.pl, dysponującej aktualnym modelem wartości gruntów na obszarze m.st. Warszawy, umożliwiającym wycenę z uwzględnieniem cech wszelkich rynkowych gruntu.
Model obiektywnej, wywodzącej wartość rynkową nieruchomości wyceny gruntów stworzony został w firmie realexperts.pl we współpracy merytorycznej z Polskim Instytutem Wyceny w ramach dokładnych badań rynku nieruchomości i prezentowany był na konferencji Obiektywna wycena wartości. Możliwości i zastosowania nowoczesnej wyceny nieruchomości na przykładzie systemu ekspertowego dla m.st. Warszawy.
Wg wyceny rzeczoznawców majątkowych firmy realexperts.pl określona z uwzględnieniem konkretnych cech rynkowych nieruchomości, wartość prawa własności gruntu pod budynkiem, w którym znajduje się mieszkanie wynosi ok. 11.056 tys. zł.
Stawka wartości jednostkowej gruntu jest dość wysoka i wynosi ok. 10.947 zł/m2, co z konkretnych cech gruntu: z wyodrębnienia gruntu po obrysie budynku i 12-kondygnacyjną zabudowę, co powoduje bardzo wysoki współczynnik intensywności zabudowy nieruchomości a co za tym idzie bardzo wysoką atrakcyjność inwestycyjną takiego gruntu.
Przypadająca na właściciela przykładowego lokalu mieszkalnego, posiadającego udział 6/1000, wartość prawa własności gruntu, będącego podstawą obliczania opłat za użytkowanie wieczyste wynosi ok. 11.056 tys. zł x 0,006 = 66.339 zł. Opłata roczna przy stawce dla gruntów mieszkaniowych wynoszącej 1% wyniesie więc 663,39 zł.
Dla możliwości porównania przez czytelników uzyskanego wyniku do ich sytuacji, uniezależniającego uzyskaną wartość od wielkości mieszkania, można stwierdzić, że stawka miesięczna w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania wyniesie więc ok. 663,39/12/42,86 = 1,289 zł/m2/miesiąc.
Koszty przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność wyniosłyby właściciela mieszkania, określa wzór w § 29 ust. 3. Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Znając wartość prawa własności gruntu i czas na jaki ustanowiono użytkowanie wieczyste przy przyjęciu właściwej stopy 12%, koszt przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność dla właściciela mieszkania wyniesie, zgodnie z poniższą kalkulacją:
W związku z tym koszt przekształcenia dla użytkownika wieczystego wyniósłby ok. 10.243 zł.
Dla możliwości porównania przez czytelników uzyskanego do ich sytuacji, uniezależniającego uzyskaną wartość od wielkości mieszkania, można stwierdzić, że koszt przekształcenia w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania wyniesie więc ok. 10.243 zł/42,86 = 239 zł/m2.
Koszt przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, wynoszący dla przykładowego lokalu 10.243 zł, stanowi więc wartość ok. 15,4-krotność opłat rocznych właściciela lokalu mieszkalnego z tytułu użytkowania wieczystego.
Obliczone koszty przekształcenia można odnieść także do wartości lokalu. Przy przyjęciu orientacyjnej wartości lokalu wynoszącej ok. 340.000 zł, koszt przekształcenia stanowiłby więc ok. 10.243 zł/340.000 zł = 0,030, czyli ok. 3% wartości lokalu.
Przykład 2: mieszkanie na Starym Mokotowie
Jako drugi przykład wzięliśmy budynek mieszkalno-usługowy wysokościowy zlokalizowany na Starym Mokotowie, przy ul. Madalińskiego 20, w którym mieści się warszawskie biuro firmy realexperts.pl.
Stoi tam blok 7 piętrowy, 36 lokalowy. Dla lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 81,28 m2, udział we współwłasności części wspólnych budynku i współużytkowaniu wieczystym gruntu wynosi 118/10000.
Budynek stoi na działce będącej własnością m.st. Warszawy o powierzchni 2074 m2. Użytkowanie wieczyste ustanowione na 99 lat do 2089 roku, czyli pozostało ok. 75 lat.
Wg wyceny rzeczoznawców majątkowych firmy realexperts.pl określona z uwzględnieniem konkretnych cech rynkowych nieruchomości, wartość prawa własności gruntu pod budynkiem, w którym znajduje się mieszkanie wynosi ok. 17.214 tys. zł.
Stawka wartości jednostkowej gruntu jest dość wysoka i wynosi ok. 8.300 zł/m2, co z konkretnych cech gruntu: 7-kondygnacyjną zabudowę, co powoduje dość wysoki współczynnik intensywności zabudowy nieruchomości a co za tym idzie wysoką atrakcyjność inwestycyjną takiego gruntu.
Przypadająca na właściciela przykładowego lokalu mieszkalnego, posiadającego udział 118/10000, wartość prawa własności gruntu, będącego podstawą obliczania opłat za użytkowanie wieczyste wynosi ok. 17.214 tys. zł x 0,0118 = 203.125 zł. Opłata roczna przy stawce dla gruntów mieszkaniowych wynoszącej 1% wyniesie więc 2.031,25 zł.
Dla możliwości porównania przez czytelników uzyskanego wyniku do ich sytuacji, uniezależniającego uzyskaną wartość od wielkości mieszkania, można stwierdzić, że stawka miesięczna w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania wyniesie więc ok. 2031,25/12/81,28 = 2,082 zł/m2/miesiąc.
Znając wartość prawa własności gruntu i czas na jaki ustanowiono użytkowanie wieczyste przy przyjęciu właściwej stopy 12%, koszt przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność dla właściciela mieszkania wyniesie, zgodnie z poniższą kalkulacją:
W związku z tym koszt przekształcenia dla użytkownika wieczystego wyniósłby ok. 50.071 zł.
Dla możliwości porównania przez czytelników uzyskanego do ich sytuacji, uniezależniającego uzyskaną wartość od wielkości mieszkania, można stwierdzić, że koszt przekształcenia w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania wyniesie więc ok. 50.071 zł/81,28 = 616 zł/m2.
Koszt przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, wynoszący dla przykładowego lokalu 50.071 zł, stanowi więc wartość ok. 24,6-krotność opłat rocznych właściciela lokalu mieszkalnego z tytułu użytkowania wieczystego.
Podobnie jak w poprzednim przykładzie obliczone koszty przekształcenia można odnieść także do wartości lokalu. Przy przyjęciu orientacyjnej wartości lokalu wynoszącej ok. 1.004.000 zł, koszt przekształcenia stanowiłby więc ok. 50.071 zł/1.004.000 zł = 0,050, czyli ok. 5% wartości lokalu.
Z czego wynika różnica pomiędzy tymi dwoma przykładami?
Pomijając wartości bezwzględne wyrażone w złotówkach, których nie można porównać ze względu na fakt innych powierzchni i lokalizacji mieszkań, jednak wartości względne, tj. czasu zwrotu z inwestycji przekształcenia i udziału kosztu przekształcenia w wartości lokalu można porównać.
Widzimy, że dla przykładu pierwszego koszt przekształcenia odpowiada ok. 15-letnim opłatom rocznym a koszt stanowi ok. 3% wartości mieszkania, natomiast w drugim przypadku odpowiada 25-letnim opłatom rocznym i ok. 5% wartości mieszkania.
Skąd wynika zróżnicowana opłacalność przekształcenia dla tych dwóch lokali?
Zgodnie ze wzorem z § 29 ust. 3. Rozporządzenia wartość posiadanego prawa użytkowania wieczystego maleje z czasem i jest ono tym mniej warte im krótszy czas pozostał do końca użytkowania prawa, co oznacza, że koszty przekształcenia użytkowania wieczystego we własność rosną.
Dla przykładu pierwszego przy identycznym prawie użytkowania wieczystego ustanowionym w 1985 r. koszt przekształcenia we własność wyniósłby ok. 18,7 tys. zł a przy prawie ustanowionym w 1965 r. koszt wyniósłby już ok. 27,6 tys. zł. Jak widzimy, im starsze prawo użytkowania wieczystego, tym koszt przekształcenia wyższy.
Natomiast gdyby w drugim przykładzie prawo użytkowania wieczystego pochodziło z tego samego okresu co w przykładzie pierwszym i też pozostawałoby go ok. 88 lat, czyli byłoby „młodsze”, wtedy odpowiednie parametry wynosiłyby 15,4 lata i 3,1% wartości mieszkania, czyli były by takie same jak w przykładzie pierwszym.
Widzimy, że zróżnicowanie opłacalności przekształcenia dla tych dwóch przypadków wynika jedynie z założonego we wzorze z § 29 ust. 3. Rozporządzenia spadku wartości prawa użytkowania wieczystego w czasie.
* * *
Zagadnienie pierwsze, dotyczące trendów zmiany cen gruntów na rynku warszawskim w aspekcie aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste w Warszawie rozwijamy w artykule:: Trend zmiany cen gruntów na rynku warszawskim w latach 2002-2014 w aspekcie aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste.
Tomasz Kotrasiński, MPAI
Dział Analiz realexperts.pl
Polski Instytut Wyceny