Na naszą infolinię wycen realexperts.pl 667-050-050 zadzwonił pan Tomasz z Warszawy z następującym zagadnieniem, które następnie przesłał do nas pocztą elektroniczną:

„Jestem przedstawicielem wspólnoty mieszkaniowej toczącej od 2013 r. spór z m.st. Warszawa w sprawie wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania. Uznaliśmy, że zaproponowana nam przez m.st. Warszawa opłata jest zawyżona. Wydaje nam się, że zastosowane w przedłożonej nam wycenie 3 transakcje nieruchomości porównawczych odbyły się w czasie gdy ceny były wyższe niż w dacie wyceny (w 2013 r.). Prócz tego uważamy, że na zawyżenie wartości wpłynął także fakt, że te 3 transakcje położone są w lepszej lokalizacji niż nasza nieruchomość. Czy macie Państwo wiedzę na temat średnich cen gruntów na Ochocie? Czy macie Państwo wiedzę na temat trendu zmiany cen nieruchomości gruntowych w czasie na obszarze Warszawy oraz czy możliwe jest zamówienie u Państwa wyceny gruntu na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej?„

Szanowny Panie Tomaszu!
Wg wskazań Mapy średnich cen gruntów dla m.st. Warszawy, opracowanej przez Dział Analiz realexperts.pl we współpracy z Polskim Instytutem Wyceny, typowe ceny gruntów we wskazanej przez Pana części dzielnicy Ochota są zróżnicowane i rosną w kierunku od południowego-zachodu wzdłuż ulicy Grójeckiej w kierunku Śródmieścia, od poziomów ok. 3.250 zł/m2 na wysokości ul. Karola Dickensa do ok. 5.300 zł/m2 przy ul. Kopińskiej.

Mapa cenowa wskazuje średnie ceny dla nieruchomości o typowych w okolicy cechach rynkowych.

Wskazania mapy cenowej należy traktować jako cenę średnią, która jest korygowana ze względu na konkretne cechy nieruchomości wycenianej odchylające się od średniej w górę lub w dół.

Cena typowa, średnia w danej okolicy, wykazywana przez mapę cenową, zazwyczaj będzie zbliżona do wartości nieruchomości mającej cechy rynkowe zbliżone do typowych, średnich w tej lokalizacji.

Należy przy tym pamiętać, że wartość konkretnej nieruchomości zależy od jej konkretnych cech, takich jak lokalizacja ogólna i szczegółowa, dostęp do drogi, kształt, uzbrojenie w poszczególne media, dopuszczalna intensywność zabudowy i jej wysokość, typ zabudowy, strefy i inne ograniczenia itd. Aby móc stwierdzić wartość konkretnej nieruchomości trzeba dokonać wyceny nieruchomości. Podstawą aktualizacji opłaty rocznej może być wyłącznie wartość konkretnej nieruchomości.  

Rzeczoznawcy majątkowi realexperts.pl wykonują wyceny nieruchomości po ustaleniu i z uwzględnieniem wszystkich ww. cech nieruchomości mających wpływ na jej wartość, czyli zarówno z uwzględnieniem średniej dla okolicy jak i konkretnych cech szczegółowych nieruchomości szacowanej.

Czym różni się określanie średniej wartości dla danej lokalizacji na podstawie mapy cenowej od szczegółowej wyceny nieruchomości z uwzględnieniem jej cech rynkowych, które w zależności od ich stanów mogą bardzo istotnie wpływać na wartość można przeczytać w artykule Sensacyjne doniesienia na temat losów gruntu przy ul. Tamka z krótką analizą wartości tej nieruchomości, gdzie podane są przykłady szczegółowych wycen.

Tu można zapoznać się z przykładową tabelą opisu cech rynkowych, mających wpływ na wartość, które uwzględniane są w wycenie nieruchomości gruntowej: TABELA CECH.
Tu można zapoznać się z tabelą obliczeń wartości rynkowej uwzględniającej wszystkie powyżej uwzględnione cechy rynkowe dla gruntu: TABELA OBLICZEŃ.

Dodatkowo zgodnie przedstawiam Indeks cen gruntów niezabudowanych na obszarze rynku m.st. Warszawy w okresie lat 2002-2014 Wykres pozwoli Panu na zdobycie orientacji na temat zmian cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych na obszarze m. st. Warszawy jakie zachodziły w czasie.

Odnosząc się do kwestii określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej informuję, że rzeczoznawcy majątkowi realexperts.pl dokonują wyceny nieruchomości w formie operatu szacunkowego a w wycenie wspomaga ich system ekspertowy wyceny gruntów na obszarze m.st. Warszawy, którego jądrem jest model wartości rynkowej gruntów, określający przebadane obiektywne związki pomiędzy cechami rynkowymi i wartością nieruchomości.

Wycena standardowych nieruchomości gruntowych na obszarze m.st. Warszawy, dla takich celów jak: sprzedaż, zabezpieczenie hipoteczne kredytu bankowego, aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, oraz cele związane z opłatami administracyjnymi na rzecz gmin, takimi jak: podział nieruchomości, opłaty adiacenckie, renta planistyczna itp., są wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych realexperts.pl w formie operatu szacunkowego w terminie do 7 dni od daty otrzymania zamówienia, pod warunkiem posiadania niezbędnej do przeprowadzenia procesu wyceny dokumentacji.