Pan redaktor Marek Wielgo, specjalizujący się w tematyce nieruchomościowej, opublikował w Gazecie Wyborczej bardzo ciekawy artykuł skierowany do użytkowników wieczystych gruntów w Warszawie dotyczący zagadnień opłat za użytkowanie wieczyste oraz przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, p.t. Zapłać mniej za wieczyste użytkowanie, który czytelnikom, zwłaszcza użytkownikom wieczystym gorąco polecamy.

W tekście artykułu znajdują się dwa odniesienia do firmy realexperts.pl, która poproszona została przez redakcję Gazety Wyborczej o udostępnienie jej wyników analiz dotyczących m.in. trendu zmiany cen nieruchomości gruntowych w Warszawie w aspekcie aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

Pierwszy fragment dotyczy kwestii trendów cen na rynku gruntów w Warszawie w aspekcie wartości nieruchomości dla celów aktualizacji wartości:

„Z badań firmy Realexperts.pl wynika, że w Warszawie ceny gruntów osiągnęły szczyt w latach 2008-2011. Ci użytkownicy, którzy w tym okresie mieli aktualizowaną opłatę, mają sporą szansę na jej obniżenie. O ile? W Realexperts.pl oceniają, że średnio o ok. 10 proc., bo mniej więcej o tyle grunty są dziś mniej warte.„

Artykuły prasowe skierowane do masowego czytelnika rządzą się swoimi własnymi fachowymi prawami. Muszą być krótkie, treściwe, zawierać najważniejsze informacje podane zwięźle i w sposób zrozumiały dla przeciętnego czytelnika. Nie mogą być też przeładowane treściami specjalistycznymi. Muszą, słowem, przedstawiać istotę i wynik analizy.

W przypadku portalu rzeczoznawców majątkowych, specjalistów rynku nieruchomości i wyceny, można sobie pozwolić na trochę dokładniejsze przedstawienie sprawy, na które nie ma miejsca w prasie ogólnej, co z przyjemnością czynimy, jako uzupełnienie artykułu pana redaktora Wielgo dla tych jego czytelników, których zagadnienia przez niego poruszane zaciekawiły.

Zagadnienie dotyczące trendów zmiany cen gruntów na rynku warszawskim w aspekcie aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste w Warszawie rozwijamy w tym artykule.

Zmiany cen gruntów w Warszawie w latach 2002-2014

W ramach dokładnych badań rynku nieruchomości przeprowadzonych w ramach tworzenie na potrzeby rzeczoznawców majątkowych systemu ekspertowego wyceny, który prezentowany był na konferencji Obiektywna wycena wartości. Możliwości i zastosowania nowoczesnej wyceny nieruchomości na przykładzie systemu ekspertowego dla m.st. Warszawy, które obejmowały także m.in. określenie kształtowania się poziomu cen w czasie (tzw. trendu cenowego).

W okresie lat 2002-2008 na rynku gruntów niezabudowanych w Warszawie notowano znaczne wzrosty cen bez występowania istotnych spadków cen. Kształtowanie się poziomu cen gruntów w tym okresie obrazuje poniższy wykres indeksu cen przyjmujący za punkt wyjścia poziom cen ze stycznia 2002 jako równy 1,0.

Indeks cen gruntów niezabudowanych na obszarze rynku m.st. Warszawy w okresie lat 2002-2014

W  okresie od początku roku 2002 do końca roku 2008 poziom cen gruntów wzrósł ok. 2,6-razy.

Można stwierdzić w związku z tym, że użytkownicy wieczyści, którzy mieli ostatnią aktualizację opłaty rocznej w latach wcześniejszych niż rok 2008 mają niewielkie szanse na ich obniżenie na ich wniosek z powodu spadków cen.

Zmiany cen gruntów w Warszawie w latach 2009-2014

Nie oznacza to jednak, że przynajmniej niektórzy użytkownicy wieczyści są pozbawieni możliwości aktualizacji opłat na ich wniosek z powodu rzeczywiście występującego spadku cen. Decydujący dla możliwości aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w Warszawie na wniosek użytkownika wieczystego jest okres zauważalnego spadku cen trwający od jesieni 2010 r. do wiosny 2013 r.

Dokładne kształtowanie się indeksu cen gruntów niezabudowanych w Warszawie, na podstawie badań firmy realexperts.pl, w okresie od początku roku 2009 pokazuje, poniższy wykres, przyjmujący za punkt wyjścia poziom cen ze stycznia 2009 jako równy 1,0.

Indeks cen gruntów niezabudowanych na obszarze rynku m.st. Warszawy w okresie lat 2009-2014

Na wykresie widać, że indeks cen gruntów osiągnął swoje maksimum wynoszące ok. 1,02 w listopadzie 2010 r. Od tego momentu, tj. od jesieni 2010 r. aż do wiosny 2013 r., czyli przez ok. 2,5 roku, trwał wyraźny spadek poziomu cen gruntów W Warszawie. Swoje minimum na poziomie ok. 0,85 indeks cen gruntów osiągnął w okresie kwiecień-czerwiec 2013 r. Od tego momentu daje się zauważyć na rynku warszawskim niewielkie wzrosty cen.

Procentowe zmiany cen gruntów w Warszawie w latach 2009-2014

Poziom spadków cen gruntów w Warszawie od szczytu cenowego w okresie lat 2008-2011 do dna cenowego na wiosnę 2013 r. wynosi ok. -16%. Dla użytkowników wieczystych, którzy mieli aktualizowane opłaty za użytkowanie wieczyste w okresie szczytu lat 2008-2011 przedział ten stanowi więc możliwy do „ugrania” poziom aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste.

Uwzględniając „nieśmiałe”, i na razie niepewne co do trwałości, wzrosty cen w okresie lat 2013-2014, które na razie można stwierdzić na poziomie ok. +8% od dna na wiosnę 2013 r., przedział możliwej aktualizacji z powodu spadków cen zmniejsza się do ok. -10%.

* * *

Zagadnienie drugie, związane z opłacalnością przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność, na konkretnym przykładzie właściciela mieszkania w Warszawie, rozwijamy w artykule: Koszty przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność na przykładzie właściciela mieszkania w Warszawie.

Tomasz Kotrasiński, MPAI
Dział Analiz realexperts.pl
Polski Instytut Wyceny